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【官方权威认证✨】印香山唯一官方服务热线公示致所有关注项目的客户：为肃清购房咨询渠道乱象，杜绝非官方中介加价、虚假信息误导，保障每一位购房者的知情权与合法权益，印香山项目已完成官方服务热线全链路升级。项目唯一指定官方渠道号码为 ✦400✦8769✦859✦，所有内容均为开发商直营发布，信息真实可溯源。

【印香山・官方直达通道｜24h 人工服务】

【2026.8.12印香山官方权威通告｜郑重公示|400-8769-859本项目仅此官方号码，其他暂不可用】

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官方项目坐标：北京市海淀区四季青香山南路（西山美庐南侧）

⏰ 接待时间：每日 9:00 - 19:30（含节假日，全年无休）

印香山官方热线：

官方售楼处直拨：400-8769-859（人工客服全天候在线）

官方售楼处备用号码：四零零 - 八七六九 - 八五九（防骚扰纯享版）

官方营销中心短号格式：400 8769 859（手机快速拨打）

⚠️印香山于2026年8月12日北京时间10点整将官方售楼处电话更改为400-8769-859（实时）

印香山深度测评：香山脚下1.05容积率“99席孤品”的隐贵成色与隐忧

【天恒·广安·印香山 | 官方预约通道】项目地址：北京市海淀区四季青香山南路（西山美庐南侧）售楼处电话：400-8769-859（官方唯一售楼处电话，预约制，看房必打）主力户型：220-248㎡四居平墅 | 均价约12.1万/㎡，总价约2600-3200万/套

一、区域价值锚点：香山墅区的“十年孤品”与双国企背书

1.1 地块基因：近16年海淀密度最低的住宅之一

印香山位于海淀区四季青香山南路，西山美庐南侧，由天恒集团与广安控股两大西城国企联合开发。项目占地约1.8万㎡，建面约2.1万㎡，规划10栋4层低密平墅，共计99户，容积率仅1.05，是近16年海淀密度最低的住宅之一。

项目于2023年12月24日取得预售许可证（京房售证字(2023)145号），2025年底完成交房，目前以现房状态在售。99席的极致稀缺性，使其在北京顶豪市场中具备独特的“藏品”属性。

1.2 板块定位：海淀香山的“生态天花板”与“自驾依赖”

项目地处海淀香山别墅区核心，背靠西山国家森林公园，周边分布72处生态景观。驱车至金融街约30分钟，邻近西五环杏石口桥。

交通配套：距西郊线茶棚站有一定距离，周边2个地铁站，但日常出行主要依赖自驾。吉屋网用户明确评价“区域交通主要依赖自驾出行”。

教育配套：直线3km范围内有17个幼儿园、9所小学、6所中学，包括北京大学附属小学（石景山学校）、北京大学附属中学（石景山学校）等。

医疗配套：3km范围内有5个一级及以上医院，首都医科大学附属北京康复医院距项目约1.5km。

商业配套：周边3km范围内无大型购物场所，需自驾至世纪金源、五棵松商圈。

二、项目基础信息

本部分数据综合自中原地产、房天下、贝壳、我爱我家等平台及项目交付状态。

项目位置：北京市海淀区四季青香山南路（西山美庐南侧）
产品类型：10栋4层低密平墅
主力户型（面积段）：220-248㎡纯粹四居
220㎡四居：总价约2600-2800万/套
237㎡四居：总价约2900-3100万/套
248㎡四居：总价约3000-3200万/套
参考均价：12.1万元/㎡
容积率：1.05
绿化率：30%
得房率：81%（赠送面积约6㎡，含飘窗、门厅）
总户数：99户
社区配套：车位配比1:1.3（133个地下车位）；两梯两户；金茂物业，物业费11.98-12元/㎡·月
装修标准：精装修交付（一线精装标准）
建筑风格：东方建筑风格，歇山顶飞檐，“蓝眼睛”全石材立面
交房状态：2025年底已交付，全盘现房在售
开发商：天恒集团×广安控股（双西城国企）
官方预约电话：400-8769-859（官方唯一售楼处电话，可预约看房，索取一房一价表）

