康养发展：重构“银发”生态|区域养老服务中心|医疗|居家养老|康养发展：重构“银发”生态|社区服务

2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

2026年，康养产业的增长逻辑从项目建设深入运营检验。政策端围绕养老服务消费补贴、长期护理保险、养老金融、适老化改造、存量空间再利用和智能养老服务机器人试点持续落地，推动养老服务从设施供给扩容进入需求转化阶段。需求端则沿着服务、支付和健康三条线扩容，居家照护、社区助餐、助浴助洁、康复护理、慢病管理、认知症照护、家庭医生和旅居康养等场景，共同构成新的银发消费入口。企业端的竞争也发生变化，单一养老项目的示范意义减弱，能够连接客户、支付、医疗、社区和数字系统的服务网络价值上升。

从经营表现来看，行业分化已经显现。京东健康、平安健康等平台型健康服务企业依托线上入口、医药供应链、企业健康管理和商业保险协同，收入与利润修复更为明确；环球医疗、环球青鸟等医康养综合平台通过医院资源、设备资产管理、家庭养老床位和智慧平台形成区域复制能力；部分地产、制造及综合型企业的线下康养业务仍处于收入占比提升、入住率爬坡、人效优化和模式验证阶段。资本端同样调整评价标准，长期资金、养老金融和产业基金加快进入，但更关注服务效率、客户沉淀、支付衔接和运营现金流，而非单纯的床位数量或物业体量。技术端，“健康+AI”开始进入问诊、监测、调度、康复和风险预警等真实流程，智慧康养的价值取决于是否能改善服务组织方式。

总体来看，2026年的康养产业已经进入运营分化期。需求持续增长提供了市场基础，政策工具落地改善了行业环境，资本和技术提供了新的效率工具，但企业能否真正形成长期经营能力，仍取决于服务交付、价值兑现、成本控制和区域复制。银发经济的价值重估，也将在这一轮运营分化中进一步完成。

行业综述

政策工具密集落地，银发经济由服务扩容走向需求释放

1、政策重心落在需求转化与要素重组

2026年以来，康养产业政策继续保持高频出台，但政策工具的作用点已经发生明显变化。过去较长一段时间，政策更多围绕养老机构建设、社区床位供给和基础设施补短板展开；进入2026年，消费补贴、税费优惠、贷款贴息、长期护理保险、养老金融、存量空间盘活、适老化改造和科技工具嵌入被放入同一政策框架中。养老服务正在从单一民生保障事项，逐步进入服务消费、城市更新、健康管理和银发经济体系。

从政策的关键词频次来看，养老服务仍是主轴。梳理2026年上半年重点政策，可以看到“养老服务”被提及77次，“居家”提及14次，并与“消费”、“补贴”等词形成明显呼应，说明政策重点仍围绕居家社区养老网络展开。“银发经济”提及12次，“适老化”、“空间”各提及6次，体现了老年用品、健康消费、适老产品供给和存量空间利用被纳入同一产业视角。“医养”和“养老金融”各提及6次，说明支付体系、专业护理和健康管理的政策权重上升。

消费补贴是今年需求侧政策中最直接的工具。中度以上失能老年人养老服务消费补贴项目全面实施后，失能照护、居家护理、康复服务和家庭养老床位等需求，有机会从家庭内部负担变成可被机构承接的服务订单。对于养老服务机构而言，补贴的价值不只是增加财政投入，更重要的是提高需求进入市场交易的确定性。过去部分家庭存在照护需求，但因价格敏感、服务不透明和支付能力不足而迟迟没有购买专业服务；补贴介入后，服务机构的获客基础和订单稳定性有望改善。

经营支持政策则从供给端缓解企业的压力。养老服务属于人力密集型行业，护理员、康复师、社工、医生和运营人员构成持续成本，且服务质量难以通过简单压缩人力维持。税费减免、贷款贴息和经营主体培育政策，能够在一定程度上降低机构早期的经营压力，使得企业有更多的空间投入人员培训、服务标准化和数字化调度。对中小机构而言，这类政策尤其重要，因为其融资能力和抗风险能力通常弱于险资、国资和大型平台企业。

