观点网 8月12日，以“通往创造之路”为主题的2026博鳌产业科技大会在海南蓝湾绿城威斯汀度假酒店落下帷幕。
2026年，行业仍然处在转型与重构之中。过去一段时间，部分产业和物流空间面临供给增加、需求结构变化、租金承压和竞争加剧等挑战，传统以空间租赁、规模扩张为主的模式，越来越难以适应新的市场环境。
与此同时，产业园区、物流园区和供应链基础设施，正在从传统意义上的空间载体，转变为承载新技术、连接新产业、创造新价值的重要平台。
随着新一轮科技革命和产业变革持续推进，传统园区不再只是提供厂房、仓库和办公空间，而是逐步成为产业集聚、科技创新、资本循环和运营服务深度融合的关键节点。
与此同时，新的机遇也正在出现。AI、机器人、低空经济、供应链数字化、产业生态运营等新变量，也在重塑产业空间和物流空间的运营逻辑。
当园区、资本、政府、产业与科技不再是彼此孤立的个体，而是在新的技术浪潮、产业需求和价值逻辑中相互连接、相互赋能，经济空间、产业空间和创新空间是否会迈向更高水平的融合？
在2026博鳌产业科技大会现场，来自产业、物流、科技、资本和园区运营领域的专家学者与企业家，围绕行业变革、科技创新、产业升级、物流重构以及资本与空间协同等议题展开深入交流，共同探讨产业科技发展的新方向。
产业基础设施正在被重新定义
会议现场，各位嘉宾围绕产业基础设施、供应链体系、资产价值转化等关键议题展开演讲，揭示出一个明显趋势：传统空间逻辑正在向产业价值逻辑、科技能力逻辑和长期运营逻辑升级。
“在产业科技加速演进的背景下，空间资产管理的内涵正在发生深刻变化。”中国企业改革与发展研究会理事葛培健率先开讲，其以《从“空间资管”到“算力主权”》为题发表主题演讲。
在他看来，未来产业园区要打造成可承载新技术、可接入新网络、可孵化新物种、可计量新价值的“生产力容器”。园区招商逻辑也正在从“招企业”转向“招生态”，数据驱动、智能决策逐渐成为新常态。
中国企业改革与发展研究会理事 葛培健
京东集团SEC委员、京东产发CEO陈若煜则围绕《供应链基础设施：需求变革下的思考与探索》提出，供应链基础设施不应简单理解为物流地产或仓储空间，而应从消费端、产业端和全球化三个维度重新认识。
从消费端看，消费者对品质化、绿色化、即时化的需求持续增长；从产业端看，京东内部对工业机器人、智能设备的需求日益旺盛；从全球化看，中资企业出海已经成为重要趋势。
陈若煜透露，京东计划建设80个RobotBase机器人产业园，并提出“智能园区未来就是五个人、三个机器人”的判断。
京东集团SEC委员、京东产发CEO 陈若煜
吉宝城市发展部（中国）执行副总裁彭志坚在《将资本转化为场所，再将场所转化为长期价值》的主题演讲中，分享了吉宝对存量资产更新和长期运营的理解。
他认为，AI正在把运营这个复杂变量系统，变成一个能够持续学习、自我优化的系统。AI并不是替代人，而是像自行车一样，在人的驱动下提升资产表现、能耗效率、运营效率和用户体验。
吉宝城市发展部（中国）执行副总裁 彭志坚
科技正在推动产业载体进化
紧接着，在场嘉宾聚焦机器人、低空经济、重载eVTOL等前沿领域，探讨新兴产业如何推动产业载体的进化。
明明机器人总经理丁险峰以《机器人在空间科技的应用》为题发表演讲。他认为，空间技术的核心逻辑在于横向集成、纵向集成和端到端集成。“机器人、具身智能和空间科技正在打开新的产业空间。未来，技术不仅要解决单点效率问题，更要服务于更广泛的产业资产价值提升。”
丁险峰介绍，未来纵向协同的核心是人机协同，关键在于让机器人能够自动完成更多任务，实现更高效的人机协同。他分享了VON自动导航大模型、VLA具身智能大模型等技术，并展示了京东园区机器人巡防、智能保洁等落地场景。
明明机器人总经理 丁险峰