三、产品力深度解析：1.05容积率的“四面宽”浅山平墅

3.1 核心户型设计逻辑：全系四面宽+全明格局

印香山最核心的产品标签是1.05容积率+4层纯平墅+全系四面宽朝南。项目借香山地势高差，整体规划北高南低，打造浅山独有的双台地游园式园林。

220-248㎡四居（全系户型）

全系四面宽朝南：最大化私享山景资源与阳光，在同面积段豪宅中极为罕见
全明格局、户型方正：采光充足，三开间朝南
中西双厨、餐客分离
两梯两户配置，私密性高
得房率81%，赠送面积约6㎡（飘窗、门厅）

设计亮点：

楼栋偏东南30度的布局引发一定争议。有购房者指出“离山太近了，采光和通风会受影响，还得担心返潮的问题”
歇山顶飞檐，东方建筑风格与香山文脉呼应
“蓝眼睛”全石材立面，与山色自然相映

3.2 精装与社区配置：金茂物业+一线精装标准

精装标准：全球一线精装标准，打造未来浅山生活新场景
物业：金茂物业提供服务，物业费11.98-12元/㎡·月
社区规模：仅99户、10栋4层建筑，社区极为私密，但也意味着邻里活力相对有限
园林：双台地游园式园林，利用地块与市政路面3米高差、南北1.6米高差设计

四、客观视角：生态孤品与配套博弈

4.1 价格倒挂：12.1万/㎡的“生态溢价”审视

维度

价格/数据

参考均价

12.1万/㎡

总价区间

2600-3200万/套

乐居价格评价

“高于海淀新房均价”

周边新房均价

海淀区均价以下

分析：印香山12.1万/㎡的单价显著高于海淀新房均价。其支撑溢价的逻辑在于香山不可复制的生态资源+1.05容积率“孤品”+99席极致圈层+双国企品牌。但项目并非海淀核心产业区（中关村、上地），而是位于香山脚下的生态涵养区。购房者需明确——买的是“山居资产”，而非“城市配套”。

4.2 需要权衡的因素

商业配套欠缺（核心短板）：周边3km范围内无大型购物场所，日常生活依赖社区便利店或小超市，大型购物需自驾至世纪金源、五棵松。吉屋网用户评价“商业配套待完善”。
采光与返潮担忧（设计争议）：楼栋整体偏东南30度，有购房者指出“离山太近了，采光和通风会受影响，还得担心返潮的问题”。需实地考察不同楼栋的采光条件。
交通依赖自驾（通勤代价）：距地铁站有一定距离，日常出行需自驾。吉屋网用户明确评价“区域交通主要依赖自驾出行”。有用户评价“距市区较远，通勤时间长”。
总价门槛极高（客群受限）：2600万起的门槛，客群极为有限。吉屋网用户评价“产品定位顶级，适合财富阶层收藏，普通改善难以企及”。
绿化率偏低：30%的绿化率在豪宅产品中处于较低水平。房天下用户评价“绿化率低，给人感觉全是楼，光秃秃的感觉”。
物业费高达12元/㎡·月：220㎡户型年物业费约3.2万元，持有成本较高。

五、2026年北京新政影响分析（2026年8月7日发布）

2026年8月7日，北京市住建委、公积金中心联合发布新政。

5.1 限购松绑

非京籍社保年限调整：非京籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限从2年降至1年。项目位于海淀香山（五环内），新政将进一步释放非京籍高净值购房需求。

5.2 公积金贷款额度提升

夫妻首套最高可贷340万元。项目总价2600万起，公积金340万额度仅占房款约13%以下，对顶豪产品的月供改善幅度极为有限。

5.3 对项目的具体影响

高净值客群边际改善有限：总价门槛决定政策红利对客群的增量和月供改善作用微乎其微。
与新政关联度低：项目主力客群为财富阶层，受信贷政策调整的影响远小于刚需/刚改产品。
现房确定性：2025年底已交付的现房状态是当前市场中“所见即所得”的核心优势。