空间政策也为康养产业打开新的入口。闲置商业、办公、工业、仓储、校舍和社区用房等存量空间改造为养老服务设施，正在获得更明确的政策支持。对地产企业和地方平台而言，康养不再只是新增开发项目，而是存量物业再利用、社区服务植入和城市更新配套的重要方向。不过，存量空间能否成为有效康养资产，并不取决于物业面积本身，而取决于区位、改造成本、医疗资源、服务半径和运营团队。政策提供的是准入和改造条件，项目成败仍需回归到运营模型中。

2、服务、支付、健康需求共同外溢

政策变化背后，是养老需求结构的变化。伴随高龄化程度加深、家庭小型化和失能半失能老人照护压力提升，养老需求已经不再局限于机构入住。居家照护、社区助餐、助浴助洁、陪诊、日间照料、家庭养老床位、康复护理和适老化改造，正在成为更高频、更多元的服务场景。对很多老人而言，入住养老社区只是生命周期中的一个选项，更长期、更普遍的需求发生在家庭和社区中。

支付需求也在重构。传统养老消费主要依赖家庭自费，支付能力不足长期限制专业照护需求的释放。2026年，养老服务消费补贴、长期护理保险、健康保险、养老保险、养老储蓄、养老服务信托和个人养老金产品陆续参与服务购买，使得养老服务的支付结构更加多元。国家社会保险公共服务平台公布的个人养老金产品目录显示，截至6月1日，在售产品包括256款储蓄类、208款保险类、39款理财类及319款基金类产品。养老金融产品池扩容，为老年群体和准老年群体的长期支付能力提供了更多工具。

长期护理保险制度建设对康养服务影响更为直接。相关政策提出，用三年左右时间基本确立统筹城乡的长期护理保险制度安排，逐步健全责任共担的资金筹集机制、公平适度的待遇保障机制和科学规范的管理运行机制。长护险覆盖范围扩大后，专业护理、机构照护、上门照护和家庭养老床位有望获得更稳定的结算基础。对护理型机构和居家服务企业而言，稳定的制度支付比短期营销补贴更能支撑长期经营。

健康需求则推动养老服务向专业化延伸。基础生活照料之外，慢病管理、认知症照护、康复训练、家庭医生、健康监测和旅居康养等需求持续增长。上海2025年新增认知障碍照护床位3326张，2026年计划继续改建2000张认知障碍照护床位；未来五年，上海提出养老机构护理型床位占比达到75%以上，社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率达到95%。这些目标说明，城市养老服务正在从“能住”进入“能护、能医、能持续管理”的阶段。

3、租金分层显示服务能力成为定价变量

重点城市养老产品租金数据同样反映出需求层次的分化。2026年样本数据显示，上海养老社区月租约9064元，深圳约7398元，北京约7325元，杭州约7381元，广州约7764元；老年公寓方面，深圳约6525元，上海约4868元，北京约4482元；社区照料中心整体价格相对较低，上海约4385元，深圳约4438元，北京约4388元，广州约2883元。养老社区、老年公寓和社区照料中心在同一城市内部形成明显的价格梯度。

这种租金差异不只来自区位和物业条件，也来自服务强度。养老社区通常叠加持续照料、康复护理、医疗协同和社交活动，价格明显高于基础型社区照料中心。老年公寓介于居住与照护之间，更多面向具备一定自理能力、但需要社区支持和生活便利的老年人。社区照料中心则承担助餐、日间照料、短时托护和基础护理功能，更适合承接高频但低客单价需求。

从行业角度来看，租金分层说明康养服务正在进入多层次定价阶段。未来影响价格的核心变量，将包括护理等级、医疗协同、康复能力、认知症照护、服务响应速度和支付工具接入能力。对于企业而言，单纯提高居住空间品质难以形成长期溢价，能够提供可验证、可持续、可分级的专业服务，才是提高客单价和稳定入住率的关键。

企业运营

康养服务网络加速成型，运营能力与资源禀赋决定路径差异

1、险资机构：从社区投资走向客户长期经营

险资机构仍是康养产业中资金周期最长、客户基础最稳定的主体。泰康之家已在全国37座城市布局48个项目，规划约6万个养老单元和近5300张医疗床位，已投入运营项目共30个覆盖24座城市，入住长者超过2.2万人。太保家园在13个城市落地15个养老社区项目，交付床位超过1.2万张。国寿嘉园进入北京、天津、苏州、成都、厦门、青岛等十余个城市。头部险资康养业务已经越过单点项目验证，进入跨城市网络化运营阶段。