紧接着，上海峰飞科技有限公司高级副总裁孙铭围绕《重载eVTOL海空一体综合解决方案》发表演讲，展示了低空经济与海空一体交通解决方案对产业运输、城市服务、应急保障和区域连接方式的潜在重塑。
“低空经济的本质是向天空要GDP，缩短时间本身就是经济价值。”孙铭介绍，峰飞是中国较早投入eVTOL赛道的企业之一，也是同时提供空中物流和空中出行解决方案的企业。其飞机起飞重量两吨、载重2.4吨、可载六人，并已在多次展示飞行中亮相。
上海峰飞科技有限公司高级副总裁 孙铭
园动力产业发展创始人、董事长张鹏以《1314产业园区全流程价值体系》为题发表演讲，系统阐述了产业园区从规划、招商、运营到产业服务的全流程价值构建路径。
张鹏回顾了中国产业园区从政府主导、产业新城到产业地产的发展演进。他认为，单纯依靠空间销售、规模扩张的传统模式已经面临挑战，园区行业未来的关键词是“聚”，即产业链集聚、资源集聚和价值集聚。
“园动力以不拿地、不搞建设轻资产运营服务商姿态进入市场，五年间累计运营多个园区项目，覆盖多个城市。”张鹏强调，在“十五五”规划背景下，一个园区一定要有一条产业链，园区运营商必须从空间提供者转向产业组织者。
园动力产业发展创始人、董事长 张鹏
低空经济与AI正在成为新抓手
招商产园总经理助理、产业研究院院长罗锋则围绕《前海-蛇口低空经济先导区聚力低空融合生态》进行讨论，他认为，低空经济不仅是技术产业方向，也正在成为区域产业生态融合和空间价值重构的重要抓手。
“低空经济从2024年写入政府工作报告中的新增长引擎，到2026年成为新兴支柱产业，发展速度明显加快。蛇口地处大湾区地理十字中心，具备构建低空经济产业生态和场景应用的区位优势。”
其表示，围绕低空总部、研发、制造、服务及场景示范验证，招商蛇口正在打造相关产业生态，并开放无人机公路运输、智慧巡检、应急救援等应用场景。在嘉宾看来，低空经济正在为产业园区带来新的空间想象力和产业组织方式。
招商产园总经理助理、产业研究院院长 罗锋
星河产城研究院院长、星河领创天下负责人王英杰在《主动拥抱AI时代星河WORLD人工智能产业探索》的演讲中，剖析了民营重资产园区在AI浪潮中的定位与突围。
“AI产业的四大关键要素是大模型、算力、数据和空间场景。对民营园区而言，前三个要素门槛较高，但空间场景是重要突破口。”
王英杰回忆，星河园区曾承担美团全球无人机首飞实验场的安全兜底任务。目前，星河园区已集聚80多家人工智能企业，涵盖基础技术、机器人本体、行业应用层等领域。
他表示，在人工智能时代，园区运营商更重要的不是自己做AI，而是让AI进入园区企业，帮助企业获得场景、资源和服务，推动企业成长。
星河产城研究院院长、星河领创天下负责人 王英杰
宝湾副总经理段斐钦以《穿越周期·重构生态--从物流园区到新型基础设施的升维之路》为题发表演讲，从宏观经济周期、行业转型路径和企业经营哲学三个层面，阐述了物流园区的升维逻辑。
“传统物流不动产行业已经不能只比谁跑得快，更要比谁活得久。宝湾正在从传统物流不动产企业，重新定义为新型基础设施投资和运营商。”
在投资端，段斐钦强调要坚守投资标准，不盲目扩张；在运营端，则要推动数字化、智能化和产业化深化。面对行业空置率上升、租金承压等现实挑战，宝湾通过提升管理颗粒度、降低运营成本、增强服务能力，保持较高的出租率表现。
段斐钦认为，租金本身未必能带来长期用户黏性，增值服务才是增强客户黏性的关键。未来，物流园区运营商需要从“房东”转向“合伙人”，与企业共同经营、共同成长。
宝湾副总经理 段斐钦
讨论：产业进阶之路
大会最后举行了主题为“进阶之路”的主题讨论会，由ESR业务管理与投资（香港）董事总经理曾瑞华主持。
此次参与讨论的嘉宾包括中国企业改革与发展研究会理事葛培健，万物云政企客户服务中心总经理、万物云城总经理宋澜涛，东久新宜首席投资官陈名，园动力产业发展集团副总裁许洪睿，龙湖集团千丁智能CTO刘怀洋，中园产业运营公司总经理肖琴。
