观点网 8月12日，2026博鳌地产发展大会圆满落幕。本次大会紧扣“更新的未来：好房子”这一核心议题，与来自地产领域的企业家、行业专家及产业链上下游运营商与服务商，共同探讨在行业新周期下，如何通过融合创新与模式重构，推动房地产向高质量发展转型。
当前，房地产行业正在经历一场根本性的模式转换。随着旧有打法与逻辑的退场，新面孔、新思路与新能力正加速登上舞台中央。城市更新、新兴技术的应用、存量资产的盘活与提质运营……共同勾勒出新周期下行业发展的清晰路径。
从传统开发向“地产+”复合型运营转变，不仅是业务边界的拓展，更是经营逻辑的深层重塑。
在探索长期主义与可持续价值创造的过程中，2026博鳌地产发展大会所凝聚的行业共识与前沿洞见，正为从业者提供宝贵的思路指引与实践参照。
新模式下的能力重构路径
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮以《可持续的房地产发展新模式》为题，为本场活动开篇定调。
他认为，中国的城市化还远远没有完成，城市化能走多远，房地产业就能走多远。
中国社科院研究生院城乡建设经济系教授 陈淮
在加快构建房地产发展新模式的趋势下，陈淮指出，可持续的房地产业发展新模式就是均衡发展的模式。
“新模式必须是符合客观规律的模式，必须是适应中国国情和特定发展阶段的模式，必须是能实现可持续发展和人民群众成为最大收益者的模式，必须是行业健康稳定发展和创新企业不断涌现的模式，必须是供求关系持续趋向于长期平衡的模式。”
广东省房地产行业协会会长王韶在题为《好房子，贵在烟火气、贵在有温度》的演讲中强调，房地产高质量发展，除了均衡发展，还要稳定发展。除了发展的均衡性以外，还有环境的可持续性、社会的公平性等等。
广东省房地产行业协会会长 王韶
在高质量发展的前提下，过去比拼体量、速度、杠杆的模式是不可能持续的。中国房地产已经从增量时代走向存量提质的时代，已经从过去推动经济增长的重要工具转向了民生保障的基石，功能结构发生了很大的变化。
据他观察，目前房地产结构性、区域性分化，呈现的是点状复苏。主要体现在好房子好卖，核心地段房子好卖，核心城市房子好卖。
由此延伸，一个有生命的好房子，也意味着要传承好地脉、史脉、商脉。需要研究本土文化、风俗习惯，把这些传承引用到景观、景区里面去。
王韶提倡，好房子要告别千盘一面，让居住有情怀、生活有归属。
事实上，除了居住的房子，写字楼更是无数人的第二人生空间。工作日人们约一半的时间在写字楼里度过，按照40年的职业生涯计算，累计长达7.2万到10万小时，相当于1/4的清醒人生。
哈佛大学CTB青年研究与创新论坛全球二等奖学子杨子熠从《四维赋能：以“空间·科技·服务·数据”场景优化提升写字楼资产价值》切入，分享有关商业楼宇运营效率提升的研究成果。
哈佛大学CTB青年研究与创新论坛全球二等奖学子 杨子熠
杨子熠在演讲中谈到：“基于一系列的案例分析和调研验证，我们进一步总结了一套面向不同写字楼项目的普适性提升策略清单。”
对于如何优化提升写字楼资产价值，杨子熠介绍：“结合案例对比、分析研究与专家访谈，我们提出了空间、科技、服务、数据四维赋能模型假设。”
在空间场景方面，核心是提升空间利用效率和使用体验；在科技场景方面，通过智慧化设备和数字技术提高运营效率；在服务场景方面，需要从传统的物业服务向企业生态服务转变；在数据场景方面，通过数字化平台沉淀运营数据，对用户需求和楼宇运行状态进行分析，并利用人工智能辅助决策，实现更精准的空间管理和资源配置。
这四个维度并非独立运转，而是分别从提高收入和降低成本双向发力，提升经营的净利润，提高运营效率，最终驱动资产价值的提升，同步优化办公体验，让楼里的办公者们对环境更加满意。
她表示：“我们的初心很简单，让每一栋大楼不再是冰冷的钢筋水泥，而是有温度、有效率、有活力的第二人生家园。为城市经济注入新动能，为万千白领创造更美好的办公生活。”
