提到新加坡豪宅区，很多人第一反应是圣淘沙湾。
游艇、海景、高尔夫，这里是新加坡唯一允许外国人购买有地住宅的区域。
这里，曾被称作“新加坡版的摩纳哥”。
如今，随着外国买家渐少，它的传奇故事已被改写。
最新的市场数据，更是让人大跌眼镜。
根据Mogul.sg数据，从2023年5月到2026年6月，圣淘沙湾竟然有64.5%的住宅转售交易是亏损的。
亏损的交易，平均每笔亏掉128万新元。
而那些赚钱的交易，平均收益也从之前的175万新元，暴跌了62%，只剩下65.5万新元。
更惨的案例比比皆是。
圣淘沙Marina Collection一个三房单位，2025年4月以280万新元卖出，持有16年，亏了超过132万新元。
同一项目最惨的一笔，2023年一个四房单位以465万新元成交，当初买入价是930万，直接亏了465万新元，相当于打了对折。
豪宅区的神话，怎么说破就破了？
01
圣淘沙湾为什么
从“富豪天堂”变成了“财富陷阱”？
圣淘沙湾的问题，不是单一原因造成的，而是市场结构变化、政策转向和投资需求转弱共同作用的结果。
原因一：政策转向，外国买家“退潮”。
圣淘沙湾曾是唯一允许外国人购买有地住宅的区域。
但2023年外国买家额外买方印花税（ABSD）提高至60%后，南部岛屿的外国买家需求跌逾55%，导致外国买家大减。
2023年新加坡爆发涉资30亿新元的大型洗钱案，其中被警方充公的8栋圣淘沙别墅，目前大多仍空置，进一步加剧了市场疲弱气氛。
当前，虽然有印度高净值买家增加，但整体规模仍不足以填补缺口。
原因二：光有风景，没有生活。
圣淘沙湾强调滨海生活、私密性和宽敞空间，但缺乏学校、商场、湿巴刹、小贩中心等日常配套，对本地家庭吸引力有限。
它更像一个度假村，而非真正的“家”。
换句话说，买家的生活基础，始终太窄。
原因三：高位入场，再无接盘。
房地产经纪卓勤说得好：“买房跟做生意一样，利润取决于成本。如果买入价不对，要赚钱就难了。”
翠珀湾、Marina Collection等在楼市高位推出的项目，多数转售亏损。
圣淘沙湾分层地契公寓2026年中位尺价约1728新元，较2010年高峰的2246新元低了约24%。
而与其同属第4邮区的其它住宅，中位价同期上涨52%,翠城新景、吉宝湾Caribbean的转售获利比例都超过90%。
原因四：空置老化，恶性循环。
彭博社历时10个月多次实地走访发现，超过350栋独立别墅中，逾60栋处于空置、荒废、拆除或翻修状态，占整体比例超过一成。
海风和高盐分环境加速建筑老化，维护成本高昂。
当房子失去居住价值，其他都是空谈。
02
新加坡房市
正在发生结构性变化
圣淘沙湾的故事，发生在一个更大的政策背景下。
过去几年，政策一直在收紧。
2026年5月起，执行共管公寓（EC）最低居住年限从5年延长至10年，延迟付款计划被终止。
国家发展部长徐芳达明确表示，要“减少执行共管公寓与私人公寓之间逐渐显现的套利空间”。
过去几年，政府几乎以每年一收紧的频率为房市降温：调高ABSD、收紧总债务偿还比率（TDSR）、降低贷款与估值比率（LTV）。
房地产不再是“稳赚不赔”的投资。
不仅是圣淘沙湾，市区重建局数据显示，2026年第一季度有地住宅价格也环比转跌0.4%。
2026年上半年，整体有地住宅交易量和交易值，环比分别下滑24%和22%。
大亨房地产网站研究主管麦俊荣说：“房地产市场是有周期的，不是只升不跌。”
03
圣淘沙湾的教训
新加坡普通人买房的实用准则
富豪亏钱的故事，对普通人更有价值——避开这些坑，可能帮你省下几十万。
教训一：买入时机比地段更重要。
Marina Collection业主持有16年仍然亏损，而翠城新景获利比例超95%。
麦俊荣指出：“如果买入价不对，要赚钱就难了。”
别在市场最狂热的时候冲进去，关注价格历史区间，别把“高位”当成“合理”——因为核心区也不是“免死金牌”。
教训二：别被“高端概念”冲昏头脑。
圣淘沙湾的问题是“只有风景，没有生活”。
缺乏学校、商场、小贩中心等日常配套，本地家庭不愿接手。
买房先看基础配套和真实居住需求，有真实需求支撑的区域，比“听起来很美”的概念区更抗跌。
这也是老街的独特魅力所在！
教训三：警惕“高价位入场”的风险。
世邦魏理仕新加坡与东南亚研究主管王贤仪指出，圣淘沙湾问题不在位置，而在买入成本和后续升值不足。
麦俊荣也提醒：“过去核心中央区3000元的尺价很难想象，如今已被视为‘合理’。”
当市场情绪高涨时，“合理”可能只是“习惯”的代名词，算清楚房价收入比和租金回报率，不被裹挟很重要。
教训四：关注长期持有成本。
圣淘沙湾空置别墅的老化问题，是极端案例。
但对于普通公寓，更换电梯、重新粉刷等大修费用，可能让屋主措手不及。
此时，如果管理委员会累积基金不足，这些费用需要业主分摊——这也将使一笔大费用。
买房前查项目的管理基金余额，了解未来的维修计划，别只看房价，也要算清楚每月管理费和潜在的特别摊派。
教训五：政策风向比“想象空间”更重要。
政府已明确表示，房地产政策的核心是“居者有其屋”，而非“炒房致富”。
从EC新规到ABSD调整，方向是抑制投机。
买房前，先看懂政策方向，政策支持的区域，比政策限制的区域更安全。
圣淘沙湾的故事告诉我们：
豪宅也会亏钱，核心地段也不是“免死金牌”。
对普通人来说，买房可能是人生最大的一笔投资。
与其羡慕“富豪天堂”的海景，不如记住这5条朴素的教训：看时机、看配套、看成本、看政策、别追高。
你的买房决策会参考哪些因素？评论区聊聊？
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