险资机构的优势在于长期资金和客户池。养老社区为保险客户提供居住、护理和社交场景，康复医院和健康管理服务承接医疗需求，保险产品和养老金融权益则提供支付入口。泰康之家以养老社区和康复医院为主要载体，通过保险权益导入社区入住及健康服务；太保家园依托颐养社区、乐养社区和旅居项目，将保险产品与入住、体验及旅居权益绑定；国寿嘉园通过城心公寓、城郊机构和社区居家服务，进行寿险客户与养老金融产品导流。

中国平安的路径更明显地把服务触点延伸至家庭。平安将家庭医生、养老管家、居家照护和安全守护纳入保险权益。截至2026年3月底，获得居家养老服务资格的客户累计超过29万人，覆盖企业客户16.5万家。这意味着险资康养的经营重心已经扩展到尚未入住机构的老人和家庭。对保险公司而言，居家养老权益可以增加客户服务频次，家庭医生和健康管理可以延长客户生命周期，养老管家和安全守护则提高保险权益的日常可感知度。

险资康养的下一阶段竞争，将取决于权益的兑现能力。养老社区建设规模体现了机构主体的资金实力，但客户能否被长期留存，还要考验其入住体验、医疗协同、服务价格、旅居网络和居家服务响应等能力。若保险产品只承担销售入口，而养老服务无法稳定交付，客户经营难以形成闭环；若保险、医疗、康复、社区和居家服务能够持续连接，险资机构就有机会把康养业务变成客户长期价值管理的重要场景。

2、康养地产运营商：存量空间进入运营验证期

康养地产运营商的资源基础不同于险资。它们通常拥有住宅项目、商业物业、社区客户、物业服务体系和城市资源。随着新增开发模式收缩，部分企业开始将住宅配套、商业空间和社区资源转化为养老机构、长者社区、嵌入式服务设施和适老化产品的展示场景。康养由此成为地产企业盘活存量资源、延长社区服务链条的方向之一。

保利健投依托机构养老、社区养老和适老化产品体系，推动“保利养老+保利和品”双平台联动，将业务从机构养老拓展至社区服务、居家适老化和全龄宜居空间。远洋椿萱茂在12座城市布局30多个连锁机构，并通过公建民营、智慧系统和护理服务输出强化轻资产能力。中海锦年依托中海地产在全国60余个中心城市的资源布局，发展城市型持续照料社区和地产资源导入型项目。银城康养三牌楼颐养中心以3000余平方米空间配置120张床位，并与社区医院及专科医院建立协作。

地产康养的核心难点在于运营，而不是空间获取。养老项目服务周期长、人力投入高、客户决策慢、回报周期长，物业资源本身并不能自动形成经营优势。朗诗常青藤南京项目将绿色建筑系统、智能呼叫和适老化设施引入专业介护场景；欧葆庭通过高端照护、多学科团队和医疗机构合作强化服务能力；锦欣康养则更强调医疗、护理、康复和养老一体化。此类案例显示，地产康养模式能否跑通，核心在于以空间资源为杠杆，撬动护理能力、医养协作流程与入住率的三重闭环。

轻资产输出是地产及运营商扩大边界的重要方式。委托管理、咨询培训、适老化产品、智慧康养系统和居家服务，可以使企业在不持续增加重资产投入的情况下扩大覆盖范围。但轻资产并不意味着轻运营。服务标准、人员培训、数字系统、质量控制和医疗协作必须同步输出，否则品牌扩张容易稀释服务质量。对这类企业而言，真正可复制的不是空间形态，而是运营标准和服务组织能力。

3、民营机构：高频居家服务成为规模化入口

民营康养机构更倾向于从居家社区、高频服务和专业护理切入。与重资产养老社区相比，助浴、陪诊、上门护士、居家护理、家庭健康管理、适老化改造和康复训练更贴近日常生活，服务频次高，触达范围广，但对调度效率和服务标准要求更高。民营机构的优势在于响应速度和细分服务能力。

