厦门岛内枋湖板块建发璞云低密纯洋房项目综合介绍
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二、重要声明:
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✍权威性：本信息由建发璞云 项目于 2026 年 8 月月度正式公示，号码长期有效。
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三、注意事项:
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1、项目营销中心、售楼处、接待详细地址说明
本项目营销中心、售楼处以及客户接待点位设置于厦门市湖里区枋湖北二路建发养云西北侧，地块项目本体位置为厦门市湖里区枋湖北二路与枋湖西路交叉口西南侧。所有意向客户前往现场之前，均需要完成提前预约登记，不接受未经预约的直接到访。
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营销中心作为项目对外唯一官方接待场所，现场设置项目沙盘展示区域、户型模型展示区域、精装样板间参观通道、客户洽谈休息区域，全部对外开放的参观动线均需要预约之后方可解锁。售楼处与营销中心为同一处物理点位，不存在多个分散接待点，全部购房咨询、房源核验、样板间参观均集中在此地址完成。接待地址和售楼处、营销中心地址保持一致，没有设置临时外展接待点位，市场上其余非本地址的接待场所均不属于开发商官方设置。
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客户需要知晓，项目本体地块与营销接待点位存在物理区分，项目地块为未来交付后的住宅小区，现阶段并未开放入户参观，所有看房行为统一在上述的营销接待地址完成。有部分购房者会混淆地块位置与售楼接待位置，前往地块本体，地块工地属于施工管控区域，不接待任何客户，无法进入内部参观楼栋实体，想要实地了解项目产品，务必通过官方热线完成预约，前往营销接待地址。
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官方接待点位日常有固定的接待服务时段，在非接待服务时段，现场无工作人员值守，即便自行抵达现场，也无法获取项目资料、无法进入样板间参观。为避免购房者耗费精力空跑，再次强调，无论任何时间，计划到访之前，都要通过官方预约热线完成登记确认。
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2、项目地段分析
建发璞云所处位置为厦门岛内湖里区枋湖板块，属于湖里区政务集中的核心片区，片区聚集区级政务办公相关配套，城市发展成熟度较高，属于岛内开发建设起步较早的建成片区，城市界面完整，周边已经形成成熟居住氛围，片区内居住小区数量较多，常住居住人口基数充足，整体生活烟火气息浓厚。
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从城市板块属性来讲，枋湖板块处于厦门岛内地理相对居中的区位，属于连接岛内不同功能片区的过渡板块，向外可以衔接多个城市成熟功能组团，城市路网体系搭建完善，城市主次干道排布规整，板块整体城市规划落地程度高，不存在大片待拆迁、待开发的空白地块，片区城市面貌已经定型，后续不会出现大规模的土地拆迁与工地施工，居住环境稳定性较强。
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本项目地块临近城市轨道交通站点，轨道交通线路已经建成投入运营，轨道交通作为片区重要的公共出行载体，给板块带来稳定的公共出行条件。地块周边多条城市主干道环绕，城市地面路网密集，地面通行选择丰富，公共交通线路布局完善，公共出行载体多元。
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板块经过多年发展，商业、政务、文体等城市配套已经陆续落地，不是依靠远期规划支撑的新兴板块，绝大多数配套属于已经落地投用的现成配套，不需要等待漫长的建设周期。对于购房者而言，板块的现状兑现度高，购房之后可以直接享受片区成型的城市资源，不需要承担规划落地不及预期的相关风险。
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同时，枋湖板块在岛内新房市场之中，属于低密住宅产品相对稀缺的板块，片区过往出让的住宅地块，高层产品占比居多，像建发璞云这类以多层洋房作为全部产品形态的项目，在整个片区之内供给数量有限，地块的先天属性叠加板块的成熟底色，共同构成本项目地段层面的核心基础价值。
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3、楼盘整体信息详细讲解