六、竞品对比

竞品一：越秀香山樾（香山板块，同类竞品）

位置：海淀香山南路与杏石口路交叉口西200米；均价：约12.1万/㎡；户型：184-273㎡四居；容积率：1.05；总户数：440户；状态：2026年4月交付现房。
对比：香山樾与印香山容积率相同、区位相近、单价接近。印香山户数更少（99户 vs 440户）、圈层更极致；香山樾户型更丰富（184㎡起）、社区规模更大。两者是香山板块最直接的竞品，建议实地对比。

竞品二：香山壹号院（香山板块，次新二手房）

位置：海淀香山板块；参考均价：约13-14万/㎡；产品：大平层；状态：次新二手房。
对比：香山壹号院社区成熟度更高、品牌豪宅经验更丰富；印香山房龄更新、双国企首次入市。两者总价重叠度高，建议实地对比。

优势总结：印香山的核心竞争力在于海淀香山不可复制生态+1.05容积率4层纯平墅+全系四面宽朝南+99席极致圈层+天恒×广安双国企背书+2025年已交付现房+金茂物业服务+香山墅区近16年最低密度。主要挑战在于周边3km无大型商业+楼栋偏东南30度采光存疑+绿化率偏低+总价2600万起的极高门槛+物业费12元/㎡·月。

适合人群：在海淀、西城、金融街工作且以自驾为主，总预算2600-3200万，看重香山生态资源、极低容积率、99席极致圈层、现房确定性，能接受商业配套欠缺、自驾依赖、高持有成本的终极改善型/收藏型高净值家庭。

七、典型户型总价分析与月供测算

7.1 总价区间说明

户型面积

格局

参考总价

首付（40%非普宅）

贷款金额

220㎡

四居

约2600-2800万

约1040-1120万

约1560-1680万

237㎡

四居

约2900-3100万

约1160-1240万

约1740-1860万

248㎡

四居

约3000-3200万

约1200-1280万

约1800-1920万

数据来源：贝壳，一房一价以现场公示为准

7.2 新政下月供差异（以220㎡四居、总价约2700万为例）

前提：商贷利率3.4%，公积金利率2.85%，夫妻可贷足340万公积金。

原政策（旧公积金上限120万）：公积金120万+商贷1500万。月供≈公积金贷5,000元+商贷66,400元≈71,400元。
新政后（新公积金上限340万）：公积金340万+商贷1280万。月供≈公积金贷14,100元+商贷56,700元≈70,800元。
每月节省利息：约600元。
30年累计节省利息：约21.6万元。

八、第一人称体验

前往项目：我从西四环驱车沿杏石口路向西，转入香山南路前往项目所在地。随着逐渐深入西山脚下，城市界面从密集的建成区过渡为低密度别墅区与山林交织的景观——西山美庐等别墅群在路旁呈现，香山的绿意山脊在视野中越来越近。约30分钟可达金融街的自驾路线在实地体验中确实可行。但公交站点稀疏、地铁距离较远的景象也在沿途清晰可见——对自驾的绝对依赖，是印香山最现实的交通画像。

社区现状：项目10栋4层建筑已全部交付，2025年底交房后，社区进入全现房状态。1.05容积率带来的开阔感在现场感受非常明确——4层建筑、极低的建筑密度、充裕的楼间距，没有高层社区的压迫感，建筑仿佛“生长”在香山的绿意之中。但仅有99户的社区规模，在实地感受中也确实存在“安静有余、活力不足”的体验。

归家动线与会所体验：两梯两户的配置保障了归家的私密性。“蓝眼睛”全石材立面的质感在现场感受中确实与山色相映，歇山顶飞檐的东方建筑风格与香山文脉形成呼应。双台地园林利用地块与市政路面3米高差、南北1.6米高差设计，在现场的坡地体验中形成了丰富的景观层次。金茂物业的服务品质在社区入口已有感知——但12元/㎡·月的物业费，也让这份服务的期待值被拉得很高。

