北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我们夫妻都快50了，东北人，没有北京户口。之前一直在等共有产权房，但一直没有合适的，现在也没有了，所以我们考虑买回迁房，您给分析一下。
A：
1、这就是张小广告，怎么分析啊？直说吧，我认为这99%是骗子，或者说所有不是公开销售的回迁房都是骗局。尤其是这种价格明显低于市场价的，那就更是骗局了。
2、简单说吧，骗局一般分三种，统一的特征都是交了钱拿不到房子，不同点是损失的多少而已。
第一种算损失小的。您交了钱，人家就是拖着不给房也不还钱，拖个几年之后您起诉他们，法院也判了，然后再拖几年给您钱。这骗局其实就是借鸡下蛋，您相当于给人家提供了个无息贷款。
3、第二种那就是钱房两空呗。形式跟第一种一样，但是人家破产倒闭了，您就算打官司赢了又找谁要钱去？这种有的会给您一套房凑合住着，但其实是骗子租来的。
4、第三种最狠，属于敲骨吸髓型的。您交钱之后肯定是没房，然后他们说让您再交点儿钱，可以换成更好的回迁房小区。然后就是一次次的让加钱，能从丰台到东西城，甚至给您换到紫禁城去都行，反正都是空中楼阁。
您如果没钱的话人家还提供一条龙服务，各种高利贷甚至是噶腰子，就看您是否配合了？如果您不配合不交钱了，那人家就翻脸呗。合同是人家写的，规避了所有的法律责任，您就算告赢了也没辙。就算您以刑事立案了，那人家也早准备好替罪羊了，有的是人愿意挣坐牢费，反正都是您出的钱。
当然，有的也会提前跟您谈判。比如您交了200万了，人家说可以退给您十万八万的，只要您去撤案就行。如果同意那就一拍两散，不同意您就爱咋地咋地。
5、简单就这情况吧，再具体的没必要多说，等您交钱之后就知道了。总之我就这话，事出反常必有妖，所有的便宜都是套儿，违法的事情不能干，没正规过户手续的房子不能买。
仅供参考。
二
Q:
网友问我这帖子的真实性？然后不理解的是为什么还要有“学位费”，能不能不交？
A：
1、应该是真的，人家正常租房+上学而已，没必要骗人，图什么啊？
2、而且这租金价格也正常。建材城是西三旗学区，不算热门，又是老小区，房价和租金都不算太高。这套房租金5000块，对应房价应该是250-300万之间。西三旗对口普通校的学区溢价本来就相对低，这几年更是跌的很低了，几乎就是海淀学籍的价值。
所以这套房对双方都算合适。租客的居住性价比相对高，业主的租金收益率也不算低，至少在海淀是偏高的。
3、学位费就是学位费呗，字面意思。海淀就算是普通的学区，那学位也是有价值的。这价值体现在房价中就是学区溢价，体现在租金上就是学位费了。
我不知道具体的行情，但感觉9000块钱算合理吧，前两年入学高峰期的时候起步就3万以上呢。热门学区的更贵，哪怕是不能对口入学都很难讲价。
4、不想交那就跟房东商量吧，只能说正常情况下够呛，谁都知道价值的东西很难免费。不过一切皆有可能，试试吧。
仅供参考。
三
Q:
我是纠结买房的地段，因为之前的房子买在旧宫了，但我现在工作在上地，通勤实在无奈就给租出去了，我们夫妻在回龙观租房。而且旧宫的房子当时没考虑学区，所以感觉只能是换一下了。我咨询积分落户的问题了，回复是可以换，所以特来请教您，在300-400万的情况下您建议换到哪里？
A：
1、既然工作在上地，而且买房要兼顾通勤+居住+学区+积分，那除了回龙观也就没有选择了。您这是单选题，或者干脆就是送分题。
2、这么说吧，通勤看自己的感受，但如果是想兼顾学区+积分，那北京城六区之外，普遍意义上的好学区只有顺义、通州和亦庄。昌平则是有好学校昌一昌二，但是因为都不能直升，所以也就没有对口的学区房。
那您既然是要换掉旧宫的房子，亦庄首先不能考虑了吧？通州也一个性质，顺义更远，那就只剩下昌平了。再加上您本来就在回龙观租房，那就换到这里呗。
3、另外您毕竟是非京籍，那就算是买了学区房也大概率不能对口入学，所以买亦庄等地的学区房意义不大，有可能花了溢价但得不到好资源。所以就看回龙观的吧，反正也没有学区溢价，在居住的性价比角度不吃亏。
仅供参考。
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