大家帮2026年北京土地的第32篇推送
今天，北京宅地土拍市场再次迎来3组地块出让，包含海淀四季青、石景山刘娘府及石景山苹果园，北京土拍一天揽金137.65亿。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到32组，成交总金额更新至705.179亿。
2026北京土拍宅地成交地图
其中，石景山苹果园地块，吸引了金茂、招商、中海新城、保利、越秀5家房企参与线下竞拍，最终经过221轮的线上+线下的激烈竞价，招商以15.04亿最终摘得。
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块；
拿地房企：招商；
成交金额：15.04亿元（溢价率23.48%）；
住宅楼面价：3.62万/平。
苹果园地块3D实景图
苹果园1604-631-1地块最大的优势，在于其位于苹果园交通枢纽核心区域，同时拥有成熟的TOD交通资源和城市更新红利。
同时，该地块与越秀天玥相邻，在同一板块、相近区位条件下，本次土地成本明显降低，也让未来项目具备更大的市场竞争空间。
先看地块位置和周边配套。
苹果园1604-631-1地块位于石景山区苹果园街道，处于五环至六环之间，具体四至为北至琅山路、东至苹果园商务区加密一路、南至苹果园商务区加密三路、西至金顶东街。
苹果园地块周边配套
从区域关系来看，该地块最大的特点就是紧邻苹果园交通枢纽商务区。交通方面，苹果园板块最大的优势就是轨道资源。
地块距离苹果园综合交通枢纽直线约770米，周边汇聚地铁1号线、6号线以及S1线三条轨道线路。其中，1号线连接中心城区，6号线贯穿海淀、通州副中心，S1线则连接门头沟及首钢园区，属于典型的TOD成熟板块。
此外，地块距离6号线杨庄站直线距离只有700米左右。
生活配套方面，苹果园作为石景山传统成熟城区，周边生活氛围较为完善。
商业方面，地块步行可达京西大悦城，此外还有远洋春秋里、喜隆多等购物中心，距离石景山山姆会员店，直线大概2.3公里，同时苹果园老城区内商业、餐饮、生活服务资源成熟，可以满足日常生活需求。
生态资源方面，区域西侧紧邻金顶山公园，可以零距离享受西山浅山生态资源。
教育方面，苹果园商务区规划有多块基础教育用地，周边已有苹果园中学、古城第二小学等公立教育资源。
医疗方面，石景山医院、首都医科大学附属康复医院等医疗资源均在范围内。
再看地块本身。
此次出让的1604-631-1地块为R2二类居住用地，纯商品住宅用地。地块建设用地面积19837.537平，地上建筑控制规模≤41858平，容积率2.11，建筑限高60米。
图源地块规划文件
从土地指标来看，这宗地最大的特点是规模适中、产品空间较为明确。
按照2.11的容积率以及60米限高要求，未来项目预计以小高层产品为主，相比周边部分老旧高密社区，具备一定产品升级空间。
同时，该地块没有公租房、保障性住房等捆绑要求，住宅计容面积均可用于商品住宅销售，开发条件相对清晰。
根据出让条件，宗地内需要同步建设两处社区公共配套，包括社区室内体育活动用房150平、社区综合文化活动室165平，建成后无偿移交石景山区主管部门。
上述配套不计入商品住宅可售计容面积，建设成本需要由竞得房企自行承担。
相比部分复杂配建土地，这宗地整体开发约束并不算高，但对于房企而言，如何利用有限规模打造出具有竞争力的改善产品，仍然考验产品能力。
最后来看价格。
苹果园1604-631-1地块挂牌起始总价12.18亿元，住宅起始楼面价约2.93万元/平。
最终，招商以15.04亿的总成交价拿下，按照41543平住宅建筑面积算，最后住宅成交楼面价达到3.62万/平。
这一价格，也是该地块最大的市场看点之一。
作为相邻地块，越秀天玥所在1604-631-2地块于2023年成交，彼时拿地楼面价约4.86万元/平，相比之下，本次1604-631-1地块成交楼面价降低近1.24万元/平，土地成本优势非常明显。
越秀天玥，2023年9月份开盘，当年网签252套，网签均价7.3万/平，2024年网签118套，网签均价6.36万/平。
2025年8月份开始卖现房，全年共网签112套，网签均价6.3万/平，今年前7月项目所剩尾盘，54套网签均价只有5.05万/平。
图源京楼销售排行榜
二手房方面，贝壳找房官网显示越秀天玥有一套二手房在售，挂牌均价6.2万/平。
此外，区域内其他二手房，挂牌均价普遍都在4万/平以下。
图源贝壳找房官网
整体来看，石景山苹果园1604-631-1地块是一宗典型的城市更新型改善住宅土地。
它的优势在于交通枢纽、成熟配套相对友好的土地成本，以及片区内大量改善需求；同时，小体量项目如何打造差异化产品，也是未来开发的重要挑战。
以上。
个人观点 仅供参考
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