解码存量资产升值的运营新逻辑
除了更易被感知的地上空间，停车场这一同样与日常生活紧密相连的“地下空间”，却往往被低估甚至忽视。
停简单联合创始人、VP仲跻超在《存量资产的再一次革命：AI智能体重构停车场运营价值》主题演讲中指出，AI在帮助企业提效的时候，其实重要的并不是工具有多强，而是流程。公司的流程如果不进行改变，AI应用的效率是不会大幅提升的。
停简单联合创始人、VP 仲跻超
那么，AI技术如何在停车产业和相关业务场景中得到应用？仲跻超表示，作为停车场的经营方，所有的工作并不是在看车，而是如何提升停车场的收入。在公司里有一个词叫做“非停收入”，就是如何挣到停车费以外的钱。
他提到，公司在停车场里面也迭代出了A2A的功能，不单单有场端停小爱帮助增收、运营，解决停车场内日常经营的问题。另外也推出车主端，把车主端的Agent开放给所有主机厂的客户，实现车机和场端的智能化交流。
这个A2A的接口打破了传统停车场和物业对接的思路，现在通过自然语义的沟通。A2A的接口可以向物业方对接，如果物业方有相关的智能体，有所有的问题，也可以像停车场管理员一样。
仲跻超说：“我们作为停车场运营方，不只是希望让现有的空间、现有的车位能够赚更多的钱，也希望打造出下一代真正智能的物业场景。”
震荡周期下同熙商业是如何交出创新答卷，还能保持业务的增长？答案是将业务做到极致的纵深。同熙商业副总经理兼发展部总监肖忆在《破局与增长：震荡周期下同熙商业的创新答卷》主题演讲中谈到，在过去数年房地产震荡的背景下，同熙商业依然保持了每年都有新增的大宗商业整购，所有的资产出租率都可以做到95%以上。
同熙商业副总经理兼发展部总监 肖忆
“所有项目都是我们从开发商手上整购回来，并交给公司统一运营。我们的标的从3.5万方的街区商业到3000方的社区底商不等，均有涉猎。这些简单的数字背后，就是同熙商业坚持了十多年的一条路。”
她表示，同熙商业的商业模式是三大板块融合发展，投资板块有自己的创新模式，本质上是整购+灵活持有+统一运营。
喜街商管板块在管商业面积30万方，现在的体系已经走到了2.0版本，通过四个维度（策划维度、招商维度、营销维度和运营维度）激发商业真正的内在价值。此外，在2025年，同熙商业开展了零售板块业务。
穿过周期风暴
在博鳌地产发展大会之好房篇，凯德发展（中国）客户洞察与分析总监张瑶歆率先登台，她的演讲主题为《重新定义客户需求，解码客户“进展”》。
她指出，在房地产进入存量时代之后，一直在思考，怎么样才能靠近客户、理解客户。
凯德发展（中国）客户洞察与分析总监 张瑶歆
张瑶歆提到，传统的人群画像会告诉我们客户是谁，比如说年龄、性别、所在的城市，还有职业，以及我们很关心的财力、收入情况。这些信息肯定是重要的，但是有了这些信息，就真正了解了我们的客户吗？
她认为，显然这些信息是不够的，要做的事情是要从产品思维切换到客户思维。产品思维顾名思义就是一直在聊的房子本身的属性、特征、配套等等。但是，客户思维一定是站在他的立场，思考他到底想要获得什么，他在这个空间想要取得什么进展。
过往做好客户洞察，真正理解客户，有一定的门槛，需要专业的团队配备。当用了AI产品后，大大降低了分析能力的门槛。
保利(海南)旅游发展有限公司副总经理王玥聚焦《从好房子到好生活--好房子时代的价值重构与企业转型探索》，她谈到，好生活不是什么宏大的叙事。
保利(海南)旅游发展有限公司副总经理 王玥
“对我们业主来讲就是食堂有没有好吃的饭，社区有没有聊得来的邻居，家里出了问题，物业能不能马上提供服务。不是说保利已经做得很好了，恰恰相反，其实我们在深入做运营的过程当中发现了自身很多的不足。所以我认为好生活从来没有标准的答案，更没有终点，我们也一直在迭代的路上。”
王玥表示：“从好房子到好生活，其实背后是整个行业从规模到品质、从销售到用户、从短期到长期的全面重构，保利始终相信好房子是建筑的标准，更是民生的责任，好生活是品牌的主张，更是长期的承诺。”
