文/深圳进深 严明会
迟迟不肯入市。
深业上塘“双子星”，终于等来了一些实质性的动态。
最新消息，项目之一的上宸瑞府，这周五（8月14日）营销中心、样板间即将开放。
随后的开盘时间，预计在9月份中下旬。
如无意外，大概率是要卡十一黄金周之前这个节点。
这个项目，之前是说7月就能入市，现在看来，硬生生又拖了两个月。
深业上塘项目，最早的上宸瑞府地块，是深业在去年7月30日拿下的。
晚一点的上宸华府地块，则是去年8月8日竞得。
两个地块拿下至今，足足一年有余。可以说节奏确实慢半拍。
进深网了解到，上宸瑞府首推的楼栋将会是5栋一单元、5栋二单元。
分别是2梯4户、3梯6户的产品。
面积涵盖87、99、103、120、130㎡，跨度从刚需到刚改。
上宸瑞府，共规划打造五栋住宅，层高仅有24-25层，容积率3.1，总户数是569户。
开发主体，为深圳市深业龙兴地产有限公司，法定代表人、董事为王森。
首推的5栋一二单元，为小区最靠近洁玉街的两栋。
布局上，也是小区园林视野纵深最好的两栋。
其中5栋一单元还是“楼王”的存在，园林视野是最中央的。
这个层面看，开发商首推还是拿出了不少诚意的。
不像其他，好货都藏着掖着留在后面。
吹风价，市场也已经传出，预计折后均价5.5万/㎡左右。
这个价格，不算高但要说惊喜也谈不上。
附近在售盘，卓越珺奕府、塘城NEXT TOWN贝壳参考均价4.5万/㎡、4.8万/㎡。
另外，联发新澍雅居5.8万/㎡，深业颐樾府6.3万/㎡。
所以说，跟附近同样是新国标产品比，上宸瑞府吹风机似乎有优势，毕竟拿地价不算高。
而跟非新国标盘比，上宸瑞府的价差又有点大了。
消费者纠结的点一旦形成，项目开盘要想热销，估计还是有点难。
除非开发商拿出更大的诚意。
上宸瑞府的户型图，其实也已经曝光，其中：
1）87㎡面积，三房两卫。
竖厅设计，有A、B两个户型，布局上基本一致。
最大的不同是A户型主卧只有单向飘窗，没有270°飘窗。而B户型主卧是有270°飘窗的。
另外，B户型书房的270°飘窗转角，貌似转了圆弧形设计，而A户型是一个直角。
A、B两个户型次卧、主卫，甚至是厨房都有飘窗。
2）99㎡面积，四房两卫。
竖厅设计，比87㎡多了一个房间，格局基本一样，可以说是后者的升级版。
这两个面积段，主要的缺点可能是客厅开间不算太大，阳台有点小。
3）103㎡面积，四房两卫。
同样是竖厅设计。阳台因为是客厅连接次卧的，所以大了不少。
不过主卧也是没有270°飘窗。
4）120㎡面积，四房两卫。
横厅设计，不仅主卧有270°飘窗。
厨房、餐厅、书房、次卧、公卫、主卫，甚至是电梯厅进来的走道，以及玄关都各有一个飘窗。
除了连接客厅阳台那个次卧，其余的空间基本上都有飘窗。
而且这个户型的主卧，还有一个小阳台。有点类似酒店的那种套房。
所以从飘窗以及阳台的赠送来看，120㎡户型“偷面积”大概率也是最狠的。
5）130㎡面积，同样有A、B两个户型。
其中A户型是竖厅，B户型是横厅。两个户型主卧同样有270°飘窗和阳台。
这个面积段，A户型有一个不好的地方，公卫门对着客厅。
无论是120、130㎡，项目横厅有一点做的比较好。
就是通过对入户方向的错开，避免了入户门直对主卧的情况。
当然，最大的亮点，还是“偷面积”。目前曝光的所有户型，全屋都有不少的飘窗。
项目得房率能到约92%-99%之间。
上宸瑞府，甚至是深业“双子星”，优势其实比较明确。
较大的社区，较低的容积率、楼高，以及新规得房率，都是项目的优势所在。
缺点方面，谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。
福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。
不过关于这点，开发商也尽可能地进行了规避。
最明显的是项目靠近福龙路的一排楼栋，户型阳台是沿地块边缘朝向东南的。
避免了户型直对路面，以尽可能减少交通噪音的影响。
另外，项目地处民治与大浪交界处，周边有简上村及老旧厂区，城市界面需时间改善。
相关公司：深业集团
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