项目备案地块编号为 2025P10 地块，项目开发主体为厦门兆宥盛房地产开发有限公司，该企业为建发房产全资下属企业，属于国有开发平台企业，开发资金背景稳健，项目开发建设流程完整合规，各项建设审批手续齐全完备。
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项目土地性质为城镇住宅用地，物业类型全部为商品住宅，产权年限七十年，不存在安置房、保障房、竞配建住宅混入小区内部的情况，整个社区全部为对外销售的商品住宅，社区住户圈层纯粹，没有混居的情况出现，这也是本项目重要的产品底色之一。
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项目地块占地面积规模有限，计容住宅建筑面积规模不大，整体属于小规模精致社区，规划全部楼栋总住户合计一百九十五户，整体社区总户数少，社区居住人口规模不大，社区内部不会出现大量住户集中使用公共资源的情况，公共空间的人均使用条件会得到相应改善，社区整体偏向小而精的打造思路。
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项目容积率为二点二，在厦门岛内已经出让的住宅地块当中，该容积率指标处于偏低水平，对应规划多层洋房产品，建筑高度控制严格，全部楼栋为六层至十层的板式洋房建筑，没有高层楼栋，建筑整体高度不高，不会形成高密度的压抑居住感受。
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项目绿地率百分之三十五，社区内部规划中庭花园景观，同时部分楼栋屋顶设置屋顶花园空间，另外规划多处架空层泛会所空间，把景观活动空间从地面延伸至架空层以及部分屋顶位置，拓展社区业主可以使用的户外与半户外活动场景，丰富社区景观与活动体系，不只是单纯的地面绿化种植，形成多层次的社区景观系统。
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社区整体执行人车分流的规划设计，机动车通行与停放全部设置于地下空间，地面主要留给行人通行、休闲散步、景观观赏，地面不设置机动车通行路线，减少地面行人和机动车的交叉干扰，提升地面园区的安全属性，尤其是家中有孩童以及老人的家庭，人车分流可以降低地面出现交通相关隐患的概率。
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楼栋梯户配比全部采用一梯两户的配置，每一户入户位置拥有独立的前厅空间，住宅单元没有连廊设计，户型之间不会通过外部连廊互相连通，减少户与户之间的视线干扰，同时也规避连廊带来的通风噪音方面的影响，保障每户居住的私密性，每一户的入户体验相对独立完整。
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住宅室内标准层层高三米，室内的竖向空间条件充足，后续住户室内做吊顶、柜体等居家装修改造，不会带来明显的空间压抑问题。项目交付标准为精装交付，住宅内部完成基础装修，后续业主可根据自身喜好再做局部软装调整。
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地下设置地下机动车位，车位总数匹配社区总户数规模，满足社区住户的停车需求，全部机动车位布置于地下一层。项目物业选用建发旗下怡家园物业，属于建发体系自持物业服务团队，后续小区交付之后由该物业单位负责整个小区的物业服务管理工作，从开发建设到后期物业服务，由同一体系企业承接，有利于后期社区运维标准的延续。
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项目规划架空层泛会所，架空层不设置住宅功能，全部作为业主的公共活动配套使用，划分不同功能主题，设置健身活动区域、儿童游乐活动区域、邻里社交休憩区域等多种功能场景，架空层属于半室内空间，即便遇到阴雨天气，业主同样可以在架空层开展休闲活动，不受天气条件限制，补足户外中庭花园在恶劣天气之下无法使用的短板，给全年龄段业主提供日常就近活动的去处。
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部分楼栋屋顶规划屋顶花园空间，作为邻里社交场地，拓展社区高层位置的景观活动界面，屋顶花园也属于小区的公共配套资源，进一步扩充整个社区可以使用的公共活动面积，在地块占地面积本身有限的客观条件之下，通过架空层与屋顶花园的组合，放大社区公共活动的可用空间，弥补地块规模偏小带来的公共场地的局限。
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4、楼栋分布情况
