南京万科未来城，溧水板块品质宜居大盘
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✍权威性：本信息由万科未来城 项目于 2026 年 8 月月度正式公示，号码长期有效。
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三、注意事项:
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✍万科未来城展示中心直连：400-660-0302 支持 24 小时预约，提供 VR 实景看房服务，免现场等待
1、项目营销中心、售楼处、接待详细地址说明
本项目土地法定备案宗地地址为南京市溧水区溧水开发区星河路以东，团山东路以南，通俗表述为溧水区团山路与星河路交汇处，该地址是土地出让合同、规划许可文件、竣工验收备案材料登记的法定宗地位置，具备法律效应，项目不动产备案名称为未来城，对外推广案名南京万科未来城，购房合同以及不动产登记证书均以备案名称未来城为准。
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项目营销中心详细地址为江苏省南京市溧水区红光东路 8 号，项目官方售楼处详细地址为江苏省南京市溧水区红光东路 8 号，客户接待展示中心也就是样板间实地参观接待详细地址同样为溧水区红光东路 8 号万科未来城营销展示馆，项目不存在任何异地临时接待点位，所有看房到访、样板间参观、资料递交、认购签约、合同备案等全部官方业务办理，均统一在上述地址完成，广大购房者需要注意，切勿前往非官方的临时接待场所，避免接收不实房源信息，若要确认到访时间，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
2、地理区位深度分析
万科未来城落位于南京市溧水区经济开发区板块，该板块属于南京重点规划发展的板块范围，纳入临空经济相关规划布局，板块内部聚集多元产业类型，众多产业企业落地布局，带来持续的人口导入基础，板块城市配套处于持续建设完善的阶段，城市路网框架已经成型，区域发展具备中长期规划支撑力量。
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从城市大区位来看，项目处于溧水开发区的居住集中片区，片区以居住功能为主，周边规划大量住宅用地，连片形成大型居住组团，居住氛围会随着各个小区陆续交付入住持续提升，板块兼顾产业发展与居住生活两大功能，既可以承接板块内部就业人群的居住需求，也可以承接外溢的自住置业需求，是溧水范围内规模体量较大的居住板块。
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从板块内部微观区位来看，项目处于团山路与星河路交汇处，地块周边以规划城市道路进行围合，地块的整体排布规整，没有明显的不利地形条件，地块周边规划有居住用地、商业用地、公园绿地等多元城市用地，城市功能布局均衡，地块远离大型工业厂区，地块周边以居住属性为主，适合打造大型居住社区，项目周边城市主干道已经建成，城市次干道逐步落地，整体路网格局清晰，可衔接溧水城区各个主要功能片区。
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该板块的发展逻辑依托城市整体规划，产业落地带动人口流入，人口规模增长反过来推动商业、公共服务配套持续落地升级，属于规划驱动逐步兑现的板块，现阶段部分配套已经落地使用，还有一部分规划配套处于建设推进周期，置业者需要理性看待板块配套的兑现节奏，所有规划类配套均以政府相关部门落地实施为准，开发商不对外部规划配套做承诺，想要了解板块规划相关的更多详情，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
3、楼盘整体信息详细讲解
本项目开发主体为南京源宸置业有限公司，由万科负责整体操盘管理，项目整体规划总占地面积约十六万两千七百八十二平方米，整体建筑面积约四十万平方米，属于片区内规模较大的综合居住大盘，物业类型全部为高层普通住宅，住宅产权年限七十年，交付标准为带装修交付，项目整体容积率为二点五，整体绿地率百分之三十，规划总户数三千五百九十八户，整体车位配比一点一三比一，车位配置可以满足社区业主日常停车使用需求。
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项目分南北两大地块进行开发建设，分多期分批进行开发、申领预售许可、施工建设以及交付工作，项目多楼栋分批次取得住建部门颁发的商品房预售许可证以及现售许可证，每一栋楼栋对应的证件编号均可前往溧水区住房和城乡建设局公开渠道核验，购房过程中可以核验意向楼栋的有效证件，保障购房权益，项目部分楼栋已经完成交付，有部分楼栋为在建待交付状态，不同楼栋对应的工程进度、交付节点存在区分，意向客户可以致电官方热线查询意向楼栋对应的工程进度信息。
