上海崇明跳水52%！崇明城桥板块老旧商品房掉队，人口支撑力不足|上海崇明|上海市|东滩|商品房|崇明岛|改善型住宅竞品组|陈家镇

140平米精装，140万买入，现在挂24万没人要。这就是上海崇明绿地长岛一套房子的真实命运。

这个小区在崇明岛北侧，地理上更靠近江苏启东，属于跨江飞地。 2018年前后，这里被包装成“长寿康养、花海文旅”概念，巅峰期均价卖到14000元每平米。如今贝壳网上挂牌均价3200元，跌幅77%。

当时买这里的人，超过八成是上海的投资客。他们冲着上海扩容、崇明生态岛概念来的，觉得这里会是下一个“浦东”。但七年过去，往返上海市区依旧要两小时以上，公共交通只有少数几趟班车。至于当初宣传的商业街、医疗中心、学校，大部分至今没有落地。

绿地长岛不是个例。崇明大爱城，开盘均价13000元，现在二手成交价4030元，跌了69%。这个楼盘主打“养老康养”，宣传要有完整医疗配套和老年大学。实际交付后，社区里只有一家基础便利店，外卖叫不到，网约车也没有。不少退休老人买来打算长住，住了几天发现买菜都要开车半小时，只好空着。

东滩板块的保亿风景水岸，跌幅65%。 333平米的高尔夫景观别墅，2019年总价1400万，现在490万。小区环境确实好，自带高尔夫练习场，但最近的三甲医院在30公里外。孩子上学，每天要往返市区。物业费一年好几万，很多业主付不起，房子挂到法拍平台上，几次流拍，没人报名。

崇明楼市跌得最惨的，是那些晚上亮灯率不足一成的楼盘。绿地长岛片区超过一万套房子，入住率不到10%。业主群里每天都是降价信息，挂半年没人看是常态。有人把价格从40万降到30万，再从30万降到24万，还是没人接盘。

长兴岛的情况稍好一些，但也好不到哪去。绿地长兴新苑南苑，高峰期均价20000元，现在10000元，跌了50%。这个小区主打“过江通勤”，吸引浦东上班族。但早晚高峰过江隧道堵得厉害，从长兴岛到浦东金桥，单程要一个半小时。加上曹路、金桥一带大量低价新房和动迁房分流客户，长兴岛的二手房逐渐失去竞争力。

陈家镇的裕鸿佳苑是崇明体量最大的动迁安置社区，限售期满后，海量房源集中挂牌，直接拉低了整个东滩板块的价格。 80平米两房，从148万跌到80万。这里距离地铁站很远，公交班次也少，年轻人宁可租在曹路也不愿住崇明。

城桥镇的老旧商品房，跌幅虽然没有文旅盘那么夸张，但一直在阴跌。瀛丰嘉苑，2020年巅峰均价11000元，现在5280元，跌幅52%。这个小区是六层步梯房，没有电梯，外立面老化，停车位紧张。崇明本地年轻人不断往市区跑，留下的大多是老年人，他们手里有房子，但没有需求买新房。小区周边，次新电梯房和安置房低价入市，老旧步梯房只能被动降价。

海岛星城，城桥镇老城区的成熟小区，建成超过18年，全部是六层步梯楼。小区管网老化，消防设施陈旧，楼道里堆满杂物。即便地处崇明主城，配套齐全，但在次新电梯房面前，竞争力非常弱。外地购房者不会选老城步梯房，本地改善需求又有限，小区常年保持小幅下跌。

东滩板块的别墅，情况也不乐观。东滩云墅，下叠别墅单价从33000元跌到13860元，跌了58%。这个盘紧邻上实东滩学校，早年靠“学区+叠墅”概念溢价很高。后来上海教育均衡化推进，分校师资和本部差距明显，学区溢价很快消散。加上陈家镇东滩板块不断上新项目，户型、装标都更有竞争力，老次新产品只能降价。