今年广州土拍最明显的变化，不只是热度，而是房企对核心资产的争夺。
截至目前，广州成交了12宗商住地，8宗溢价成交，中心区宅地更是全部溢价。
许多久未露面的面孔重新回归，中海、招商、建发、天健都出来看地了。
更关键的是，热门地块几乎没有断档。
眼下，天河的硬菜也上桌了。
今天（8月5日），广东省电视台地块挂牌，这是继马场之后，天河今年推出的第二宗商住地。
地块起拍总价约21.4亿，总建面约6.78万平，折合楼面地价约在3.16万/平。
最新的用地规划条件我们已经拿到了，几个重点：
1、降密度。
容积率由2.3降至2.1，同时083和084地块容积率可内部统筹，单地块容积率或许可以做到2.0以下。
2、减配建。
原本要求配建的45班中学、12班幼儿园和2000平社区卫生服务中心，全部取消。
如果计算配建成本，至少能为房企省下1.4亿，也减少了规划掣肘。
3、增加地下空间的开发弹性。
两个地块以及中间道路的地下空间，可以统一纳入地下空间开发，还可以搭建地下通道连接。
4、降低入门门槛。
地块总价比去年挂牌版本更低，比起广棠地块（约34.84亿）和航天奇观二期地块（约22.5亿）的挂牌价，也更加友好。
一连串4个动作，都在让利，也是广州供地逻辑的新一轮变化——
广州不只是供应好地，更在创造做好房子的条件。
下边，展开聊聊。
一年时间，学铁商全面升咖
时隔一年，省电视台地块再度“回宫”，但这一次，剧本已经彻底重写。
对比前后航拍，板块几乎换了一张脸：
城中村不见了，道路骨架打开，过去的杂乱与割裂，正被更完整的城市形态取代。
但颜值刷新只是表面，真正变化是借全运会东风，学校、道路、湖景、商业等配套集中补齐，板块完成一轮系统升级。
这也让省电视台地块的基本面彻底变了，不是赌未来，而是全副明牌。
·学：统筹天外系学校，一所已开学，一所今年9月开学
地块最新规划条件里，不需配建45班中学，但周边学校资源已经完全够用。
地块旁边就是天河外国语智谷学校，一所区属公办九年一贯制学校，已于2025年9月开学。
这所学校包括18班小学和27班初中，参考今年教育局官宣招生地段，主要对口缦云和越秀观樾两个小区。
另外观樾配建的天外系24班小学，也计划在今年9月开学。
所以，整个板块的学校资源只会更充沛，生源也框定为世界大观板块的新小区，“质”和“量”都有保障。
我们打听到，该片区义务教育学位由天河外国语智谷学校统筹解决，该校于2025年9月开办，小学部于今年9月开办，为天河外国语集团成员校。
也就是说，省电视台地块能统筹天河外国语智谷学校。
·铁：世界大观板块最靠近大观南站的项目，500米到地铁站
省电视台地块，距离19+21号线大观南路站步行约500米，是整个世界大观距离地铁站最近的宅地。
对比早期出让地块，步行距离都是1公里以上。
而且地块还会配建周边几条支路，到时候丝滑衔接大观南路、奥体路，向南直通太阳湖。
所以，无论开车还是坐地铁，未来都只会更加便利。
·商：日月双湖临湖商业招商运营，开车5分钟抵达优托邦
至于商业，现阶段主要依靠观樾周边的临湖商业；以及天汇社区底商。
观樾临湖商业已提前运营，体量大约1万平，小而美，胜在格调够高；天汇底商沉淀时间更久，日常生活管够。
好处是，省电视台地块基本可以步行通达，周边路网完工后大概500米通达。
至于现有大商业体，就要去优托邦了，沿大观路往南边走，开车大约5分钟通达。
世界大观，迎来新一轮大开发
不难看出，省电视台地块背后，其实还有一盘更大的棋，就是世界大观新一轮开发。
沿奥体北路把世界大观板块切开，东侧大半区域都进入兑现期。
那接下来的主场，就是世界大观西片区了。
今年2月，天河高质量大会上，官方给出了一个更高的定调，奥林匹克体育城。
