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今天，海淀四季青西冉地块正式迎来土拍。
这是今年海淀首次供地，也是北京第八批次拟供地中最受关注的一宗。
从今天上午的竞价情况来看，热度确实不低。招商、越秀、金茂、建发、中海、保利等头部房企悉数到场，最终，金茂以97.61亿总价竞得海淀西冉0034等地块，经营楼面价约8.8万元/㎡，溢价率14.1%！
颐和金茂府二期要来了吗？
97.61亿元的总价也超越了之前酒仙桥地块，成为今年北京总价地王，金茂拿下西冉地块后，大家可以好好期待金茂府级别的产品了，未来售价不会低于12万。
但比起土拍结果本身，更值得关注的是：这块地，将对海淀、乃至整个北京豪宅市场，产生什么样的影响？
01
西冉地块的“硬核”信息
先看基础数据。
容积率1.6，限高25米，两宗住宅用地加一宗商业用地，总用地面积约8.52万㎡，总建筑面积约14.26万㎡。
两个住宅地块加起来，总建筑面积超过11万㎡。
按120㎡套均面积算，大约能提供900-1000套房源。这个体量，在海淀核心区算是“大盘”级别。
容积率1.6，限高25米，最高8层。这意味着未来产品注定是低密洋房社区，居住舒适度极高。
地块自带0040商业用地，约3.19万㎡，包含了丰富的社区服务设施（社区卫生健康监督所、养老服务驿站、助残服务中心、综合文化室、室内体育设施、邮政所等），未来能够满足业主的日常消费需求。
02
地段分析：西四环外，海淀的“黄金夹层”
西冉地块位于西四环外，四季青桥正西。这个位置，在海淀的版图里，属于一个特殊的“黄金夹层”。
我之前的文章里，对西冉地块有很深度的解读，主要包括四大优势和两大硬伤。海淀豪宅的“下半场”，正式开打
① 环线优势：西四环外，比北五环外的上地、北清路沿线，在地段认知上高出至少一个等级。
对于追求“环线价值”的改善客群来说，这是一个巨大的吸引力。
② 城市界面：周边没有特别老旧的房子，南侧虽有路，但路况尚可，未来还有扩宽预期。比隔壁半壁店的保利熙瑞，城市界面要好得多。
③ 教育配套：地块南侧规划了人大附九年一贯制学校。评价一所学校，无非是硬件、师资、生源三块。
硬件上，它比人大附世纪城的学校更新、地方更大；师资上，距离本校非常近，共享教师资源几乎没有悬念；生源上，香山这边的别墅和商品房，加上西冉地块本身，能保证不错的生源质量。
④ 医疗资源：海淀西四环不缺医院，301、302、空总、海总，甚至去北五环外的海淀北部，医疗配套也相当充足。
两大硬伤主要是西侧紧邻回迁房；离西郊机场近，而且地块周边无地铁，虽然豪宅客群不太依赖地铁，但确实是个短板。
03
西冉地块如何冲击北京的豪宅市场？
金茂西冉地块大概率做豪宅，主力户型150-220㎡，总价1800万起
小地块（0049）可能做150-180㎡的入门级产品
大地块（0034）可能做180-220㎡的改善产品
部分楼栋可能做200㎡以上的大平层
有可能做叠拼+洋房的组合，外立面要求石材+铝板，品质感有保障
单价12万+，总价1800万起
金茂西冉的入市，海淀豪宅正式迎来下半场。
过去几年，海淀豪宅的“战场”集中在北五环沿线——从功德寺到树村，从朱房到上地。所有目光都聚焦在“北中轴”上。
西冉的出现，把海淀豪宅的关注点，从“北五环”拉回了“西四环”，对应不同的改善需求。
预算有限主要是刚需过度改善置业，以北五环产业核心区为主，代表项目是瑜海澐颂（上地0702），核心卖点是紧邻中关村软件园、产业客群旺盛、通勤便利，保值增值的前景明朗，但是产品预期比较一般。
朱房臻澐，建发海晏还有房可选，已经到了实景现房阶段，主打北五环超强的改善产品实力，但是定价偏高，密度偏紧凑。
纯改善，想要低密的环境，住的舒服，就选西冉，核心卖点是四环的位置、低密洋房、人大附预期。
半壁店保利熙瑞，产品没毛病，但是周边城市界面太差，配套是很大的硬伤。而且价格也不低。
而对于海淀高端豪宅的客群，目前安澜北京最稳，一方面树村已经形成了北京新的豪宅，圈圈层优势明显，安澜北京去年入市后，现在实景现房已经亮相产品力和圈层优势都比较稳定。
海淀豪宅的下半场，将第一次正面交锋。购房者不再只是“跟着产业走”，而是有了更多元的选择，金茂西冉地块这把稳了，一定能把产品力做到拔尖的水平，才有机会在竞争惨烈的海淀豪宅市场迎来一席之地。
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