在社区日常管理中，业主与物业之间因违建问题产生的纠纷屡见不鲜，不少业主甚至会遇到物业直接认定自家房屋为违建、强制进行拆除的情况。很多人对此存在认知误区，要么认为物业作为小区管理方拥有完整的违建处置权，要么认为物业完全无权干涉业主的搭建行为。接下来京坤律师将对社区物业在违建问题上的权限进行全面、清晰的普法说明。
一、从法律根源明确：物业不具备违建认定的法定权力
违建的认定是一项严格的行政执法行为，其权力来源由国家法律明确限定，从未赋予物业服务企业。
根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设，必须依法申请建设工程规划许可证，未取得规划许可或未按照许可内容建设的建筑，才属于法律层面的违法建筑。而有权对这类建筑作出违建认定的主体，只能是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，以及法律授权的综合行政执法部门，其他任何企业、组织和个人都无权作出正式的违建认定结论。
从主体属性来看，物业服务企业本质上是受全体业主委托，为小区提供环境卫生、秩序维护、设施设备运维等服务的民事主体，并非行政机关，也不属于法律法规授权的具有公共事务管理职能的组织。它既没有行政法层面的执法权，也不具备违建认定所需的专业资质：违建认定需要核查土地性质、规划审批文件、建设工程设计方案等一系列专业材料，还要结合城乡规划整体要求进行综合评估，这些都超出了物业服务企业的业务能力和法定权限范围。
实践中物业出具的“违建告知书”“整改通知”，都不具备正式的违建认定法律效力，仅属于物业服务过程中的提示性行为，不能作为认定建筑违法的法律依据。
二、物业完全不享有强制拆除违建的法定权力
强制拆除违建属于典型的行政强制执行行为，有着极为严格的法律程序要求。
根据《中华人民共和国行政强制法》的规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除；当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法强制拆除，且该权力同样只能由法律规定的行政机关在严格履行法定程序后行使，不得委托给民事主体实施。
即便对于正在进行的违法建设，也只能由综合行政执法部门当场责令停止建设，当事人拒不配合的，由行政机关依法采取查封施工现场、强制拆除等措施，从未将强制拆除的权力赋予物业服务企业。
如果物业擅自对业主的搭建部分进行强制拆除，本质上属于故意损毁他人财物的民事侵权行为，情节严重的还可能触犯治安管理处罚法甚至刑法，需要承担相应的法律责任。
三、物业在违建治理中承担的法定职责与合理边界
虽然物业没有认定和拆除违建的权力，但这并不意味着物业对小区内的违建行为可以完全放任不管。根据《物业管理条例》以及物业服务合同的约定，物业在违建治理中承担三项法定的基础职责：
第一是日常巡查劝阻职责。物业应当对小区公共区域、业主房屋的异常建设行为进行常态化巡查，一旦发现业主有疑似违建的搭建行为，第一时间对业主进行口头劝阻，告知其搭建行为可能违反城乡规划相关法律规定，存在被认定为违建并拆除的风险，引导业主主动停止建设行为。
第二是书面告知与留证职责。如果口头劝阻无效，物业应当向涉事业主送达正式的书面整改通知，明确指出其搭建行为涉嫌违反的相关规定，告知其自行停止建设并恢复原状的要求，同时通过拍照、录像、留存送达记录等方式完整固定相关证据，避免后续产生纠纷时无法举证。
第三是上报协助职责。对于劝阻无效、拒不停止建设的疑似违建行为，物业应当及时将相关线索、收集到的证据材料报送至属地的综合行政执法部门、街道办事处或者乡镇人民政府，配合执法部门开展后续的调查工作，比如提供小区的规划图纸、涉事业主的相关信息，协助执法部门进入现场核查情况，在执法部门依法实施拆除过程中做好现场秩序维护等辅助工作。
物业在履行上述职责时，必须严格把握行为边界，绝对不能超越权限实施任何带有强制性的行为，比如不能采取断水断电、封锁业主入户门、强行闯入业主房屋内拆除搭建物等方式处置疑似违建，这类行为都属于违法越权行为。
四、物业越权处置违建的法律后果
如果物业服务企业超越法定权限，擅自对业主的建筑作出违建认定，甚至直接实施强制拆除行为，将承担多重法律责任。
在民事层面，业主可以依据民法典的相关规定，以物业构成侵权为由向人民法院提起民事诉讼，要求物业停止侵害、恢复原状，对于因强制拆除造成的财产损失，业主还可以主张全额的损害赔偿。
在行政层面，若物业在越权拆除过程中出现损毁业主财物、扰乱小区正常秩序等行为，公安机关可以依据治安管理处罚法对相关责任人处以罚款、行政拘留等行政处罚。如果情节特别严重，造成的财产损失金额较大，相关直接责任人还可能构成故意毁坏财物罪，面临刑事追责。
五、针对物业越权行为的合法救济途径
当业主遇到物业擅自认定自家房屋为违建、甚至实施强制拆除等越权行为时，一定要通过合法途径维护自身权益，切勿采取暴力对抗等非理性方式激化矛盾，可按照以下步骤逐步开展救济：
第一，第一时间固定全部证据。对现场情况进行完整的拍照、录像，留存物业出具的各类通知、告知文件，记录与物业工作人员的沟通对话，保留好相关的聊天记录、通话录音，确保证据链完整，为后续维权提供充足的事实依据。
第二，与物业服务企业进行正式协商。向物业明确告知其不具备违建认定和强制拆除的法定权力，指出其行为的违法性，要求物业立即停止越权行为，对于已经实施的拆除行为，要求物业给出合理的赔偿方案，双方在平等自愿的基础上协商解决纠纷。
第三，向属地行业主管部门投诉。如果协商无果，业主可以向当地的住房和城乡建设部门、物业行业主管部门提交书面投诉材料，如实反映物业越权处置违建的违法情况，要求行业主管部门对涉事物业企业进行约谈、责令整改，依法对其违法违规行为作出相应的行业处罚。
第四，提起诉讼维护合法权益。如果物业的越权行为已经造成了明确的财产损失，经协商、投诉都无法解决的，业主可以向房屋所在地的人民法院提起民事诉讼，以物业服务合同纠纷或者侵权责任纠纷为由主张自身合法权益，要求法院判决物业承担相应的赔偿责任。如果在物业越权处置过程中，存在行政机关委托物业实施拆除的特殊情形，业主还可以依法提起行政复议或者行政诉讼，追究相关行政机关的法律责任。
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