讨论会围绕四个分议题层层推进，六位嘉宾从各自行业视角出发，分享了真知灼见。
在聚焦新质生产力，驱动产业新生态融合分议题中，葛培健从宏观角度率先发言。他指出，新质生产力所代表的数字化、绿色化、融合化，正是“十五五”规划的核心方向。传统的产业园区主要是租赁性资产的价值，接下来将向产业生态型基础设施变迁。
“今天一直在讨论产业和产业园区，我在这个行业做了二十年，我觉得跟你的主题很贴近，都叫进阶之路。”--在“从实验室到产线 新兴产业的规模化突围”议题中，园动力产业发展集团副总裁许洪睿从二十年行业经验出发，他指出，在新阶段下，园区需要做到四个平衡：投资商要活下来、地方政府要有产业、市场定价要合理、原动力诉求要平衡。
主题讨论会：进阶之路
主持嘉宾：ESR业务管理与投资(香港)董事总经理曾瑞华
对话嘉宾：中国企业改革与发展研究会理事 葛培健，万物云政企客户服务中心总经理、万物云城总经理 宋澜涛，东久新宜首席投资官 陈名，园动力产业发展集团副总裁 许洪睿，龙湖集团千丁智能CTO 刘怀洋，中园产业运营公司总经理 肖琴
中园产业运营公司总经理肖琴则从轻资产服务平台的角度分享了她的观察。她创办公司的初衷是解决科技企业在空间和服务两端的痛点：一方面帮助有地无开发经验的企业完成从定位、策划、融资到代建、经营的全流程；另一方面整合算力、融资、市场对接等资源，让科技企业专注在他的技术领域，做他自己专业的事情。
AI下一站：企业协同进化与空间智能体分议题中，龙湖集团千丁智能CTO刘怀洋带着跨界视角，提出了对AI落地的冷静思考。“大语言模型基本上把互联网的数据都吃完了，但是还没有到真实世界干活。”其将千丁智能的聚焦拆解为两大方向：企业协同与空间智能体。在企业协同层面，他提出用AI能力量化每个人与组织的协同效率；在空间智能层面，他则以L1到L5的成熟度框架描绘路径。
万物云政企客户服务中心总经理兼万物云城总经理宋澜涛也分享了万物云从物业服务向空间科技转型的探索。其表示，万物云选择了一条开放生态的路径，将空间切割成标准化模块，不同年代建造的建筑在功能层面仍有共通的技术需求，只要是结构性建筑，灵石都可以匹配其需求。
在“重构资产价值 多层次资本循环如何打通？”分议题中，资本与AI的交汇成为焦点。东久新宜首席投资官陈名从REITs估值角度提出，AI赋能的产业园区应获得租金溢价，在估值模型中不应使用普通市场租金，而应参考类似张江生物医药特色产业园中的溢价逻辑。同时，AI赋能的园区物业管理成本下降，尤其是高楼层物业的人员成本，这些都可以体现在估值模型中。
园动力产业发展集团副总裁许洪睿则从园区运营智能体的角度分享了对AI赋能资产价值的理解。他表示，园动力已搭建了两个AI智能体员工，最懂园区，而且不休息，可以跟任何一个阶段、跟任何一个人进行协同。标准化足够小的AI智能体，可能成为未来投资人更青睐的资产增值要素。
中国企业改革与发展研究会理事葛培健在讨论尾声对政策与资本循环进行了总结性发言。他指出，政府的政策支持和主导至关重要--从资产的价值发现到资本市场的退出机制，三段缺一不可。他回顾了全国首批公募REITs的发行历程，提到上交所已将出租率门槛从95%放宽至80%，并允许将生产性服务业和生活性服务业收入纳入计算。葛培健强调，地方政府正在推进资产、资金、资源的证券化，“通过资源资产化，实际就是把物理空间转化为可交易的金融资产。”
讨论会最后，曾瑞华总结指出，六位嘉宾从新质生产力、产业化突围、AI智能体、资本循环四个维度，共同描绘了一幅产业空间从空间运营商向产业投资者的转变，新质生产力、AI技术、产业生态、资本循环和园区运营能力的深度融合，将成为下一阶段产业科技发展的关键方向。
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