福寿康以长期护理保险和居家上门照护为入口，服务覆盖全国61个城市，拥有400余家分支机构，并推出“巡护360”智慧居家照护产品。58到家依托家政服务网络、养老护理培训和适老服务联盟，把养老服务嵌入家庭日常生活场景。椿熙堂围绕上门助浴、社区服务和养老服务规范建设，形成标准化交付能力。京东健康则通过线上问诊、上门护士、慢病管理和适老器械连接老年人家庭。

专业护理正在成为民营机构最重要的分化变量。乐成养老在认知症照护和中高端养老领域持续深耕，九如城围绕普惠养老和分级照护形成服务能力，锦欣康养在川渝、长三角和大湾区构建医养结合设施网络，悦心健康运营的龙湾悦心城市颐养中心规划500张床位，其中护理型床位400张。随着失能、半失能、高龄和慢病老人的需求上升，护理能力和医疗协同将直接影响机构能否获得长护险、商保和家庭支付认可。

数字化工具正在帮助民营机构扩大服务半径。福寿康与腾讯围绕AI外呼、长护险回访和护理调度开展合作；椿熙堂将智能助浴纳入居家上门服务；京东健康推进居家伤口护理标准、上门护士和AI慢病管理服务。居家服务的难点在于人员分散、场景复杂、质量追踪困难，数字化系统可以提高派单效率、回访频次和异常识别能力。民营机构若能把高频服务、专业护理和数字化调度结合起来，将更容易提高区域服务密度。

4、政府平台与地方国资：区域养老底座加速成型

政府平台与地方国资承担的角色更偏向于区域资源组织。央企康养平台、省级康养集团、市级康养集团和区县街镇平台，通常掌握国有物业、社区用房、基层医疗、公共服务入口和财政支持工具。其目标并非追求单个项目的快速回报，而是整合分散资源，补充普惠养老、失能照护、社区助餐和家庭养老床位供给。

国投健康在深圳福田推进总投资约1.3亿元、规划252张床位的城市康养项目。苏康养·黄桥康养中心已经启用，规划176张护理床位和169套养老公寓。湖北康养智慧养老总部基地获得约4.37亿元资金支持，并在荆门颐养院建设认知症专业照护示范专区。浙江省康养集团通过托管方式落地阿克苏康养中心，输出品牌、管理标准和“医—康—养”运营体系。环球青鸟已在全国24个省市建设智慧医康养服务体系，线上服务机构5410家，线下运营家庭养老床位超过7.3万张。

地方平台正在通过数字入口提高服务可及性。重庆市民政局与美团合作，探索“平台+”养老服务模式，未来将推进近1500家养老机构、超过3000家养老服务中心及养老服务站线上化合作，打造15分钟养老服务圈。杭州民政联合淘宝闪购升级老年助餐服务，首批新增100家社区老年食堂入驻平台，覆盖西湖区、上城区、拱墅区、滨江区和余杭区。银联商务“如意”智慧养老助餐系统覆盖南宁市51家长者饭堂，布设智能终端66台，服务老人8800余人。

政府平台和地方国资的价值在于组织底层资源。助餐、日间照料、嵌入式机构、适老化改造、家庭养老床位和养老服务地图，都需要社区用房、基层医疗、公共补贴和社会化运营力量共同支撑。未来地方平台不会只做项目持有者，更需要成为区域标准制定者、资源调度者和服务效率提升者。对于社会化企业而言，能否进入这些区域服务网络，将直接影响其获客成本和订单稳定性。

财务表现

企业经营表现分化，平台健康服务与医康养运营韧性凸显

2026年，康养相关企业的经营表现继续分化。其中轻量化平台型健康服务企业、资源整合型医康养综合平台展现出较强的经营韧性，营收利润稳步修复。反观传统线下重资产康养业态，仍处于入住率、人效体系与商业模式的验证培育周期。伴随行业逐步成熟，市场价值评价体系持续迭代，行业告别单纯以赛道布局、项目扩张为核心的评价逻辑，转向聚焦稳定营收、可持续盈利、可复制服务网络的高质量发展维度。