世界大观，2.0版本升级。
今年3月，天河的土地推介会上，把思路梳理清楚，培育体育产业生态圈，形成3大核心产业+3大支撑产业体系，成为区域消费与产业新引擎。
未来，这里既是演唱会和国际赛事的主场，也是体育产业的集聚地，还将建设“吃住行游购娱”一站式商业配套，虹吸千万级人流。
同时，集中推介了一批商业地和涉宅地，这些就是棋盘上的棋子。
其中，集中推介的商业地，全部都围绕在省电视台周边。
一是005、085、086地块，容积率都是3.0，近16万平商业，规划发展体育综合体。
二是008、093地块，容积率3.0，总体量约12万平，规划引入体育企业总部。
据我们了解，这些商业地都已经在招商阶段，要引入知名品牌。
那现在，省电视台地块，就相当于打头阵的角色了：
一是建设高品质居住中心，先行导入人气
二是疏通盘活周边路网
三是优化城市界面
道路走向我们上边说过，不再赘述，意义很明确，彻底打通世界大观板块交通盲点，夯实湖居大城属性。
另外，鼓励两个地块以地下通道或者空中走廊联系。
允许两个地块以及地块之间的城市支路统筹开发地下空间，可作为停车场开发。
翻译成人话，就是以后小区停车位会更多。
这样的地块规划，早已具备了好房子的条件。
叠加低密、湖居环境，学铁商圆满，再加上体育城新一轮增量，一手抓宜居，一手抓产业，这盘棋确实够硬。
天河东打了一场翻身仗，省电视台地块赢面很大
可以这么说，省电视台地块的预期，已经完全不一样了。
那就剩最后一个问题，省电视台地块在市场上发挥的空间有多大？
这还是要看回天河东的量价关系。
如果说去年开发商的标签还是“天量库存”，那今年的天河东，着实打了一场翻身仗。
我盘点了天河东主流在售楼盘去化数据，平均下来接近7成。
好比越秀阅璟台，3月开盘，4个月一期网签7成，最近二期调规，塔楼全部不要，面积调大，改为135-165平纯板楼。
保利辰园湖境，今年也凭兑现力翻盘了，126平板楼卖完，塔楼也快速走量中。
天河都荟一二期都差不多卖完了，预计8月会正式加推三期。
其次是价格。
今年入市的新盘，几乎是加推一次涨价一次，最明显案例是阅璟台。
3月开盘90平三房卖450万，现在卖480万，4个月涨价30万。
当然，更明显的趋势是价格分化，板楼是市场的“甜点”。
观樾一二期纯板楼，比周边板塔楼混合的项目要高出1-2万/平；
同一项目内，板楼溢价也会比塔楼高出5000元/平左右的溢价。
所以，省电视台地块机会还是不少：
一是做纯板楼项目。
二是统筹容积率，把083地块降到2.0以下。
083地块、084地块容积率都是2.1，前者限高70米，后者限高80米。
用地规划条件明确地块，如是同一土地受让主体，允许在两地块间统筹计容居住建筑面积。
结合083地块的限高条件，容积率调到2.0以下并不难。
对比一下，观樾一期是1.9-2.2，观樾二期是2.2-2.5。
省电视台块虽说无湖景，但也有公园景观，只要把面积做得更友好、总价门槛下探，就能走出一条差异化路线。
比如说，把主流面积段控制在100-120平之间，这在天河东是空缺的生态位。
事实上，省电视台地块作为轻量型地块加上总价降低，也给产品迭代预留了空间。
一边是拿出好地，主动压低门槛；另一边又借地块出让加速城市发展，这就是天河为什么能后劲无穷。
所以，回顾今年的市场，其实表现最猛的，还是天河。
土地端，今年上半年广州涉宅地成交金额约319.5亿，其中马场一块地就占了236亿，是全市土地成交金额榜NO.1。
新房端，上半年广州中心区成交金额前三名均在天河，成交套数第一名也在天河。
天河区，也是中心四区新房成交量、成交单价断层式TOP1。
天河，永远的大哥。
热门跟贴