本次拍卖的标的，是静安区康定路1268弄18号101（复式）室及地下1层01、储1、储2，加上中央汽车库地下1层车位F17，整体打包拍卖。 房屋建筑面积合计约478.53平方米，其中101（复式）室311.85平方米，地下1层01为84.71平方米，另有两个储藏间和一个车位，房子为豪华装修，竣工于2006年。
拍卖由上海市静安区人民法院于2026年8月10日10时启动，至8月13日10时结束。 评估价4708万元，起拍价3295.60万元，保证金330万元，增价幅度15万元及其倍数。 最终3人缴纳保证金报名，却只有一位买家出价，房子以底价成交。
从价格看，起拍单价按总建筑面积折算约6.89万元/平方米。 而链家数据显示，静鼎安邦府邸公寓上月参考成交均价112121元/平方米；房天下显示小区四居在售2650万至2681万，2024年11月一套268.24平方米房源成交2660万、单价99165元/平方米；安居客参考均价中，公寓住宅约101824元/平方米，别墅约130584元/平方米。 对照之下，这次起拍价的账面空间确实不小。
地段是这套房的另一重底色。 静鼎安邦府邸地处曹家渡板块，东至武宁南路、南至康定路，位于上海内环线以内。 地铁13号线武宁路站约375米，14号线武定路站约631米；周边有889广场、KING88购物中心等商业配套，小区由上海新安房地产开发有限公司于2006年建成，物业为世邦魏理仕。
很多人好奇，3个交了330万保证金的买家，为什么只有一人出价？ 这其实和司法拍卖的规则有关。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价由人民法院参照评估价确定，不得低于评估价或者市价的70%；同时明确"一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交"。 也就是说，一人出价即成交，是规则内的正常结果，并非"没人要"。
上海法院的实践中，一拍起拍价不低于评估价70%，若一拍流拍，二拍起拍价不低于一拍的80%。 330万的保证金，对报名者来说是一道真实的资金门槛，但也意味着每一位报名者都需要衡量购房资格、资金安排和房屋现状。
拍卖公告也特别提示，竞买人应当事先确定在本市具有购房资格，拍卖成交确认后因无购房资格将承担悔拍等法律后果。
回到房子本身，这是一套联排类、复式结构的住宅，共5层，没有私家花园，但比普通高层复式拥有更丰富的竖向空间和地下室使用面积。 311.85平方米的地上复式面积，加上84.71平方米地下公寓和两个储藏间、一个车位，整体空间的实用性，是它在法拍市场上最被看重的价值点之一。
法拍房的起拍折价，本质是法院为提升财产处置效率而设置的机制。 3295.6万元的起拍价，对具备购房资格、资金到位、做过房屋尽调的买家来说，是一次值得把握的机会；而对另外两位报名却未加价的竞买人而言，理性评估后选择不出手，同样是一种负责任的决定。
房子最终花落谁家，目前公开渠道尚未披露买家信息。 不过一场3人报名、1人出价的拍卖，让我们看到内环内地段优质房产在法拍市场上的真实温度——它既不神秘，也不疯狂，只是一次按照规则进行的、平静的资产流转。
如果是你，手握330万保证金和对应的购房资格，面对这样一套内环内的复式豪宅，会选择出手竞拍，还是再等等看二拍的空间？
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