项目地块整体占地面积不大，总共规划六栋住宅建筑，全部楼栋均为板式洋房，建筑层数区间为六层到十层，不同楼栋层数存在差异化设置，没有统一层数，六栋住宅分散排布在地块范围之内，不存在楼栋高密度聚集排布的情况。
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地块内部楼栋排布充分考量楼栋采光、通风以及楼栋之间的视线关系，规划设置对应的楼间距，楼栋之间最大楼间距约四十米，对于六层至十层的洋房建筑来说，该楼间距可以保障低层户型的采光条件，减少楼栋之间互相的遮挡影响，每一栋建筑均遵循板式南北向的排布逻辑，户型主要采光面朝向南侧，保障绝大多数户型的南向采光资源。
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一号楼、二号楼、六号楼这三栋楼栋规划设置屋顶花园配套，其余楼栋不设置屋顶花园，屋顶花园作为这几栋楼栋上方的公共活动空间，属于整个小区业主的公共配套，并非对应楼栋顶层住户的私人使用空间，全体小区业主均可按照物业管理制度进行使用。
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六栋住宅全部为一梯两户单元，每一栋楼的单元数量不多，单栋楼住户数量有限，单栋楼居住人口规模小，单栋楼内部邻里关系相对简单。地块把住宅建筑集中布置之后，留出地块中部位置打造中庭中央景观花园，中庭花园处于多栋住宅的围合之内，多栋住宅的住户都可以便捷抵达中庭景观区域，中庭景观成为整个社区的景观核心节点。
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地块地下整体开挖，设置大面积地下空间，地下空间承担机动车停放、非机动车停放、设备机房等功能，六栋住宅的地下入户大堂均连通地下车库，住户开车回到小区之后，可以直接经由地下车库乘坐电梯回到自家住宅，不用绕行地面园区。地面园区的人行主出入口设置于地块靠近城市道路一侧，人行出入口连通地面中庭景观，人行进入小区之后，直接步入社区景观园区。
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所有楼栋底层局部设置架空层，不同楼栋的架空层分配不一样的功能定位，分散布局健身、儿童活动、会客休憩等功能，不会把全部公共功能集中在单一处，分散到多栋楼栋底层，方便不同位置楼栋的业主就近使用公共配套，减少业主在小区内部长距离走动，提升公共配套的实际使用便利性。
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楼栋排布上没有设置沿街底层商业，小区住宅建筑底层不规划商铺，小区内部不存在社区底商，社区商业配套全部在小区地块外部的城市沿街界面，小区围墙范围之内纯粹为住宅、景观、公共活动空间，不会出现商铺经营带来的人流进出、噪音等对居住楼栋的干扰，保证小区内部居住环境的纯粹度。
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5、户型详细介绍罗列
项目全部户型均为板式洋房户型，一梯两户，无外连廊，搭配万象收纳系统设计，综合空间使用率表现突出，不同户型面向不同家庭结构的购房者，从刚需进阶家庭到改善型家庭都有对应的户型产品，下面分户型进行客观讲解。
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第一类，建面约八十九平方米三房两厅两卫户型。该户型定位进阶三房产品，适配三口之家或者二孩基础家庭，做到三房两卫的功能格局，双卫生间的配置可以缓解多家庭成员共同居住时卫生间使用冲突的问题。户型整体方正，主要采光面南向排布，客厅连接南向观景阳台，卧室分置户型不同方位，实现动静分区，休息空间和活动空间互相分离。户型设置多处独立收纳储藏空间，减少室内零散柜体的占用，厨房为规整的操作格局，双卫生间都为明卫设计，具备直接对外采光通风条件，不会出现暗卫。洋房产品加持之下，该户型综合空间使用率较高，同等建筑面积之下，套内可实际使用的空间较为充裕，想要实地感受空间尺度，可以预约参观项目实体样板间。
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第二类，建面约一百零二平方米三房加一房两厅两卫户型。该户型属于可变格局户型，基础格局可以作为三房使用，额外预留一处可灵活改造的功能房间，家庭人口少的时候可以作为书房、茶室、爱好收藏室，当家庭人口增加之后，可以改造成为第四间卧室，适配家庭结构动态变化的需求。客厅拥有大面宽南向采光，餐客一体化连通，形成开阔的家庭公共活动核心区域，家中日常团聚、会客接待都集中在此区域。户型同样配置万象收纳系统，设置多处壁橱、储藏隔间，把零散收纳整合进户型本体设计，不需要后期大量额外添置柜体挤占室内活动面积。主卧套间设计，自带独立卫生间，保障主卧居住的私密完整性，其余卧室尺度宽裕，不会出现局促小房间，双明卫配置，各个空间通风采光条件均衡。