平台型健康服务企业凭借流量入口、全链路服务生态与商保协同优势，成为行业增长的主力。京东健康2025年收入734亿元，同比增长26.3%，Non-IFRS净利润约65亿元，同比增长36.3%，过去12个月年度活跃用户达2.18亿，依托线上数字化能力、完善的医药供应链、企业健康管理服务体系，构建起轻资产、低边际成本的运营模式。

平安健康2025年总收入54.68亿元，同比增长13.7%，归母利润3.8亿元，同比增长366.1%，调整后净利润4.14亿元，同比增长161.3%，其企业健康管理、商保协同两大核心业务持续发力，分别实现40.6%、11%的同比增长，政企服务、保险医疗联动的商业模式持续跑通。平台企业可实现复诊购药、慢病管理、家庭医生、保险权益一体化衔接，有效摊薄运营成本，盈利稳定性显著优于线下重资产模式。

医康养综合运营平台依托全域资源整合能力，构筑差异化竞争壁垒。此类企业跳出单一项目经营逻辑，整合医疗资源、居家养老床位、智慧服务平台与区域渠道资源，打造可规模化复制的属地服务体系。其中环球医疗2025年营业收入149.40亿元，同比增长9.3%，核心医疗健康业务收入99.02亿元，同比增长16.7%，净利润23.18亿元，ROE为11.83%，医康养主业经营质量持续提升。

旗下环球青鸟已在全国24个省市建设智慧医康养服务体系，线上服务机构5410家，线下运营家庭养老床位超过7.3万张。其核心优势并非单体床位规模，而是把医疗资源、家庭养老床位、智慧平台和地方养老服务网络整合为可复制的区域服务体系。

相比之下，传统线下康养业务经营压力相对突出。悦心健康2025年大康养业务收入约1.08亿元，占公司收入的比重为10.18%，入住率、人力效率和规模复制能力仍需验证。而线下康养的难点集中在客户决策周期长、护理人员成本刚性、医疗配套要求高以及支付衔接不足，盈利修复速度较慢。

2025年复星康养实现营业收入5亿元。以集团医疗、保险、消费三大产业为协同底座，构建“保险支付+临床医疗+康养服务”一体化业务闭环，通过机构、社区、居家多业态协同布局，有效平抑单一重资产项目的经营波动，商业化模型持续跑通。

报告期内，公司落地“保险+医养”深度联动模式，实现新单规模保费62.9亿元。依托核心城市深耕策略持续丰富康养产品体系，从传统物业运营转向精细化资产价值管理，形成具备可持续造血能力的专业化康养资产运营体系。

未来线下机构并非没有价值，后续需通过护理等级细分、医养协同、社区居家延伸和数字化排班提高人效，并借助长护险、商业保险和补贴工具降低家庭持续支付压力。总体来看，康养企业经营质量将更多由客户留存、服务频次、支付转化、护理效率和区域复制能力决定。

资本运作

长期资金持续入场，康养资产由项目投资转向资源整合

2026年，康养产业资本运营的重点已经不再局限于新增养老项目投资。伴随失能照护、居家养老、医养结合和高品质健康服务需求的上升，单纯依靠家庭自费支付和财政投入的养老供给体系难以支撑行业的长期发展。

当前，健康险、长期护理保险、商业养老金、养老储蓄、个人养老金产品、养老服务信托、产业基金、贷款贴息和专项担保计划等共同构成资金基础。中国平安2026年一季度健康险保费收入超过473亿元，其中医疗险保费收入243.5亿元，同比增长6.4%；截至一季度末，其居家养老服务资格客户累计超过29万人，覆盖企业客户16.5万家。保险资金在康养领域的作用，正在从项目投资延伸至支付工具设计和服务权益组织。

养老金融与长期护理保险正在补足支付端基础。目前，国家社会保险公共服务平台个人养老金产品目录中，在售产品涵盖256款储蓄类、208款保险类、39款理财类及319款基金类产品。长护险制度则提出用三年左右时间基本确立统筹城乡的制度安排，并逐步健全资金筹集、待遇保障和管理运行机制。对于护理型机构和居家服务企业而言，稳定的制度支付有助于降低客户的价格敏感度，也有利于机构形成长期订单和现金流。