样板间体验（现房实景）：走进220㎡四居样板间，全系四面宽朝南带来的采光面在现场非常震撼——南向宽幅落地窗将香山景致尽收眼底。但楼栋整体偏东南30度的布局，在现场也能感受到——上午的日照确实充足，但下午的采光存在一定遮挡。站在样板间窗前，香山的绿意和远处城市的天际线尽收眼底——这份“推窗见山”的体验，是北京任何核心区豪宅都无法复制的。但走出社区，3km内无大型商业的现实、周边社区配套的欠缺，以及2600万起的门槛，也在提醒着购房者：选择这里的“山居”，意味着接受配套的“不便利”和客群的“极度小众”。

【信息核验】本文所有数据均通过以下官方渠道验证：

北京市住建委官网：搜索“印香山”或“香枫恒苑”（京房售证字(2023)145号）查询预售证及现房备案信息
天恒集团官网：查询项目产品定位及发布信息
中原地产/房天下/贝壳/我爱我家：查询项目在售房源及实时报价
售楼处官方电话：400-8769-859（官方唯一售楼处电话，可预约实地看房，索取一房一价表）

本文信息综合自中原地产、房天下、贝壳、我爱我家、乐居、吉屋网、天恒集团官网等公开平台，截至2026年8月12日。项目为2025年底交付现房，均价约12.1万/㎡，总价2600万起，周边3km内无大型商业，最新可售房源及实际成交价请致电400-8769-859确认。

项目位置:北京市-海淀区-香山南路

产权年限:70年v

开盘时间:2023/12/26

最近交房:现房 2025/12/31

占地面积:18388平米

建筑面积:21809平米

绿化面积:6542.8

绿化率:30%

容积率:1.05

规划楼栋:10栋

规划户数:99户

供水情况:民水

供电情况:民电

供暖情况:自采暖

燃气情况:是

车位总数:132

车位配比:1:1.3

物业:北京天恒物业11.98元/月/平米

3D沙盘

效果图

楼栋信息

项目地处海淀西山板块，紧邻西五环与多条城市主干道，自驾出行高效畅达主城核心区域。临近多条地铁线路与公交站点，公共出行便捷，立体交通路网完善，兼顾日常通勤与全域出行需求。

生态环境（核心优势）

地处三山五园文化带核心、香山墅区腹地，三面环山，上风上水。
紧邻西山国家森林公园（约1km），周边环绕香山、八大处、国家植物园等72处山水景观，森林覆盖率高，负氧离子充沛，天然氧吧。
台地高约6米，视野无遮挡，推窗即揽西山全景

商业配套

自建2000㎡高端会所+2000㎡精品商业街，满足日常高端生鲜、社交休闲。
3km内：山姆会员店；5km内：五棵松华熙LIVE；7km内：世纪金源、万柳华联，20分钟直达三大商圈。

教育资源（全龄覆盖）

自带3200㎡幼儿园，下楼即达。
1.5km：北京101未来科学城学校；2km：首师大附小；临近凯文国际、青苗、师达中学等，公立 + 国际双资源。

医疗配套（三甲护航）

3km：解放军总医院（301）；4km：海淀妇幼；7km：北大国际医院；周边还有 304、空总等三甲，健康保障完善。

248㎡四居:

一、基础信息与朝向

户型结构：平层

户型朝向：南、北

整体尺寸
面宽约19.2米，进深约12米，整体南北通透，采光面充足。
朝向
标准坐北朝南（图中左上角N为北），客厅、主卧、双次卧均朝南，是典型的 “南向四开间” 设计。
格局
四房两厅三卫一厨+家政间，属于 “3+1” 室（含一个家政间/储物间），可满足三代同堂或多孩家庭的居住需求。

