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北上广的写字楼市场冷暖如何？

来看看专业机构第一太平戴维斯的分析。

2026年7月16日-7月23日，第一太平戴维斯在官网陆续披露2026年第二季度北上广的写字楼数据。

尔尔财经整理了北上广三地可对比的一些指标。

从供需来看，上海的新增供应量和净吸纳量差不多都是广州和北京之和，而北京的净吸纳量远大于当期新增供应，实现供需正向改善，广州的净吸纳量则出现了明显增加。

2026年第二季度，广州甲级写字楼市场共两个新项目入市，带来9.2万平方米供应面积，全市净吸纳量录得8.2万平方米，环比增长105%、同比增长431.8%。国际金融城、琶洲仍为市场去化的主要动力。截至2026年二季度末，广州甲级写字楼总存量为786.4万平方米。

2026年第二季度，北京甲级写字楼市场迎来一个新项目入市，即位于通州运河商务区的中建中心，为市场带来约5.1万平方米的新增供应，在该季度当中，甲级写字楼市场录得约10.4万平方米净吸纳量，环比、同比分别增长了72.6%及26.3%，中关村受益于人工智能（AI）、大模型、具身智能等高新科技产业持续扩张的红利，拉动租赁需求保持活跃，大面积租赁成交频现。截至2026年二季度末，北京甲级写字楼存量升至1502.3万平方米（含自用面积）。

2026年第二季度，上海甲级写字楼市场迎来三个新项目入市，新项目为华润中心（南京西路）、徐家汇中心三期B座（徐家汇）、徐汇滨江复星中心（徐汇滨江），为市场带来39.1万平方米新供应，在该季度，录得19.5万平方米净吸纳，环比增长14.1%。其中尤以徐家汇、北外滩、虹桥-中山公园板块成交最为活跃。截至2026年二季度末，上海甲级写字楼存量达约2099万平方米（含自用）。

从空置率来看，北京和广州的甲级写字楼空置率在环比下降，上海的甲级写字楼空置率在环比上升。

截至2026年二季度末，北京平均空置率降至17.7%，环比下降0.4个百分点，同比下降1.9个百分点。

截至2026年二季度末，广州甲级写字楼平均空置率为23.1%，环比微降0.3个百分点、同比微升0.6个百分点。

截至2026年二季度末，上海平均空置率环比上升0.5个百分点，至24.3%。

值得一提的是，上海徐家汇板块因大体量供应，空置率环比显著上升29.2个百分点，达43.1%。

从租金来看，北京、上海、广州的甲级写字楼租金都在下降。

2026年第二季度，北京甲级写字楼平均租金继续下调，环比、同比分别下降3.5%、10.2%，至人民币每平方米每月205.0元。分区域来看，东二环租金环比下降6.2%，降幅最为明显。

2026年第二季度，上海甲级写字楼租金环比下降2.0%，至人民币每平方米每天4.8元。按照一个月30天来计算，每平方米每月144元。

2026年第二季度，广州甲级写字楼平均租金录得人民币每平方米每月114.8元，租金指数环比下降2.3%、同比下降8.9%。