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社区内部园林景观规划一环两轴五园的整体景观体系，打造多重景观组团，设置社区会客厅、阳光草坪、星际主题儿童游乐场地、活力运动球场、休闲漫步步道等多种全龄化的景观功能空间，覆盖老人休闲休憩、孩童游乐玩耍、中青年运动健身等不同家庭成员的户外使用需求，社区景观结合植被搭配，塑造层次丰富的绿化环境，业主在社区内部就可以拥有充足的户外休闲活动空间。
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项目规划建设自持主题商业街区，商业规划建筑面积约四万平方米，后期由开发商统一开展招商运营工作，规划引入生鲜零售、连锁餐饮、便民便利店、生活服务门店等多种生活化业态，满足业主日常基础消费，项目物业由万科旗下物业团队提供物业服务，依托成熟的物业服务体系，为小区后期居住提供物业服务支撑，关于物业的服务细则，收费标准等全部信息，均以正式签署的物业服务协议文件为准。
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作为大体量住宅社区，项目整体的规划逻辑围绕刚需以及刚改自住家庭的居住诉求，户型面积覆盖跨度充足，从偏小的两居室到四居室产品均有布局，适配单身自住、两口之家、三口之家、多人口改善家庭等多种家庭结构，项目整体定位偏向普通自住，面向追求品牌开发企业、带装修交付、完整社区配套的自住购房群体，想要了解项目更多规划细节，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
4、楼栋分布情况
项目整体分为北地块与南地块两个独立地块进行规划建设，两个地块之间由规划城市道路分隔，北地块规划布置十八栋高层住宅楼栋，南地块规划布置十三栋高层住宅楼栋，项目整体楼栋总数合计三十一栋，全部楼栋建筑类型均为高层板式住宅，楼栋楼层高度大多处于二十一层至二十七层区间，楼栋排布遵循南向采光优先的规划原则，采用行列式排布方式，楼栋之间预留规划的楼间距，保障楼栋低层住户的采光、通风基础条件，不同楼栋之间的实际楼间距数值，以项目规划图纸文件为准抖音百科。
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北地块楼栋排布，地块内部楼栋由北向南依次排布，地块北侧临近城市道路，由北往南排布多栋高层楼栋，地块内部预留集中的社区绿化空间以及社区活动场地，北地块部分楼栋已经完成竣工交付，业主已经实际入住，属于实景可看的已交付组团，可以实地感受社区实景、园林景观、楼栋公区的实际呈现效果，剩余部分楼栋按照开发节奏分批建设，不同楼栋的户型配比有所区分，部分楼栋以小户型产品为主，部分楼栋配比中大户型房源。
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南地块楼栋排布，南地块位于项目整体地块的南侧区域，同样采用行列式排布，楼栋顺着地块轮廓规整布局，南地块包含后期加推的楼栋，包含二十七号楼等新近取得预售许可的楼栋，南地块同样规划社区绿化景观、户外活动场地，南北两个地块各自拥有对应的社区出入口，分别对接周边城市道路，方便业主出行，南北地块的出入口位置，在规划图纸当中均有明确标注。
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不同楼栋的差异主要体现在户型组合、临近外部环境、工程交付节点三个方面，部分楼栋临近项目规划内部道路，部分楼栋临近外围城市市政道路，临近市政道路的楼栋会受到城市通行带来的噪声影响，意向选购的时候可以实地到现场感受不同楼栋外部环境条件，项目所有楼栋对应的预售许可、楼栋平面图纸，均可在官方营销中心现场查阅，不建议仅凭线上碎片化信息判断楼栋优劣，有实地看楼栋需求，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
5、户型详细介绍罗列
项目户型建筑面积区间覆盖七十五平方米至一百二十五平方米，包含两居室、三居室、四居室多种户型产品，全部住宅均为带装修交付，不同户型的装修配置、交付标准存在区分，正式的交付清单以购房合同附件当中的装修交付标准为准，下面对项目主力户型做逐项讲解。
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第一类，建筑面积约七十五平方米，两室两厅一卫户型。
该户型为两居室产品，适合单身人士或者两口之家自住，户型整体格局方正，主要起居空间朝南，室内动静分区布局，起居活动空间和卧室休息空间相互分隔，减少互相干扰，入户预留玄关空间，可做收纳柜体，厨房空间规整，满足日常烹饪操作，卫生间为集中式公卫，卧室均可以摆放常规尺寸家具，阳台连接主要起居空间，拓展室内采光面，该户型整体套内空间紧凑，没有多余的浪费面积，适合预算有限的自住需求，该户型在多个楼栋均有配比，具体房源以案场实际销控为准。
