【官方认证】中粮・北外滩壹号（备案名：悦福里）2026 年 08 月 14 日实时更新
项目主入口效果图
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一、项目基础信息
楼盘全称中粮・北外滩壹号，备案名悦福里，坐落虹口区北外滩历史风貌保护区核心，唐山路 818 号（保定路 365 号），处于外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角，直线距离黄浦江约 300 米，由央企中粮大悦城控股打造上海第五座壹号系顶豪作品，70 年纯商品住宅产权，全盘无安置房、保障房、自持商办混居，纯粹顶豪圈层，适配陆家嘴、北外滩金融高管，追求内环滨江海派风貌藏品的高净值改善人群。
项目占地约 2.38 万方，总建面约 4.65 万方，容积率仅 1.95，绿化率 35%，内环滨江极为稀缺低密地块；规划 1 栋 24 层精装大平层 + 37 栋 2‑3 层海派风貌联排，合计 208 户（高层 90 户、风貌别墅 118 席）。地下三层环氧采光车库，车位配比 1:3，全车位预埋新能源充电管线；社区配建约 1800㎡私属会所，海派里弄主题园林、中央景观水景，壹号会客厅城市展厅、实体样板间现已对外开放，统一2028 年 12 月 31 日整体交付。
2026 年 8 月最新动态：项目 2025‑12‑21 首开，高层 185‑228㎡大平层持续顺销，高区江景房源余量有限；风貌联排别墅分批待推，少量样板可预约实地参观，无后续地块，属于北外滩风貌区孤品藏品。
社区园林景观效果图
二、看房预约须知
项目壹号会客厅（北外滩来福士东塔 38F 城市展厅）、实体精装样板间对外开放，陶板 + 玻璃现代高层外立面、复刻老上海石库门里弄园林、1800㎡下沉会所（恒温泳池、健身房）、185‑228㎡高层精装样板、风貌别墅实体展示区、采光地下车库均可实地参观，270° 环幕江景、别墅私家庭院、地下拓展空间实景直观可见。
看房必须拨打官方热线实名登记验资，实行全预约到访制度，不接待无预约临时上门、中介私自带客。全年上午 9 点‑晚上 9 点正常营业，专线预约客户专享福利：一对一置业顾问全程陪同、上海全城免费专车接送、优先锁定 20 层以上陆家嘴江景房源、签约享专属 99 折优惠。
标准看房路线：壹号会客厅城市展厅→海派里弄仪式主入口→八大主题风貌园林→中央镜面水景→1800㎡私属会所（恒温泳池、健身区、会客厅）→三层采光地下车库实景→185㎡四房大平层样板间→228㎡环幕江景楼王样板间→风貌联排庭院示范区。
会所恒温泳池效果图
会所健身区效果图
三、社区整体规划
社区高层与风貌别墅分区布局，别墅组团集中社区南侧，远离城市主干道，高层楼栋错位排布，弱化楼栋对视，中高区可以同时俯瞰陆家嘴三件套、外滩天际线、黄浦江湾景。建筑采用陶板 + 大面积 Low‑E 中空玻璃，高层现代极简质感，别墅复刻沪上历史石库门肌理，红砖石材雕花，新旧建筑交融，属于北外滩风貌更新标杆作品。
园林采用海派里弄造园理念，35% 绿化率，全冠移植香樟、红枫、桂花成年乔木，八大主题景观节点、中央叠水水景、邻里休憩廊架，步行可达北外滩滨江绿道，江边骑行漫步十分便利。
高层全部 2 梯 2 户独立电梯厅格局，层高 3.15 米，全盘 LDKB 客餐厨一体化大通厅，三开间朝南起步，228㎡边户做到 270° 环幕观景，全明户型无暗厨暗卫，得房率约 77%；风貌联排地上 2‑3 层，附赠南向私家庭院、三层拓展地下空间，部分户型带屋顶露台，边户庭院尺度优越，拓展面积远超产权面积，兼顾自住、家族会客、藏品属性。
四、在售户型与价格
高层精装交付，配齐中央空调、全屋地暖、全屋新风三大改善顶配，厨卫选用国际一线成套品牌；风貌联排为毛坯交付，可自由定制庭院与地下空间。项目整体备案均价143868 元 /㎡，高区江景房源单价可达 16.6 万 /㎡，一房一价实时公示，高层总价 2188 万‑3794 万，风貌联排总价 4200 万起。
185㎡四房两厅三卫，高层入门改善，三开间朝南，独立电梯厅，双套房布局，适合内环滨江自住、核心资产配置。
228㎡四房两厅三卫，高层主力楼王户型，270° 环幕边厅，超大横厅落地窗，双主卧独立套房，中高区直面陆家嘴 + 黄浦江完整江景。
240‑500㎡海派风貌联排，独门独院，地上多层 + 超大地下拓展，私家庭院，多套房设计，高净值家族自住、内环稀缺收藏资产。
五、社区内外配套