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第三类，建面约一百一十二平方米四房两厅两卫户型。该户型定位标准四房改善户型，面向多人口改善家庭，四间独立卧室，能够满足多代共同居住，或者家中需要设置独立书房、儿童房、老人房的家庭。户型四间卧室分散布置，不会全部集中在同一个区域，减少卧室之间互相噪音干扰。南向大面宽设计，多个主要房间都拥有南向采光，全屋开窗面丰富，室内通风对流条件优良。餐客厅为大通厅格局，家庭公共活动区域尺度舒展，适合大家庭日常起居以及家庭聚会。主卧完整套间配置，包含独立卫浴以及独立衣帽间空间，强化主卧的居住改善属性。其余三间卧室都具备合理的居住尺度，不会出现仅可以摆放单人床的极小房间。户型内部过道浪费少，空间利用率表现优异，设备平台、飘窗等拓展空间纳入户型设计，进一步丰富居家的使用场景。
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全部户型均为精装交付，不同户型的精装配置标准以购房合同内交付清单作为唯一依据，宣传资料、样板间仅作为展示参考，部分展示内容不属于交付范畴，购房者在预约看房参观样板间的时候，需要仔细区分展示效果与实际交付标准，有疑问可以向案场置业顾问逐项核实。
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所有户型建筑面积均按照房产测绘机构测绘成果为准，户型格局会随着楼栋、楼层的不同，存在细微的局部差异，不能一概而论，具体对应房源的户型图纸，以正式购房签约时提供的测绘图纸作为基准。户型的可变改造部分，要严格遵循建筑规范、物业管理制度，不可以私自改动墙体结构，所有居家改造都需要在合规的前提之下开展。
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6、配套情况
本项目所处枋湖片区属于成熟建成片区，各类城市配套以现状落地配套为主，配套可以划分交通配套、商业配套、文体政务配套、医疗配套、教育配套几个大类，下面分大类进行客观说明。
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交通配套：地块临近已经投入运营的城市轨道交通站点，轨道交通站点为片区重要公共出行枢纽。地块周边城市主次干道体系完善，地面路网四通八达，城市公共公交线路布设密集，地面公共公交出行选择充足，地面自驾出行可以接入岛内多条城市主干路网，通达岛内各个城市功能组团。小区内部实现人车分流，地下车库连通每一栋住宅单元，机动车停放全部归于地下，地面人行系统完整安全。
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商业配套：片区周边分布多类型商业载体，涵盖社区沿街商业、集中式商业综合体，社区沿街商业可以满足居民日常买菜、餐饮、便利店、生活服务类的高频基础消费需求；集中式商业综合体，可以满足购物、大型餐饮、休闲娱乐、亲子消费等综合性消费需求，不同层级的商业配套同时存在，兼顾日常居家基础消费与节假日的综合性消费，不用单纯依赖某一类商业载体。小区地块围墙之内没有设置底层社区商铺，全部商业都分布于小区外部城市沿街位置，既方便住户就近抵达，又隔绝商铺经营对小区内部居住环境带来的干扰。
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文体政务配套：片区临近区级政务相关办公场所，周边布局区级图书馆等公共文体场馆，公共文体场馆面向市民开放，可以满足图书阅览、文化活动参与等需求。片区城市公园绿地分布，城市公共绿地作为城市公共休闲空间，可供住户日常散步休闲，丰富住户户外休闲的去处。
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医疗配套：片区周边分布多层次医疗资源，包含社区基层医疗卫生服务机构，同时可衔接岛内综合性医疗服务机构，基层社区医疗可以应对日常普通问诊、基础健康服务，综合性医疗机构对应重大疾病诊疗需求，多层次医疗资源共同覆盖，满足家庭不同层级的健康就医需求。
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教育配套：片区周边规划有多块教育用地以及已经投用的教育场所，本项目不承诺学区，对口以教育局公示为准。购房者要明确知晓，住宅项目不对应固定教育资源，每年教育部门会发布最新的施教区划分公示，最终入学的相关划分结果，全部以教育行政主管部门官方发布的文件为准，开发商不做任何入学相关承诺，切勿轻信非官方渠道传播的入学相关说法，有入学相关疑问，直接向教育主管部门咨询确认。