不同于传统房地产开发的线性模式，贝好家的工作理念，是将客户需求前置到项目开发之前。
贝好家设计研发中心总经理郭旌在题为《用户定义好房子--贝好家 C2M 理念设计实践》的演讲中指出，C2M既是一种工作模式，也是一套贯穿贝好家各项职能的工作理念。其中，C代表客户，M代表生产。它的核心，是将客户的需求和痛点直接引入设计、生产等环节，让客户真正参与到产品生产过程中。
贝好家设计研发中心总经理 郭旌
郭旌指出，贝好家之所以有条件、有机会推动C2M实践，主要依托贝壳平台的两项核心优势：一是国内规模领先的成交数据沉淀，以及以渠道为核心的强大去化能力；二是40多万经纪人与大量客户保持长期连接，为开展深入、持续的客户调研奠定了基础。
国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇从宏观经济角度，带来《穿越终极泡沫 寻找新质50》主题演讲。
邵宇在演讲中指出，当泡沫消退的时候，每个人都感受到巨大的压力，不光对投资，对消费、个人财富，以及我们的事业都有很大的影响。今天很多年轻人在谈房子怎么设计、怎么运营，这一点非常好，但是从宏观的角度来看，这个潮流似乎已经在退却。
国家金融与发展实验室特聘高级研究员 邵宇
现在分化非常剧烈，A股+H股所有上市的房地产企业市值没有超过1.5万亿，科技的赛道，两家做GPU芯片的头部公司，加起来市值已经超过1.6万亿。这两类企业，一个在水里，一个在火里。
“我们经历了房地产泡沫，同时也即将经历的是更为强烈的人工智能泡沫。我有一个判断，人工智能不光是我们这辈子遇到的最大泡沫，可能是人类有史以来遇到的最大泡沫，可能远远超过房地产的泡沫，各位如何应对？”
邵宇进一步谈到，大家都觉得泡沫是负面的词，泡沫破灭会带来资产负债表的衰退，其实泡沫也会带来资源配置的改变。泡沫是配置资源的方式，它并不是贬义词，但是它也决定了我们的视野，决定了我们的财富，决定了我们的赛道，决定了我们整体经济的繁荣，以及个人获取自己成功的方式。
“所以我们要每次精准地判断，会不会有这样的泡沫，以及会在什么时候有一个大的调整。”
更新的未来
演讲之后的主题讨论会环节，由浙报传媒地产研究院院丁建刚担任主持，邀请金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼，首创城发资产运营事业部品牌营销中心副总经理兼华南片区副总经理郜震浩，中银证券房地产&轻工纺服行业首席分析师、副总裁夏亦丰，光华楼评出品人杨光华，主编笔记总编辑冯毅成共同登台，围绕多个议题，展开深入交流。
主题讨论会：更新的未来
主持嘉宾：浙报传媒地产研究院院长 丁建刚
对话嘉宾：金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理 颜琼；首创城发资产运营事业部品牌营销中心副总经理兼华南片区副总经理 郜震浩；中银证券房地产&轻工纺服行业首席分析师、副总裁 夏亦丰；光华楼评出品人 杨光华；主编笔记总编辑 冯毅成
关于“城市更新”，中银证券房地产和轻工纺服行业首席分析师、副总裁夏亦丰表示，城市更新“十五五”规划提了2030、2035年两个阶段性目标，另外还明确了几个定量的目标。实际上，过去城市更新就一直有在做，但为什么没有特别强的感受，主要是有几个核心难点：第一个是盈利能力的问题，第二个是过去的政策有些限制，第三是资金来源。
从盈利的情况来看，有统计显示2025年参与城市更新的企业数量下滑了3成，只有11%的企业在城市更新当中是盈利的，不到一半的盈利是在1%到3%。
投资和回报周期方面，69%企业回报周期要大于5年，更多的是远大于5年，所以回报周期比较久，利润率也比较低。
政策方面，过去有些项目要求配建保障房、提高土地移交率等，还有容积率的问题，最后企业账算不过来。
