2026年7月，北京二手房市场交出"淡季不淡"的成绩单。全市二手住宅网签13875套，同比增长8.53%，创近五年同期次新高。1-7月累计成交10.7万套，同比增长6%，3月以来单月成交量连续5个月保持同比增长。进入8月，传统淡季效应延续，但市场韧性依然显现。
刚需主导：低总价房源成交放量
本轮成交回暖的核心驱动力来自刚需群体。上半年北京200万元以下二手房成交占比达53%，较2025年提高4.9个百分点。总价500万元以下房源成交占比接近八成，成为市场绝对主力。
低首付、低利率及公积金贷款首付比例下调等政策叠加发力，极大降低了购房门槛。经过近几年价格调整，一批小户型房源已进入刚需家庭购买力范围，过去因总价较高而积压的需求开始集中入市。
核心城区"老破小"依托低总价、配套成熟、需求稳定等特点，成交热度持续上行。东城区和平里片区60平方米、总价500万元左右的老旧房源，7月成交占比已接近八成。
供给缓解：挂牌量回落议价空间收窄
市场供给端压力有所缓解。6月末北京二手房挂牌量约12.1万套，较去年高点下降18.5%，新增挂牌趋于平稳。业主对市场回稳预期增强，双方议价空间从高位回落。
6月北京二手住宅平均议价空间降至7.3%，较前期高点明显收窄。当前能够较快成交的房源通常具备两个条件：一是总价、区位或配套具有明确优势；二是业主报价能够及时跟随市场调整。
挂牌量回落与议价空间收窄形成正向反馈，进一步巩固了成交活跃度。但不同区域、不同小区之间的分化仍然明显，定价仍明显高于同类成交水平的房源，销售周期依然较长。
区域分化：海淀成交占比提升改善需求边际恢复
成交结构相对稳定，东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交占比略有提升。上半年朝阳、海淀、丰台二手房成交套数分别占全市的24.1%、11.8%、10.8%，三区合计占全市46.7%。
以海淀为例，中关村、学院路、万柳等成熟板块表现突出。500万元以上高总价房源成交前列小区主要集中在海淀、西城等核心区，涉及中关村、学院路等板块，部分楼龄较长的小区仍能进入成交前列，表明成熟区位和配套资源在一定程度上能够抵消楼龄劣势。
值得关注的是，5月以来北京500万元以上房源成交占比有所提升，改善性需求出现边际恢复。海淀核心区依托优质教育资源和产业聚集优势，对改善型客群吸引力持续增强，成交活跃度高于全市平均水平。
价格筑底：成交回暖尚未带动全面企稳
成交回升尚未带动价格全面企稳。1-7月北京二手住宅价格累计下跌4.01%，挂牌均价虽仍在下行，但跌幅已较去年下半年明显收窄。7月二手住宅成交均价总体保持平稳。
市场正从"普涨普跌"走向"分层分化的精细化运行"新阶段。500万元以内刚需房源价格仍有压力，500万-1000万元改善房源价格微涨，1000万元以上高端房源表现相对坚挺。
当前市场改善性需求尚未形成稳定支撑，价格也未实现全面企稳。下半年成交有望保持一定活跃度，但进一步企稳仍有赖于改善性需求能否持续释放、挂牌规模能否保持稳定以及购房者预期能否进一步修复。
8月展望：活跃度延续但分化加剧
进入8月，高温多雨天气继续抑制看房意愿，成交量预计延续小幅回调态势。但从先行指标看，购房需求依然存在，刚需基本盘较为稳定，低总价房源仍能对成交形成支撑。
对于购房者而言，当前市场提供了更多议价空间和选择机会。刚需客群可关注核心城区配套成熟的低总价房源，把握价格调整窗口期；改善客群则可聚焦四环外临近轨道交通、性价比突出的次新房，在供需匹配度较高的总价段寻找入市时机。
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