北京瑜海澐颂
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北京瑜海澐颂是海开控股于2026年7月27日刚刚公布案名的全新项目，位于海淀上地板块。作为海开“颂系”的第四代作品，该项目定位为低密纯洋房社区，主打纯粹改善客群。
一、项目概况（抢先版，内容可能有瑕疵，以开发商最终方案为主）
项目名称：海开·瑜海澐颂
项目地址：北京市海淀区上地街道0702街区，中关村软件园南侧
开发商：海开控股（海淀区国资委100%出资的区属一级监管企业，海淀本土龙头国企，深耕海淀四十余年）
项目公司：北京上宸房地产开发有限责任公司（2026年1月12日成立，注册资本5000万元，海开控股独资）
产品类型：70年纯商品住宅，零回迁、零保障房、零自持混居，无沿街底商
产品形态：30栋4-10层南北通透纯板洋房，东西双组团布局（东区18地块17栋，西区24地块13栋）
总户数：约719户
容积率：2.2
建筑限高：30米
绿化率：30%
车位配比：1:1.2
层高：3.05米（179㎡楼王3.3米）
物业公司：海芯物业（海开自持物业、一级资质）
物业费：7.12元/㎡/月
交付标准：精装交付（颂系四代标准精装）
交付时间：预计2029年
预计售价：指导均价约11万/㎡，总价区间约1000万-2080万
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户型面积段：
- 98㎡三居两卫（100套）
- 116㎡三居两卫（230套）
- 138㎡四居两卫（212套）
- 159㎡四居三卫（147套）
- 179㎡楼王四居三卫（30套）
得房率：产权基础得房率约80%-84%，搭配南向弧形花池、270°转角飘窗、北向设备平台等拓展空间后，综合得房率可达88.9%-93%，在海淀新房中属第一梯队水平
交付时间：预计2029年：精装统一交付
二、核心区域与交通配套
区域价值
区位定位：项目位于海淀区上地街道核心板块，中关村软件园南侧、后厂村科创腹地，北五环内。上地是北京科创密度最高的区域之一，汇聚百度、腾讯、小米、滴滴、华为、联想、网易、IBM、新浪等30余家全球科技巨头，中关村软件园年总收入突破3366亿元。上地板块近年新房供应几乎断崖式缩减，周边二手房龄普遍超过10年，瑜海澐颂是上地核心居住区近年罕见的纯商品房新增供应。
板块优势：海淀北五环科创高地，产业人口密集，高净值科创人群集中；上地学区是海淀初中派位低坑片区，教育附加值极强；地块捆绑大面积自持办公产业（23号地块13.23万㎡，办公面积不低于70%，聚焦AI产业集群），属于典型的产城融合综合体。
交通网络
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轨道交通：
- 地铁13号线/昌平线清河站，距离约1.2公里
- 地铁16号线永丰南站
- 依托轨道网络可快速连通西二旗、中关村、西直门等核心区域
道路交通：
- 北五环、京新高速（G7）、京藏高速（G6）、上地东路、后厂村路、北清路构成"四横三纵"立体路网
- 快速连通西二旗（约10分钟车程）、金融街、中关村核心区
- 清河交通枢纽紧邻，公共交通接驳便利
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三、周边生活配套
商业配套
- 清河万象汇：3公里范围内，购物、餐饮、影院全业态
- 西北旺万象汇：海淀北部旗舰商业
- 海淀大悦城：大型综合商业体
- 中关村壹号：科技主题商业集群
- 上地云海广场：日常消费全覆盖
医疗：
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- 积水潭医院（三甲）
- 北大国际医院（三甲）
- 上地医院
- 海淀北部医疗中心
- 3公里内三甲医疗资源全覆盖
教育（核心利好）：
- 一路之隔规划101中学承办的72班十二年一贯制公办学校（幼儿园+小学+初中），规划2028年开学，与项目几乎同步兑现
- 上地学区整体为海淀初中派位低坑片区，教育附加值突出
- 周边人大附中永丰学校、清华附中永丰学校等优质教育资源环绕
- 片区配建公立普惠幼儿园
- 最终学区划片以教委当年公示为准
生态休闲
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- 上地公园：紧邻项目
- 树村郊野公园：近距离可达
- 厢黄旗公园：周边城市绿地
- 上地城市绿地廊道：项目西侧紧邻
- 南沙河滨河廊道、崔家窑湿地公园：滨水生态资源
- 社区内部中央溪谷主题园林，最大楼间距约49米，400米景观主轴
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