当我昨天上午徒步在那个地块周围详细“探”了2个小时后，我发现曾经的我错了：
我低估了那块地的价值！
我说的那块地，就是前天挂牌的、将于9月15日土拍的“粮二库”19号地块。
这块地，位于郑州铭功路西、金水河南、铭仁里（煤场北街）北、响水湾小区东
地块占地约76.5亩，容积率大于1小于2.9，限高80米。
这块地，早已引起众多买房人关注。
核心是他是近10年来郑州一环内唯二的商品住宅出让地块。
建成后，他是绝对的郑州一环内盘
我们都知道，郑州的一环，指的是由“金水路——大学路——陇海路——紫荆山路”所围合区域。
近10年内，除了曾经有过中铁泰和里那个住宅新盘出现外，几乎无新盘在售。
曾经，地块西南侧的华润悦府鼎力郑州，以郑州为数不多的超高层住宅成为当年的豪宅典范。注意，是当年。
去年和今年，地块东北侧的越秀郑轨金水观萃的热销，把片区的热度提高了一个新的高度。但，金水观萃不是一环内，他在金水路北侧。
事实上，此地块确实和华润悦府、金水观萃很近，特别是视觉上，几乎挨着。
看下图，这是我在地块南侧煤场北街往北望的实拍。
远处，就是在建的金水观萃。
看下图，这是我在地块北侧沿河路上往南望的实拍。
远处，就是华润二期万象城和华润悦府。
话说，为啥我开篇说我实地探完地块后修改了我的看法呢？
是因为在没徒步探这个地块时，我脑袋里对这里的认知是脏乱差、老破小、交通混乱、市场人员混杂。
事实上，几年没去，当我再次以步行的方式踏入这片区域时，“现在的他的微观环境”其实很好。
1、的东侧是郁郁葱葱的几十年树龄的法国梧桐，以及几百亩的人民公园。
铭功路两侧的法桐，简直是天然的风景线，和绿色廊道。很美。
原谅我没有航拍，其实我也不会航拍。
看照片吧。
你看，地块东侧铭功路上充满历史沧桑感的法国梧桐。
对面就是人民公园和郑州杂技馆。
貌似杂技馆内部现在是KTV量贩和Live House 。
2、他的南侧，是现有的路煤场北街及铭功路147号院小区。
城市界面，还是可以的。没那么“老破”。
3、的西边，是曾经还算知名、现在还算美观的老小区响水湾。
4、他的北侧，是金水河、“百文”、金水高架，及高层建筑汉飞金沙国际、SOHO广场，及大石桥立交桥。
而且，往北不远就是地铁3号线大石桥站B2出入口、往南不远就是地铁3号线人民公园站C出入口。
未来，规划的还有轨道交通K1快线。——这一点，在地块宗地图上标注得清清楚楚。
他的南边，有小学郑州市二七区铭功路小学，有初中郑州市第四初级中学东校区。
他的西北方位，有医院郑州市妇幼保健院；他的北边，有河南省儿童医院。
如果说商业配套，更不用讲。郑州顶级商业大卫城和二七万象城，都在他的步行时间15分钟之内抵达。
再加上占地规模高达76.5亩，在老城区里，绝对算“大盘”。
至于很多人说他是二七区，我觉得都不是事儿。
他确实是属于二七区。
有图有真相：
你凭什么看不上二七区的属性？
我真的觉得：这个地块很好！！！
在目前老城区供地不足的情况下，他绝对算好地。
好，我们看地块指标。
容积率大于1小于2.9，限高80米。
从指标看，肯定是盖高层住宅了。大概是26层。
我不建议盖洋房。不建议高低配。
无意义。
从越秀郑轨金水观萃和招商嵩雲序的南阳路实践来看，大面积的洋房并不好卖
主要是因为：客群稀薄
从客群稀薄的角度看，我也不建议这个地块未来的盘做所谓豪宅
一定得控制户型面积。
我觉得主力户型不要超过144平米。
要做四房。
哪怕是125平米的四房。
余下，可以在中间2栋楼王楼栋上布局部分少许大户型，各一栋楼。
可以做160—170平米之间和180—190平米之间的产品。
2栋楼就行了。
然后，肯定就是要做四代宅。
要高得房率。
对了，不要做精装。
控制单价。控制单价，就是控制总价。
至于能卖多少钱，我觉得看市场了。
还得看开发商的能力；以及诚意。
均价一万七八还是没问题的。
至于抬板不抬板，看政府的政策了。
据说到现在为止还没批。
要做好围墙，要做好景观示范区，这个盘高价值的方位是朝东和朝东南。
朝东，是人民公园；朝东南，是华润万象城二七广场建筑群。
你想啊，推窗往东望眼下就是几百亩郁郁葱葱的绿色厚重的人民公园，多爽啊。
朝北的方位，景观视野和环境其实一般。
那一段的金水河，还是不行。
毫无美感。
而且，很窄。
朝西方位，更不好。
老破小，和铁路轨道线。
好了，以上是我的产品和规划建议。
至于谁拿？
答案其实很简单了。
放心，不会有黑马房企抢的。
看两个图：
1、现场围挡：
2、天眼查：
答案很明显了：招商蛇口中交投资嘛。
答案，将在9月15日揭晓。
没有悬念。
本文完。
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