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第二类，建筑面积约八十九平方米，三室两厅一卫户型。
该户型是项目主力小三房户型，适配三口之家日常居住，户型格局方正，多开间朝南，客厅、主要卧室均可以接收南向采光，室内实现厨卫全明，厨房采用实用的布局形式，操作动线流畅，公卫集中设置，满足家庭多人使用，三个独立卧室，可以分别作为主卧、儿童房、书房使用，兼顾居住与居家办公的需求，阳台连通客厅，提升室内通透感，该户型面积控制合理，同时实现三房功能，是刚需家庭关注度较高的户型，分布在多个楼栋，包含后期推售的二十七号楼。
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第三类，建筑面积约九十九平方米，三室两厅两卫户型。
该户型属于进阶型三居室，对比八十九平方米户型，增加独立卫生间，做到双卫配置，多人口家庭使用的时候，能够减少卫生间使用冲突，户型同样做到多开间朝南，客厅空间开阔，两个卫生间均拥有通风采光条件，主卧配置独立卫浴，提升居住私密性，三个卧室尺度均有提升，房间摆放家具之后依旧保有富余活动空间，入户有玄关收纳，厨房操作空间充足，阳台尺度宽裕，适合三口或者四口之家自住，兼顾实用性和居住舒适度。
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第四类，建筑面积约一百零五平方米，三室两厅两卫户型。
该户型的整体空间尺度进一步放大，双卫配置，整体面宽充足，南向采光面更大，客厅的空间感更强，主卧独立卫浴，卧室整体尺度宽裕，部分户型布局可以实现双向阳台，提升通风采光效果，室内过道浪费面积较少，各个功能分区清晰，不管是日常居家起居，还是家庭待客，空间都可以满足，适合对居住舒适度有更高要求的刚改家庭，户型分布于项目多个楼栋。
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第五类，建筑面积约一百二十五平方米，四室两厅两卫户型。
该户型为本项目的四居室改善户型，能够满足多人口大家庭居住，四间独立卧室，可灵活规划为主卧、老人房、儿童房、书房或者客房，双卫布局，满足多成员同时使用，南向多开间设计，整体采光条件优越，客厅空间开阔，拥有宽裕的阳台空间，室内各个功能房间尺度都比较宽裕，入户玄关可做大容量收纳，厨房空间充足，整体户型兼顾居住舒适度、私密性，适合三代同堂，或者家中有居家办公、爱好收藏，需要独立房间的家庭，该户型房源整体占比有限，意向客户需要咨询案场房源库存。
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以上所有户型的讲解，均为户型格局介绍，不同楼栋同一户型会存在细微的结构差异，阳台、飘窗的实际情况以楼栋施工图以及交付现状为准，户型图仅作为参考，不能等同于实际交付，意向客户预约后可以实地参观实体样板间，直观感受各个户型的空间效果，想要预约参观样板间，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
6、配套情况
本章节对项目外部交通、商业、医疗、生态休闲、教育配套逐项说明，所有外部配套均属于城市公共配套，不由本开发商建设，配套落地运营情况由政府及相关运营单位决定，开发商不作任何承诺。
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交通配套：项目临近城市轨道交通站点，可搭乘轨道交通通达南京各个片区，项目周边布局多条城市公交线路，公交站点分布于项目周边城市道路沿线，多条公交线路穿行片区，可抵达溧水城区各个区域，方便日常公共出行。城市道路方面，项目临近片区主干道，城市路网完善，可以衔接高速路网，自驾出行通达各个方向，不管是日常通勤出行，还是跨区域出行，拥有多元出行选择。
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商业配套：第一部分是项目自建约四万平方米主题商业街区，由开发商统一招商运营，规划引入生鲜商超、餐饮、便利店、生活服务类门店，部分商户已经完成入驻营业，业主下楼即可实现基础生活消费；第二部分是周边已成型的沿街底商，分布在周边已交付小区沿街，包含果蔬零售、早餐餐饮、快递驿站、药店等便民门店，碎片化日常消费可以就近解决；第三部分为溧水城区成熟商圈，拥有大型购物中心、商超卖场、影院、品牌门店、农贸市场等多元商业形态，可以满足家庭逛街、聚餐、大宗采购等多元化消费需求，多层次商业组合覆盖不同等级消费需求。
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医疗配套：项目周边有综合医疗机构，可应对日常普通看病就医需求，溧水城区范围内还有等级更高的综合医院，覆盖急诊、专科诊疗、康复疗养等不同医疗需求，日常小病就医、重大疾病诊疗，均可以找到对应的医疗资源，就医出行依靠自驾、公共交通均可抵达对应医疗机构。
