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京津冀协同发展持续纵深推进，北京城市副中心与北三县一体化建设不断落地，环京置业的底层逻辑正在发生根本性转变。过去，大量跨城购房者将通勤距离作为置业第一标尺，简单把燕郊定义为北京的 “居住驿站”；如今，越来越多具备长期自住规划的家庭，开始看重板块成长性、社区纯粹度、人居品质与价值可持续性。伴随燕郊城市发展重心向北转移，总面积约 19 平方公里的北部科学城，凭借 “先规划、后建设” 的超前布局，成为燕郊为数不多以产城融合为导向打造的新兴板块，逐步摆脱传统居住片区单一通勤属性。

燕郊御东君曜择址北部科学城核心腹地，依托板块政策红利、多维轨道交通、低密洋房规划、完善中长期配套规划，打造一座适配京冀改善群体的现代化宜居大盘，为理性置业者提供全新选择。

谈及北部科学城，首先要厘清板块独一无二的发展优势。与开发饱和、路网杂乱、人口密度偏高的燕郊老城区不同，北部科学城作为北三县一体化重点先行示范区，整体进行统一市政规划，高标准铺设城市主干道、地下综合管廊、生态绿地与公共配套。

片区定位科创转化高地，重点布局新一代信息技术、新材料、高端智能制造等高新产业，蓝思科技、有研稀土等一批优质企业相继落地，持续导入高素质产业人口。长远来看，板块将逐步实现 “职住平衡”，不再单纯依靠北京外溢通勤人群支撑居住需求，形成产业留人、配套完善、居住升级的正向循环。对于购房者而言，选择一座处于价值稳步兑现周期的规划新区，相比发展空间触顶的成熟老城，拥有更加可观的长期发展潜力。燕郊御东君曜扎根板块核心位置，完整承接北部科学城所有政策与规划红利，是片区内规模突出、定位纯粹的改善型宜居大盘。

跨城通勤稳定性，依旧是京冀双城家庭不可忽视的核心诉求。御东君曜构建 “市域轨道 + 高速路网 + 城市主干道 + 跨省公交” 四维立体出行体系，打通京燕双城便捷通道。备受市场关注的北京地铁 22 号线（平谷线）贯穿北部科学城，项目距离高楼站距离适中，骑行、短途步行均可快速抵达。作为京津冀首条跨市域快速轨道交通，线路最高时速可达 160 公里，轨道通勤不受高速拥堵、天气、检查站限流等因素干扰，稳定衔接北京城市副中心，大幅压缩跨城通勤的不确定性。项目规划业主专属接驳班车，打通抵达地铁站的 “最后一公里”。

自驾出行方面，社区临近燕高北路、留山大街等城市主干道，快速接驳京秦高速、京平高速，多条进京路线灵活切换，有效分散早晚高峰车流压力。同时片区多条跨省公交线路途经周边，直达通州、国贸等重要节点，形成自驾、地铁、公交互补的多元化出行方案，满足不同人群通勤需求。

作为北部科学城标志性宜居大盘，项目内部规划充分贯彻低密改善理念。社区总占地面积约 7.33 万㎡，地上总建筑面积约 11.7 万㎡，整体容积率低至 1.5，绿化率超 35%。全盘规划 10 层纯电梯洋房搭配少量商墅产品，无高密度高层楼栋，居住圈层纯粹。

项目总计规划 926 户，规模适中，既能形成完整成熟的社区氛围，又不会出现人口过度密集的问题。楼栋采用围合式科学排布，平均楼间距达到 45-52 米，充分保障每一户采光、通风与居家私密性，弱化楼栋之间视线干扰。社区全面实行人车分流设计，所有机动车直接驶入双层地下车库，车位配比高达 1:1.3，大范围预留新能源汽车充电点位。地面空间全部留给景观步道、休闲场地，杜绝车辆穿行带来的噪音、尾气隐患，老人散步、孩童嬉戏更加安全。

户型设计深度调研京冀改善家庭居住需求，打造建面约 109㎡舒适三居、122㎡阔境三居、146㎡大四居主力产品，全部为南北通透纯板楼，无连廊遮挡，实现户户全明格局。户型采用 LDK 一体化空间布局，客餐厨顺畅连通，拓宽家庭互动空间；动静分区清晰，休憩区域与活动区域合理分隔，减少家庭活动互相干扰。

户型图品鉴

户型图品鉴

户型图品鉴

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园林景观系统依托大盘体量打造多层次景观体系，打造一步一景的沉浸式绿色空间。园区甄选乔木、灌木、花卉等多元绿植，构建高低错落的五重立体绿化。景观廊道串联中央阳光草坪、休闲廊架、亲水节点、慢跑环线等多元场景。同时基于全龄友好理念，分区规划儿童活动场地、老年康养休憩区、青年运动空间，覆盖孩童、中青年、老年人日常休闲需求。

清晨沿步道慢跑，午后静坐廊下观景，傍晚陪伴家人漫步园中，在家门口就能拥抱自然绿意，在新城之中营造静谧舒缓的居住氛围。建筑外立面采用耐候真石漆搭配局部装饰板材，兼顾美观度与耐用性，长久维持社区视觉质感。3.15 米奢阔层高，搭配双层中空隔音玻璃，拓宽室内纵向空间，有效阻隔外部噪音，提升居家舒适度。

依托北部科学城整体规划，区域配套正在有序落地，逐步构建完整宜居生活生态圈。教育资源方面，片区规划挺秀实验学校，为十二年一贯制公办学校，持续补齐基础教育资源，满足业主子女就学需求；片区预留多块教育用地，未来教育配套持续扩容。商业层面，项目规划社区沿街底商，可满足生鲜采购、便利店、家政服务等日常消费；远期板块规划大型 TOD 商业综合体，结合地铁站点打造集购物、休闲、餐饮为一体的商业集群。医疗资源上，燕达国际医院、燕郊人民医院辐射片区，支持京津冀医保互通，为家人健康保驾护航。同时片区规划多处城市绿地公园，丰富日常休闲场景。当前配套处于持续落地周期，随着产业人口持续导入，各类生活资源将加速成熟，大盘价值也将持续兑现。

长久的居住品质，离不开专业物业服务支撑。燕郊御东君曜配备开发商自持高端物业，搭建标准化精细化服务体系。社区部署人脸识别门禁、全域高清监控、24 小时安保巡逻、高空抛物监测等智能安防系统，全天候守护业主安全。物业常态化开展绿植养护、公共区域保洁、设施定期检修，建立快速报修响应通道。针对业主通勤痛点，持续运营业主接驳班车；定期组织邻里活动、便民服务，消解都市邻里隔阂，营造和睦温暖的社区氛围。专业自持物业持续维护园区环境，延缓社区老化，保障居住体验与房产长期价值。