资金来源方面，过去以自筹资金为主，但现在有明确的中央、地方政府财政支持，包括预算内资金、中央定额补助、地方专项债等等；还有金融创新工具，比如城市更新REITs、个人住房改建贷款等。
浙报传媒地产研究院院丁建刚则表示，超过30年的预制板结构的房子，这些房子要拆掉，因为加固、维修的成本是划不来的。城市更新有一项重大难题，就是在自主更新方面，立法上仍有非常大的缺失。
聚焦“好房子落地与楼市的下一程”，光华楼评出品人杨光华指出，好房子评判应该是在一两年之后来看，要能经受历史考验。为什么有的房子能够历久弥新，能够保值增值，就是在5年、10年之后，比隔壁的房子看起来更新，用起来更好？
他提到，从业20多年，看过的项目有1000多个，感觉到这几年很卷，大家在卷会所、卷架空层、泳池，产品迭代很快，做得很漂亮，但只是在销售阶段。有很多东西过两年，特别是在交房阶段，业主收到房之后，又是另外一回事了。
“现在的房子都像化了妆、美颜过的，交房之后又是另外一件事。”杨光华说，好房子这件事情，企业在理念上要有全新的调整。开发商要把业主放在第一位，要考虑到业主想要什么，业主未来生活需要什么，要以这个为核心。
而在主编笔记总编辑冯毅成看来，今天的好房子提的是建造房屋的标准，但是忽略了一点，好房子在老百姓心目当中等同于好生活，所以我们不能只谈好房子，好房子应该包括从交房到入住之后的阶段。
房子交付之后老百姓享受到的生活，就涉及到物业管理服务的问题。说到好服务就必然离不开物业收费的问题，这一块有些城市存在明显的短板。
有些城市是三级收费，有物业费、服务费和会员费，既保证了业主的自主选择权，同时也保证了物业运营的可持续性，能够提供高收费带来的高服务，这一定是有道理的。
冯毅成补充，对于低收费方面，也存在很多不合理，这也是影响到生活或者好房子的评价问题。很多物业公司因为费用问题，或者因为其他问题，降低了标准。比如说原来物管部门是三星服务，在过程中降到了两星、一星，为了赚取更多利润。
针对“科技赋能房地产新质生产力”议题，金蝶中国建筑房地产行业事业部总经理颜琼谈到：“科技在未来5年可能不会让房地产规模重返巅峰，但是从行业的利润、人均效能、人均产值，可能会再创新高。”
“我们目前已经感受到整个房地产行业在做一场静默的革命，AI正在重构地产的商业底层逻辑。过去我们都是靠资源驱动的，未来就是通过数字驱动、通过价值驱动。未来谁能更快速获取客户，谁能精准匹配需求，谁能更主动地服务好行业，谁能自动进化迭代服务能力，就可能获得收益。”
从城市更新、好房子再到科技赋能地产新质生产力，行业内外正发生全新变革，传统住宅之外，文旅地产市场又在发生怎样改变？首创城发资产运营事业部品牌营销中心副总经理兼华南片区副总经理郜震浩围绕“当住宅遇见文旅的跨界想象”展开分享。
他表示，现在做文旅，更关心跟住宅业主的需求匹配。“文旅的商业是非常难做的，因为海南是季节性的市场，招商困难，运营也非常困难，但是在文旅项目里面又必须有商业。”
“我们的业主是来自各行各业的，他们有自己的一些爱好和圈层。通过让他们成为商业主理人，把我们持有的商业拿出一部分做成业主的社群商业，既可以降低运营压力，也能满足业主的真正所需，建立起情感连接。
郜震浩坦言，现在做文旅反过来了，以前是用文旅把人吸引过来帮助卖房，现在要解决的是已经买房的客户，怎么用文旅服务他，让他有好房子、好生活，形成良性循环，慢慢的因为有了良性循环，还能吸引外部的客流。
“形成社群之后，外部客户觉得社区有生命力，愿意消费，反过来物业也在升值。因为租赁需求好，租金能够上去，这样变成文旅跟好生活是相辅相成、相互赋能的概念。”
郜震浩还指出，新一代退休的人群，大部分是属于高知高智的人群，他们的需求并不是消费降级，是消费升级。而且现在业主的需求越来越多元化，以前可能就是为了海而来，为了气候而来，现在有了更多元化的需求。
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