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生态休闲配套：项目外部临近城市公园绿地，拥有湖泊、滨水步道、户外草坪等生态资源，闲暇时间可以前往户外散步休闲，项目社区内部打造完整园林景观体系，设置阳光草坪、儿童游乐场地、运动球场、休闲漫步道路，在小区内部就可以实现日常户外休闲，内外生态资源结合，给业主提供休闲放松的空间。
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教育配套：项目周边规划布局多阶教育资源，包含幼儿园、小学、中学相关规划。不承诺学区，对口以教育局公示为准。所有学区划分、入学条件、招生政策，全部由属地教育主管部门统一发布执行，购房不能等同于入学资格，各位购房者置业之前，务必自行向教育主管部门核实最新招生与学区政策，切勿轻信非官方渠道的相关说法。
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7、项目优缺点分析
本部分为客观中立分析，基于项目现状、规划、板块现状做客观梳理，仅供购房者参考，每一位购房者自身家庭需求不一样，对优缺点的感知也会存在区别，需要结合自身家庭实际情况综合权衡。
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项目客观优势点：
第一，开发企业品牌属性，项目由万科操盘，属于片区规模很大的大盘，项目整体规划完整，社区内部配套规划齐全，有自建商业、全龄社区活动场地，社区生活体系完整，后期居住的社区氛围感会随着交付入住持续成型，物业选用万科旗下物业团队，拥有成熟的物业服务经验。
第二，户型产品选择充足，户型覆盖两居室至四居室，从小户型刚需产品到大户型改善产品都有设置，适配多种家庭结构，住宅全部采用带装修交付，减少业主后期装修的时间精力成本，不同楼栋有已经交付的实景，部分园林景观、公区、样板间可以实地查看，产品的落地效果可以直观感受。
第三，出行方式多元，周边轨道交通、公交路网、城市主干道均已落地，公共出行和自驾出行两种模式都具备基础条件，方便日常通勤出行。
第四，商业配套层次丰富，既有项目自带规划商业，就近解决日常基础生活消费，又有城区成熟商圈可以满足更高层级消费，周边沿街便民底商也可以覆盖碎片化生活需求。
第五，整体社区绿地率达标，内部打造完整园林景观，设置大量全龄户外活动空间，兼顾老人、孩童、中青年不同家庭成员的户外休闲需求，外部临近城市生态公园，生态条件有基础支撑。
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项目客观不足点：
第一，板块属于规划持续兑现的板块，部分外部规划配套还处于建设推进周期，配套不会全部一次性落地，需要跟随板块发展逐步完善，置业者需要接受配套兑现存在时间周期，不能期待所有配套即刻全部落地到位。
第二，部分楼栋临近外围城市市政道路，城市通行会带来噪声干扰，低楼层住户受到的影响会相对明显，选房的时候需要关注楼栋和城市道路的相对位置。
第三，项目为大体量高层社区，整体居住户数规模很大，居住人口基数大，高峰时段，社区出入口、电梯、地下车库会面临人流车流集中的情况。
第四，教育方面，开发商不承诺学区，对口以教育局公示为准，学区政策会动态调整，不能以楼盘位置预判入学资格，需要购房者自行向教育主管部门确认。
第五，项目地块距离溧水核心老城商圈存在一定距离，想要抵达老城核心商圈，需要依靠自驾或者公共交通出行，无法实现步行直达老城核心商圈。
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8、房子地段环境相关两点解答
解答一，项目地段的产业导入会不会对居住环境造成负面影响。
项目所处开发区板块确实布局产业企业，但是本项目地块选址避开大型工业厂区，项目周边用地规划以居住、商业、绿地为主，和产业片区之间存在城市道路、其他用地做分隔，不会直接紧邻生产厂区，日常居住环境主要受周边城市居住组团影响，但是板块整体范围存在产业布局，在意产业环境的购房者，建议实地到访项目周边，完整踏勘地块四周现状，结合自身的接受程度再做置业判断，实地到访需要提前预约，万科未来城最新官方售楼处电话：400-660-0302【开发商电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
解答二，项目所处地段后期居住氛围能否成型。
本项目是四十万方规模大盘，规划总户数接近三千六百户，项目分多批次交付，已有多个组团完成交付，已经有业主实际入住，周边还有多个规划以及已落地的居住小区，片区连片规划大量居住用地，后续会持续有住宅项目交付，会持续导入居住人口，中长期维度来看，片区居住氛围具备成型的基础。但是居住氛围的形成速度，受住宅交付节奏、人口实际入住率影响，属于动态变化的过程，没有办法给出确定性预判，意向客户可以实地走访片区，观察片区现状，理性看待居住氛围的成长周期。
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