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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
日前，乐清发布了《乐清市经济开发区三期单元局部、四期单元（0577-YQ-YY-18、19）详细规划修编》生活配套片区局部地块规划修改批前公示。
来源：乐清市人民政府网站
根据公示内容，18-04-05~10、14、16~20地块、18-03-31-01、02地块、18-05-01、02、05、06、07、10地块，分别由原先的住宅、商业、防护绿地等，绝大部分都改为一类工业用地。
同时，原先规划的通信用地、文化活动用地，功能继续保留，但更改了地块位置。
规划修改前后对比。来源：乐清市人民政府网站
其实，早在今年5月，乐清就发布了《乐清市经济开发区三期单元局部、四期单元（0577-YQ-YY-18、19）详细规划修编》生活配套片区局部地块规划修改启动前征求意见，拟对这些地块进行规划调整。
来源：乐清市人民政府网站
如今，这些地块的规划修改，已经完成了公示。
在民呼我为平台上，有市民对该规划调整提出了质疑。
有关部门答复称：市资规局拟针对该规划调整组织召开专项听证会，广泛听取利害关系人意见。
来源：民呼我为平台
从乐清经开区这些地块的规划调整可以看出，在新形势下，规划调整方向不一定都是“退二进三”，“退三进二”同样可能在规划层面出现。
今年，省自然资源厅、省发展改革委、省经信厅联合发布《关于进一步加强工业用地供给持续推动工业经济高质量发展的指导意见》，明确提到：
支持用途合理转换。各地可结合当地房地产市场形势、产业发展需要等，对尚未供应的规划商业服务业、居住用地或收回收购的存量闲置商业服务业、居住用地，经充分论证后按规定修改国土空间详细规划，因地制宜将其调整为工业用地，支持布局研发、中试等产业功能，进一步推动产城融合、职住平衡。支持在符合国土空间规划、保障安全等前提下，推动工业用地、物流仓储用地和科研用地用途合理转换。
来源：省经信厅
可见，类似的住宅、商业用地规划调整为工业用地，或将继续出现在我市各大产业集聚区里，成为一种新趋势。
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按照乐清城区的城市功能布局，大体以盐盆山为界，以北为高质量城区，以南以经开区发展制造业。
乐清经开区
此前，房地产形势良好，在产城融合理念下，盐盆山以南的经开区，也谋划了一片生活区，包括住宅、商业、教育等功能。
如今，乐清经开区已建成观澜苑、公园上城两座以刚需为主的商品房小区。
定位相对高端的金色海湾，正在建设中，计划明年交付。
观澜苑（左）、金色海湾（右）（历史照片）
然而如今，随着楼市下行，城市扩张速度放缓，从开发商到购房者，都更青睐核心地段。
郊区、外围新区的土地、住房，不再受宠。
正如这些年，我们可以看到，乐清核心地段的楼市依旧火热，房价跌幅有限，像建发·缦云等项目开盘依旧遭购房者哄抢。
而乐清经开区的金色海湾，开盘已近2年半时间，至今仍还有450余套库存房源，与核心地段形成鲜明对比。
在这种背景下，就连在售商品房都卖不掉，周边的住宅地块自然难以继续供应。
金色海湾（历史照片）
当然，类似的现象不仅仅出现在乐清经开区，温州市区的瓯江口、滨海，同样如此。
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相比较住宅用地的艰难，乐清发达的制造业，依旧有扩张需求，亟需更多工业用地。
房地产下行后，制造业显得愈发重要。尽管工业地价远远低于住宅地价，但能长期带来税收、产值、就业岗位等。
当住宅用地难卖，工业用地有需求，自然出现了“退三进二”的规划调整。
可以看出，当初乐清经开区的规划，在住宅、商业等方面略显激进，如今的调整更符合实际需求。
金色海湾（历史照片）
但这样的调整，让观澜苑、公园上城、金色海湾三个住宅项目很尴尬。
相比较针对刚需购房者的观澜苑、公园上城，面向改善、高端购房者的金色海湾，就显得更为窘迫了。
金色海湾以“高低配”形式，打造建筑面积约110-355㎡产品，包括叠墅、联排等低密度产品。
本次规划调整为工业用地的地块，就在金色海湾以南，与其联排、叠墅相邻。
金色海湾与规划工业用地区位示意图
要知道，改善、高端购房者，尤其是购买联排、叠墅等低密度产品的购房者，更注重人居环境，对工业生产极为排斥。
当规划中的住宅、商业用地，改为工业用地，尽管不代表一定存在工业污染，但躲不开货车的往来和糟糕的居住氛围。
乐清经开区局部现状
显然，定位高端的金色海湾，周边居住环境正在发生颠覆性变化。
一旦制造业项目落地，将对该项目带来致命性打击。
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当然，金色海湾的问题，不仅仅在于南侧的工业用地，还有东侧在建的滨海大道。
228国道现状
当前，228国道当前与凌云路共线，从滨海新区中间穿过，包括大货车在内的过境车辆经过滨海新区内部，紧挨着高端住宅、商业设施，严重影响了人居氛围。
待乐清滨海大道建成后，228国道也将从现有道路转移至滨海大道，承担其过境功能。
届时，滨海新区众多住宅小区将告别过境车辆，整体并长期转移到滨海大道。
228国道现状
滨海大道的跨海大桥，在经开区一侧，就在金色海湾东侧落地，距离该项目只有100余米。
金色海岸北侧，还在建一条连接滨海大道的路。
而该小区所在的乐清经开区，以工业厂房为主，本身就允许大货车通行。
也就是说，未来金色海岸小区增加的噪声、粉尘，将对该项目的居住舒适性、资产价值，均造成严重影响。
特别是对一个配置了联排、叠墅的住宅小区来说，这些影响是致命的。
滨海大道与金色海湾（历史照片）
显然，当东侧在建过境道路，南侧的住宅、商业用地又调整为工业用地，定位高端、带低密度产品的金色海湾，正面临着双重困局。
因此，就当前的市场环境与发展趋势，尤其是对于改善、高端购房者，尽可能购买核心地段的房子，以免入坑。
当然，对于想买产业园区的房子，尤其是周边规划尚未落地的新盘，更要慎之又慎。
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