上周最大变量来自8月7日重磅楼市新政正式落地。
政策窗口期叠加传统淡季尾声，售楼处、中介门店来访带看快速升温。情绪先行，成交修复尚待验证，市场正式进入“政策观察期”。
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从市场基本面看，北京楼市并非"病急乱投医"。
2026年上半年，二手住宅网签量为9.25万套，同比增长5.7%，为近五年同期最高水平。成交规模创2021年以来同期新高，4至6月连续三个月达近五年同期最高水平。
7月份来到了传统淡季，二手房网签成交量约1.4万套（7月25日网签数据未更新，除去该日全月为13875套，因此估算全月应约为1.4万套），环比今年6月的16618套下降了约15.75%，同比去年7月的12784套增长了约9.5%。
这说明市场本身已具备一定的回暖基础，新政更像是一剂"强心针"，意在巩固向好态势、扩大回暖成果。
小叭叭认为，本次新政不是大水漫灌，是精准释放刚需、改善置换需求。情绪已经先热，但价格不会立刻暴涨，更多是激活交易量，为金九银十做铺垫。
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那么新政后的第一个周末，市场反应如何？
上周（8.3‑8.9）处于政策切换节点，前半周延续8月淡季，周末新政落地后售楼处人气明显回暖，不过网签数据存在滞后性。
上周大中介实时成交1665套，环比前一周下降2.1%，整体周度数据还在走低。
但值得关注的是，周末两天成交828套，比前一周的789套涨了4.9%，创下近5周周末成交峰值，新政对周末交易的拉动是看得见的。
上周累计看房到访47009人次，环比小幅上涨1.2%。仅周末两日看房人次较上周同期增加1963人次，同样也是创下近5周周末到访峰值。
通过实地调研发现，热点板块部分头部经纪人单日带看可达20组，甚至比上月周末两天加起来都多，但热度集中在带看咨询环节，实际签约转化仍需要时间消化。
有经纪人表示，新政落地首个周末，中介门店带看、客户咨询量明显回升，市场情绪确实被撬动了。
供给端仍保持平稳态势。
外部可售挂牌房源11.7万套，全量挂牌总量维持14.03万套。
这一数值已经连续三个月保持稳定，新增挂牌并没有明显增加的趋势。
这说明恐慌性抛盘减少，一部分业主借利好小幅上调报价，多数理性业主依旧接受议价，并没有集体涨价的基础。
此次新政也会使市场分化进一步拉大：
像是海淀、朝阳、丰台核心板块，地铁+学校配套的次新，看房人流明显增多，议价空间正在收缩；
远郊、无配套老破大、楼龄老旧无学区加持房源，即便政策利好，去化依旧艰难，抛盘压力仍在。
另外就是，小叭叭认为周末售楼处人多≠房价马上大涨，新政带来的是需求释放，不是供给短缺。短期是交易量修复，普涨行情不存在，买房依旧要挑板块、挑产品。
事实上，小叭叭总结此次新政刚需最先受益：五环内1年社保非京籍、公积金贷款最高额度可达340万元。
夫妻双公积金家庭，加上各种上浮政策（如购买住房符合本市建筑绿色发展支持政策的，最高可上浮40万元；本市户籍二孩及以上多子女家庭购买住房的，可上浮40万元等....），首套房公积金最高可以贷款340万元，极大降低月供压力。
这意味着，很多之前被五环内限购挡在门外的年轻人，开始重新看五环内刚需盘。
改善置换链条开始松动，卖旧买新的置换客户活跃度提升。但多数改善客户依旧保持理性，不会盲目追高，优先筛选现房、准现房，规避交付风险。
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接下来，预计8月下旬至9月，随着新政持续发酵，叠加金九银十传统旺季，新房、二手房成交量有望持续走高；价格呈现强分化，核心优质资产议价收缩，远郊、弱配套房源依旧有议价空间。
公积金红利优先利好双缴存家庭，五环内刚需盘迎来一波客户增量；非京籍满1年社保的购房群体，会成为接下来2‑3个月重要购房力量。
新房市场9月、10月迎来集中开盘潮（今明两天5宗地块降入市），海淀、朝阳、石景山等多个热门地块项目集中入市，可选房源会增多。
这一轮北京新政，是给楼市注入一剂强心针，激活被压制的合理购房需求，但不会改变市场分化的大格局。
政策暖风来了，但买房逻辑没有变，选对板块、选对产品，比踩准行情时点更重要。
金九银十即将到来，接下来会有大量新盘集中入市，企鹅选房会持续跟踪网签、地块、楼盘动态，每周给大家带来一手市场解读。
你觉得新政之后，北京是否会真正回暖？欢迎评论区留言。
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