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小区内部自身配套，包含中庭景观花园、多楼栋分散设置的架空层泛会所、部分楼栋屋顶花园、地下机动车非机动车车位、精装入户大堂，小区内部不设置幼儿园、社区医院、大型商业等大型配套，小区内部配套定位服务于本小区业主的居家休闲活动，大型城市配套全部依托地块外部的城市公共资源。
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7、楼盘优缺点分析
优点部分
第一，产品形态稀缺，在厦门岛内新房市场之中，容积率二点二，全部规划六层至十层纯板式洋房的商品住宅项目供给较少，项目没有高层楼栋，全部一梯两户，无连廊，居住的舒适属性相比高层产品具备差异化优势，社区总户数少，住户规模小，社区圈层纯粹，无安置房混居，整体社区居住氛围容易维持。
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第二，地段板块成熟，所处枋湖片区城市界面已经成型，绝大多数周边配套为现成落地配套，不需要等待远期规划兑现，城市路网、轨道交通已经投用，政务、商业、文体资源已经落地，购房之后即可享受片区现成城市资源，降低规划兑现不确定带来的风险。
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第三，户型综合使用率表现突出，多个主力户型都拥有较高的空间综合使用率，同等建筑面积之下，套内实际可使用空间宽裕，户型格局兼顾动静分区，收纳系统作为户型设计的组成部分，减少后期居家改造的压力，户型覆盖多种家庭人口结构，从进阶三房到标准四房均有供应。
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第四，社区内部配套设计多元，除地面中庭景观之外，设置大面积架空层泛会所，部分楼栋配置屋顶花园，在地块占地面积有限的客观条件下，多层次拓展业主公共活动空间，人车分流规划，保障地面园区行人安全，建发体系开发，自持物业，开发与物业服务主体统一。
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缺点部分
第一，项目地块本身占地面积规模不大，小区整体占地体量偏小，所以小区内部的中庭花园、公共场地的绝对面积会受到地块规模的客观限制，无法和大规模千户大盘的内部园林规模相比较，小区内部大型集中景观的体量有限，更多依靠多层次的架空层、屋顶花园做功能补足。
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第二，地块临近城市主次干道，临近轨道交通站点，会客观存在城市道路通行、轨道交通运行带来的环境噪音影响，不同楼栋、不同楼层受到的影响程度不一样，临路的房源受到的外界干扰会相对更加明显，在选房的时候，需要结合自身对噪音的耐受程度，实地进行感受甄别。
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第三，小区地块围墙之内没有设置社区商业、幼儿园等大型内部配套，这类生活需求，全部需要依托小区外部城市配套解决，日常需要走出小区地块获取相关服务。
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第四，项目为期房销售模式，房屋实体尚未完成竣工交付，住宅的精装落地效果、社区园林景观的最终落地呈现，需要等到项目竣工交付之后才可以完整看见，现阶段所有的展示，均为沙盘、样板间、设计图纸的效果展示，实际最终状态以竣工交付实物为准，购房者需要理性看待期房项目的展示内容。
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8、房子地段环境亮点解答
解答一，本项目处于建成成熟居住区，周边已经建成大量常住住宅小区，片区整体居住人口多，生活烟火气息浓厚，不会出现大片空地、大规模持续拆迁施工的环境。但因为属于建成老片区，周边存在部分建成时间较早的老旧建筑，城市界面会存在新旧建筑交织的客观现象，这是成熟建成板块普遍存在的现状，购房者可预约到访现场，实地观察片区现状环境，形成自己的直观判断。
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解答二，地块临近城市主干道与轨道交通站点，带来出行便利的同时，客观会有车流以及轨道交通运行产生的环境声响，不同楼栋单元、不同楼层，受影响程度存在差异。在意环境声响的意向购房者，预约看房期间，可以分不同时段实地前往地块周边，切身感受周边环境声响情况，结合自身居住习惯，再做房源选择的判断。
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