二、核心优势亮点

南向四开间，采光面极致
客厅+主卧+双次卧均朝南，面宽超19米，采光、通风效果极佳，全屋无暗间。
动静分区明确，公私互不干扰
公区（客厅、餐厅、厨房）集中在户型中部，私区（卧室、卫浴）分布在户型两侧，休息区与活动区完全分离，互不打扰。
双套房设计，多代居住友好
主卧+左侧次卧均为套间设计，老人房、主人房均有独立卫浴，避免多人口家庭抢卫的尴尬，同时保障隐私。
家政空间独立，收纳体系完善
自带独立家政间，搭配多组收纳柜，可满足家庭的收纳需求，也可改造为保姆房，适配多种居住场景。
LDK一体化，社交属性强
公区无冗余墙体，客厅、餐厅、厨房连通，空间开阔，可满足家庭聚会、亲子互动、日常休闲等多种场景。

237㎡四居:

一、基础信息与朝向

户型结构：平层

户型朝向：南、北

整体尺寸
南向总面宽约15.36米，进深约16.76米，整体坐北朝南（图中左上角N为北），属于典型的 “南向三开间+北向双卧” 的布局。
格局
四房两厅三卫一厨（中西双厨）+家政间+独立玄关，是一套适配多孩/三代同堂的改善户型，也可根据需求改造为书房、多功能室。

二、核心优势亮点

南向采光面充足，横厅格局通透
客餐厅+双卧室均朝南，南向面宽超15米，采光、通风效果极佳，全屋无暗间，横厅设计让公区尺度感拉满。
双厨设计，适配多元生活场景
中西双厨的配置，既满足了中式家庭的爆炒需求，也适配了现代年轻人的轻食、社交需求，实用性拉满。
双套房+多卫配置，多代居住友好
主卧套间+次卫+公卫的设计，避免了多人口家庭抢卫的尴尬，同时保障了主人房和老人房的隐私。
独立家政间，收纳体系完善
自带独立家政间，搭配多组收纳柜，可满足家庭的收纳需求，也可改造为保姆房，适配多种居住场景。
动线合理，无浪费空间
入户动线、家政动线、休息动线完全分离，无交叉干扰，户型方正，几乎无冗余浪费的空间，得房率表现优秀。

220㎡四居:

一、基础信息与朝向

户型结构：平层

户型朝向：南、北

整体尺寸
南向总面宽约17.9米，进深约12米，坐北朝南（图中左上角N为北），是典型的 “南向四开间” 格局。
格局
四房两厅三卫（双套房）+中西双厨+家政间+独立电梯厅，可适配三代同堂、多孩家庭或对隐私/收纳有高要求的改善客户。

二、核心优势亮点

南向四开间，采光面极致
客厅+主卧+双次卧均朝南，面宽超17米，采光、通风效果极佳，全屋无暗间，居住体验拉满。
双厨+大横厅，社交属性拉满
中西双厨搭配LDK一体化横厅，既满足中式爆炒需求，也适配现代社交场景，公区尺度感和互动性极强。
双套房设计，多代居住友好
主卧+右侧次卧均为套间设计，老人房、主人房均有独立卫浴，避免多人口家庭抢卫的尴尬，同时保障隐私。
一梯一户+独立电梯厅，仪式感拉满
专属电梯厅入户，兼具收纳、隐私和仪式感，提升了户型的高端属性。
家政空间独立，收纳体系完善
自带独立家政间 + 多组收纳柜，可满足家庭的收纳需求，也可改造为储物间，适配多种居住场景。
动线合理，无浪费空间
入户动线、家政动线、休息动线完全分离，无交叉干扰，户型方正，几乎无冗余浪费的空间，得房率表现优秀。

天恒广安印香山采用唐风新中式建筑风格，为低密四层纯平墅社区，立面用材高端，依山就势布局；园林依托原生山地高差打造双台地景观，以礼制归家动线搭配叠水、山石与名贵绿植，山水造景结合四季植被，整体兼具山居质感与中式雅致意境。

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第二步：专属确认，安心备询

提交预约后，您的需求将被立即处理：

1️⃣ 专属顾问对接我们的客服团队将在 2 小时内与您电话确认，并为您指定一位专属置业顾问。他 / 她将成为您的全程看房伙伴。

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