一级市场融资结构显示，康养产业仍处于成长和整合期。2026年上半年，Pre-A至A轮融资事件数为14个，种子轮和天使轮为9个，战略融资为8个，Pre-B至B+轮为5个，C轮及以后为4个，IPO为2个，未披露轮次为4个。早中期融资占比较高，说明技术、产品和商业模式仍在验证阶段，成熟上市企业的梯队尚未充分形成。

从融资赛道来看，资本更关注能够提高人效、改善照护效率和形成家庭入口的技术型资产。

2026年上半年，康复辅具与医疗器械融资事件数为19个，融资金额约23.3亿元，为融资频次较高的细分领域，体现了刚需型设备在医疗康复和居家养老之间的连接价值；康养机器人融资事件数为10个，融资金额约30亿元，单笔融资体量较高，说明资本更看重解决护理人力不足和居家安全风险的效率工具。此外，养老与居家服务、互联网医疗、医药与疾病治疗、银发消费与保健产品也均有融资发生，但金额和成熟度存在差异。

存量空间再利用也是康养资产重估的重要方向。政策支持闲置商业、办公、工业、仓储、校舍和社区用房改造为养老服务设施，为地产企业和地方国资平台提供新的资产盘活路径。但物业面积和床位数量只能说明供给规模，不能直接证明经营价值。一个养老项目能否成为优质资产，仍取决于区位可达性、改造成本、医疗协同、服务价格、入住率、护理人员稳定性和支付工具接入能力。未来康养资本运营将围绕客户沉淀、支付连接、服务效率和区域网络展开，能够提高人效、接入长期支付并形成稳定服务闭环的企业，更容易获得资本的认可。

科技融合

“健康+AI”实景化落地，智慧康养由概念迈入全流程服务

2026年，智慧康养的行业重心开始从概念展示进入实际应用。AI问诊、智能健康监测、养老机器人、智慧养老平台、认知筛查、康复辅助以及健康管理智能体等技术，开始进入居家、社区、机构和医疗健康场景。

工信部《“人工智能+信息通信”创新发展实施意见（2026—2028年）》提出，到2028年形成30个以上高价值典型场景，并鼓励打造面向老人看护等领域的应用叠加养老机器人技术攻关与场景应用试点，也在推动技术从实验室进入真实康养场景。

医疗健康数字化是当前最先落地成熟的方向之一。京东健康上线“京医千询2.0”和AI专家智能体，联动中日友好医院连接线上问诊、上门采样、报告回传和在线复诊一体化服务。平安健康推出AI家庭医生、名医数字分身和AI养老管家等产品，将健康管理与保险、居家养老服务权益衔接。

AI在这一环节的价值不只是提高问诊效率，更在于把咨询、检查、复诊、用药和随访纳入连续健康管理。适配老年人慢病多、用药复杂的特点，AI工具需配合医生审核、平台规范和分级转诊机制，才能形成安全、可持续的健康管理辅助入口。

居家社区智慧服务则体现平台化能力。环球青鸟服务网络覆盖全国24个省市，累计连接5410家医康养机构，运营家庭养老床位超过7.3万张。智慧养老平台的价值不在于简单提供线上入口，而在于连接养老地图、助餐预约、上门护理、适老产品、健康监测、补贴核销和服务回访等功能。

其中社区助餐服务是较容易形成闭环的场景，依托身份识别、补贴核销、支付结算、配送管理和数据统计实现标准化运营。随着服务记录、健康数据、支付数据和回访数据的沉淀，平台可以精准识别用户高频需求、异常风险和服务缺口。

智能硬件与养老机器人成为破解行业人力短缺的重要抓手，重点补齐居家安全、康复辅助、日常照护等服务短板。相关数据显示，2026年我国养老服务机器人市场规模将破百亿元。护理机器人赛道年均增长率约32%，陪伴机器人增速约42%。

海尔集团持续布局具身服务、家务和陪伴类机器人，骅羲科技等推进养老机器人场景应用，凯成和养将AI认知筛查、脑力训练、康养干预和医疗转介纳入社区常态化服务。

从技术边界来看，复杂护理、医疗处置和情绪照护离不开专业人员，AI和机器人更适合巡检、提醒、助行、排班、风险识别和服务调度等重复性工作，有效缩减服务盲区、降低运营成本，持续提升医养协同的整体效率。

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