咸宁这栋碧桂园别墅第三次拍卖又黄了，评估88万降到70万4都没人要，近八千人围观愣是没一个举牌，说到底151平还是毛坯，买得起装不起啊。
咸宁市咸安区潜山森林公园山麓碧桂园温泉城泊林二十街，这栋三层小别墅在第三次拍卖的页面上挂了整整一天，7987次围观，42个人点了设置提醒，报名人数从头到尾是零。市场评估价88万，第三次起拍价70万4千，等于直接砍掉了17万6，结果连一个出价的都没有。房子是毛坯，空置状态，151.78平方米，三层楼，住宅用途。这个结果放在法拍房市场里不算特别稀奇，但放在咸宁这种总价本来就不高的城市，一栋别墅从88万一路滑到70万4还没人要，里面的门道就值得掰开揉碎了说。
先说这70万4的价格到底便不便宜。光看数字，151平米的别墅，折合每平米4638块，咸宁城区不少普通高层住宅的二手房挂牌价也就这个水平，有的甚至更高。用买一套普通三居室的钱去够一栋三层别墅，听起来确实像捡了大便宜。但问题出在毛坯两个字上。别墅的毛坯和普通住宅的毛坯完全不是一回事。普通高层90平米毛坯，简单装修花个十万八万能住进去。三层别墅151平米，实际使用面积可能超过200平，楼梯、露台、院子、外墙、防水、水电改造、三层楼的空调地暖，哪一项都不是小数目。在咸宁当地，稍微像样的别墅装修报价普遍在40万往上走，要想装出碧桂园温泉城这种定位该有的样子，60万都打不住。70万4的起拍价加上50万装修，总投入直接奔着120万去了，而这个小区同户型的二手房挂牌价现在也不过一百一二十万，有些急售的甚至挂到了90多万。所谓的捡漏空间，在装修账本面前被吃得干干净净。
再说这个产品本身。151.78平米做三层，每层分摊下来只有50平米左右。50平米是什么概念，一个一室一厅的面积。一楼要放下客厅、餐厅、厨房、卫生间，二楼要做两间卧室加卫生间，三楼可能只能做一个套房加个小露台。每一层都紧凑得像鸽子笼，楼梯还占掉不少实际使用面积。买别墅的人图的是宽敞、私密、有天有地有院子，结果这栋别墅除了有个三层楼的壳子，内部尺度跟复式公寓差不多，院子也小得可怜。碧桂园温泉城在咸宁不算低端盘，潜山森林公园山麓，温泉入户，环境确实可以。但当年这个泊林二十街的定位就是经济型别墅，专门给预算有限又想过别墅瘾的那批人准备的。现在市场行情变了，这批人最先缩手。咸宁本地的改善购买力本来就薄，真正有实力买别墅的人，看不上151平米的紧凑户型。没实力的人，一看毛坯加装修的总账，转身就走了。于是这栋别墅卡在了一个非常尴尬的位置，高不成低不就。
围观数据也挺有意思。7987次围观，42人设置提醒，这个比例说明关注这房子的人不少，而且42个设提醒的人大概率都是懂行的，知道法拍房三次流拍之后会进入变卖程序，价格还可能往下走。这些人不是不想要，是在等更低的价格。按照法拍规则，第三次流拍后，法院会启动变卖，变卖价一般就是第三次拍卖的保留价，也就是70万4，但变卖阶段如果还是卖不掉，就可能以物抵债或者重新评估降价再拍。设提醒的那42个人，多半是盯着变卖阶段去的，甚至有人盘算着如果进入下一轮拍卖，起拍价会不会再打个八折变成56万。到那时候，56万买一栋碧桂园的三层别墅，哪怕装修再贵，总账算下来可能就真的有性价比了。所以现在的流拍，不完全是没人看好，而是买方都在集体观望，用脚投票逼着价格继续往下走。这种心理博弈在三四线城市的法拍房市场里越来越普遍，大家都清楚，这房子跑不掉，急的是卖的人，不是买的人。
咸宁的房地产市场本身也在给这种观望情绪加码。咸安区的新房库存量一直不低，二手房挂牌量更是连年上涨。普通住宅的价格在横盘甚至阴跌，更别提别墅这种流动性极差的品种。别墅在咸宁的二手市场几乎处于半冻结状态，一年都成交不了几套。买别墅的人少，卖别墅的人更少，一旦进了法拍程序，那就是纯粹的买方市场。法拍房又不像普通二手房，没有议价空间，没有售后保障，税费还可能多出一笔。虽然住宅类法拍房现在很多地方可以贷款，但咸宁当地的银行对于别墅类法拍贷款的审批相当谨慎，评估价本来就虚高，实际放款额度可能覆盖不了成交价，买家得准备更高的首付。毛坯别墅还牵扯到物业费欠缴问题。碧桂园温泉城的别墅物业费每平米不便宜，空置这么多年，如果原房主一直没交，这笔欠费很可能要买家来承担。这些藏在暗处的成本，每多算一笔，70万4这个价格的真实吸引力就减一分。
还有一个不容忽视的因素是预期。过去大家抢法拍房，是因为房价一直在涨，今天拍下来，哪怕有瑕疵，过两年房价涨上去什么都赚回来了。现在的情况完全反过来。咸宁这种人口净流出的三四线城市，房价没有上涨的动能，别墅更是跌得最快的资产类型之一。很多人心里都有一本账，现在花70万拍下来，再砸50万装修，五年之后想卖，挂牌100万都不一定有人接盘。别墅的持有成本还高，物业费、维护费、冬天的取暖费，哪一样都是持续失血。算来算去，这房子买下来不是资产，更像是负债。这种资产观念的转变，是流拍背后更深层的原因。7987次围观的人里，不少就是来看看热闹，看看这栋别墅最后到底能跌到多少，心里默默把它当成了咸宁楼市的一个风向标。
从88万评估价到70万4三次流拍，这栋碧桂园温泉城泊林二十街的毛坯别墅把法拍房市场的残酷性摆在了台面上。42个设提醒的人还在等，等变卖，等再降价，等一个真正能算得过来账的价格。咸宁本地的中介都在传，这种小面积毛坯别墅就是法拍市场里最难啃的骨头，有钱人不碰，没钱人不敢碰。151.78平米的三层楼，说到底就是给一个并不存在的中间群体准备的。这个群体在房价上行的时候还有勇气咬咬牙进场，现在行情一冷，立刻就散得干干净净。房子还空在那里，毛坯的水泥墙和裸露的管线就那样裸露着，三层楼的每一层都不到60平米，楼梯狭窄，采光靠那几个不算大的窗户。潜山森林公园的山风一年四季吹着，碧桂园温泉城的入住率本就不高，这种空置的毛坯别墅在小区里格外扎眼。70万4的价格牌挂在网上，一天之内近8000人点进来看过，然后默默关掉页面。没有出价，没有报名，拍卖页面上的倒计时归零，显示“本场已流拍”。下一次，它就进入变卖程序了。
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