北京丰台区开阳里三区19号楼危旧楼房改建项目近日正式完工交付，38户原居民全票通过原拆原建方案，户均建筑面积较改造前增加近30%，实现独立厨卫、南北通透、加装电梯的全面升级。这是丰台区第二个"原拆原建"项目，也是北京城市更新从"大拆大建"向"精准焕新"转型的又一缩影。

从"忧居"到"优居"的居住跃升

开阳里三区19号楼建成于上世纪70年代，历经半个世纪使用，曾面临墙体开裂、管线老化、无独立厨卫、采光通风差等诸多问题，居民改善居住条件的意愿十分强烈。

改造后的新楼实现了全方位居住升级：每户建筑面积增加近30%，独立厨卫取代了曾经的公用设施，南北通透的户型设计大幅改善了采光与通风条件。电梯与无障碍设施的加装，让老年居民的出行不再困难。38户居民原地回迁，既保留了邻里关系与社区记忆，又从根源上消除了老楼的安全隐患。

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CMC模块化建造刷新效率

该项目是丰台区首个采用CMC低多层钢砼组合模块产品的原拆原建项目，由首开集团实施、中建八局承建。施工采用工厂与现场双线作业模式，地基施工的同时，所有主体建筑模块在工厂同步完成结构与室内外装修。

这种"像造汽车一样造房子"的模式，使建造周期较传统方式缩短50%以上，大幅减少了居民过渡安置时间。同时，现场建筑垃圾减少约70%，施工用水用量节约约60%，有效降低了噪音与扬尘污染，为高密度核心区施工提供了绿色解决方案。

北京城市更新投资加速扩容

开阳里三区的实践，是北京城市更新全面提速的一个切面。2026年全市城市更新投资目标为2385亿元，到2030年还将提升至3000亿元以上。城市更新已从"点的突破"走向"面的跃升"，成为首都扩内需、稳增长、惠民生、促转型的核心支撑。

今年2月，西城区三里河一区28号楼危旧楼改建项目也已交付使用，54户居民通过"原拆原建"实现原址住进新房。从丰台到西城，单幢楼原拆原建模式正在北京核心城区加速推广，为更多危旧楼房居民带来安居希望。

三类自主更新模式释放居民主体性

住建部原副部长仇保兴在城市更新高级研修班上介绍了三类自主更新模式：单幢楼原拆原建审批流程简便，可配套建设地下室；多幢楼协同改造允许灵活调整建筑层高与结构；整个小区推平重建难度最大但改造效果最为彻底。

"原拆原建、自主更新"的核心在于让居民从"政府包办"的被动角色转变为"自己拿主意、自己掏钱、自己受益"的真正主体。开阳里三区19号楼全票通过的结果，正是居民主体性得到充分激发的体现，也为后续类似项目提供了可复制的协商范本。

存量时代的城市更新新逻辑

从更宏观的视角看，"原拆原建"模式的推广，折射出中国房地产市场从增量开发向存量更新的深层转型。北京作为全国第一个实现减量发展的超大城市，正处在城市更新承前启后、全面提速的关键时期。

对于存量房业主而言，核心城区危旧楼房的原拆原建不仅意味着居住品质的跃升，也意味着资产价值的重估。当"精准焕新"取代"大拆大建"，城市更新的颗粒度正在变细，每一栋楼的改造都可能成为周边片区价值提升的触发点。

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