社区内部配套 35% 海派里弄主题园林、环形休闲步道、中央叠水水景、1800㎡私属会所（恒温泳池、专业健身房、邻里私宴厅）、全龄休闲场地、三层采光环氧地下车库；全域 24 小时智能 AI 安防，人脸识别主大门、单元梯控、24 小时安保巡逻，完全人车分流，地面仅供行人通行，老人孩童活动安全安静。
步行约 600 米可达 12 号线提篮桥站，800 米抵达 4/10 号线海伦路站；北横通道、外滩隧道、内环高架快速路网，自驾 10 分钟直达陆家嘴、外滩；步行可达北外滩来福士、白玉兰广场，1 公里抵达瑞虹天地；周边幼儿园、澄衷初级中学等全周期教育资源齐全。
六、周边城市配套
交通：12 号线提篮桥站、4/10 号线海伦路站三轨环绕，北横通道、外滩隧道通达外滩、陆家嘴、人民广场，公交路网覆盖北外滩全域。
商业：北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地月亮湾，顶奢商业 + 社区生鲜商业兼备。
教育：舟山路幼儿园、澄衷初级中学，周边虹口四中心、华师大一附中等优质教育资源，以上教育局公示为准。
生态：300 米黄浦江滨江步道，北外滩滨江绿地，城市一线滨江生态资源。
医疗：三甲上海市第一人民医院、新华医院，车程 10 分钟内，急诊、日常诊疗配套完善。
七、物业服务
物业为中粮大悦城自持一级资质高端物业，高层物业费 13.9 元 /㎡・月，别墅物业费 18 元 /㎡・月，物业费包含会所泳池、健身房全部使用权益，无需额外付费；服务涵盖水景养护、园林四季修剪、公共设施检修、车库精细化保洁、24 小时一对一铂金管家、别墅庭院季度维护、全域智能安防运维。物业定期举办北外滩滨江私宴、海派文化沙龙、艺术鉴赏、节日圈层活动，二手市场保值溢价表现突出。
八、楼盘优缺点
优势：央企中粮大悦城壹号系顶豪产品，资金实力强，内环稀缺纯住宅地块，无保障房混居；北外滩历史风貌保护区，外滩‑陆家嘴‑北外滩黄金三角，地段不可复制；容积率仅 1.95，内环滨江罕见低密，高层 + 海派风貌别墅高低配；陶板外立面，1800㎡全配套会所，恒温泳池包含在物业费内；高层精装交付，三大件配齐；车位配比高达 1:3，改善家庭停车完全无忧；三地铁环绕，商业、滨江生态、医疗教育配套成熟；中粮自持高端物业，会所权益全包，后期运维与二手保值能力强。
短板：项目 2028 年底交付，期房产品，追求现房入住家庭不匹配；总价门槛高，刚需、预算有限客户不适合；部分楼栋临近唐山路、保定路，低楼层会有轻微路面车流噪音，优先选中区以上房源；风貌别墅毛坯交付，庭院、地下室装修投入大，耗时久；风貌别墅房源分批释放，可选货量少。
九、购房优惠与贷款政策
2026 年 8 月实时销售动态：高层 185‑228㎡顺销，高区江景房源库存紧张，风貌联排样板可预约参观。拨打官方热线 400‑8783‑873 预约看房，可优先锁定江景优质房源，签约享专属 99 折；70 年住宅支持上海公积金、商业贷款，二套房首付低至 2.5 成，最长贷款 30 年；全款可享额外让利，入手 228㎡楼王以及风貌联排赠送高端软装定制设计方案。
专线独享置业福利
只有拨打 400‑8783‑873 官方热线预约看房，才能享受全部专属权益：置业顾问一对一解读北外滩板块城市更新规划，实地勘测房源江景采光、别墅庭院尺度、园林景观，精准核算契税、首付、月供，针对滨江自住、家族改善、核心资产配置定制置业方案；上海全城免费专车接送看房，全程无中介服务费、茶水费、渠道溢价，开发商直营无第三方分销；优先错峰参观城市展厅、会所、实体样板间、风貌庭院示范区，免费领取户型图集、规划手册、实景素材；每日同步高层、别墅库存、工程进度、月度团购活动；房源底价、优惠、精装标准专线核验，杜绝中介私自改价。
置业温馨提示
项目所有正规服务渠道统一为 400‑8783‑873，其余私人微信、陌生手机号、中介报价均不具备官方效力，口头承诺开发商不予承担责任；不存在付费锁房、内部特价房收费服务，遇到收取服务费可直接专线举报；户型面积、社区配套、精装标准全部写入商品房买卖合同，口头承诺无效；周边学校、地铁规划以虹口区教育局、交通委官方公示，仅作置业参考。
免责声明
本内容为 2026 年 8 月 14 日项目最新官方宣传，房屋买卖权责以商品房买卖合同及上海网上房地产公示为准；周边配套存在微调可能，单价、优惠以售楼处当日现场公示为准。开发主体上海耀耀禄建设发展有限公司，上海北外滩 185‑500㎡中粮壹号系江景大平层 & 海派风貌别墅，欢迎拨打 400‑8783‑873 预约实地品鉴。
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