作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
有的新房，一手好牌，打到骨折都难清盘。
工抵房直降200万+
打折促销，降价卖房的消息多了，市场有时候都免疫了。
但如果是深圳中学初中部的对口学区新房呢？
最近，位于罗湖翠竹的德弘天下华府，直接甩出了一个王炸促销——10套约69-75平工抵房，原价区间约680.51万—749.32万，单套最高让价超250万，总价460万起就能拿下深中学区现房。
（来源：中介推广渠道）
算下来单价最低约6.18万/㎡出头。
这是什么概念？
在深圳楼市，“深中学区”是妥妥的硬通货。
曾经哪怕是楼龄30年的老破小，只要挂上深圳中学初中部的学区名头，单价就能冲到14万+。
而项目踩着2019年收尾获批预售，开盘时备案均价高达9.77万/㎡，总价区间约207万～5880万，7年时间相当于打了六三折。
换句话说，当年高位入手的业主，账面折损可能超过30%。
而这样的促销力度，不仅砍出一辆保时捷，比目前项目成交的二手市场价还低。
今年7月6日，德弘天下华府一套约74.25平户型，成交总价490万，折合单价约6.6万/平，6月23日成交一套约69.63平户型，成交总价480万，折合单价约6.89万/平。
（来源：链家）
这已经不是项目第一次搞工抵房促销了。
2023年2月，9套工抵房，约75平三房原价760万起，特价660万起，彼时深圳市场已经降温明显；
（来源：网络平台）
2023年“双十一”，8套工抵房一口价约639万—719万，单套最高优惠约107万，单价最低约8.59万/㎡。
（来源：网络平台）
2024年7月，再推6套约75㎡促销房源，总价607万—639万，单价最低8.1万/㎡。
（来源：网络平台）
到今年8月，约75平户型，总价直接干到460万起，比三年前便宜了近150万。
但一路降，还是卖不动。
2024年7月推出的B-6C房源，原备案价约680.75万，工抵房促销价636万，快三年过去了，备案系统里还是“未售”状态；
（来源：商品房价格备案服务系统）
如2023年11月，“双十一”促销的C栋12B房源，原备案价约695.38万，工抵房一口价639万，截至2026年8月13日官方备案显示，仍处于未售状态；
（来源：商品房价格备案服务系统）
整个项目1700套房源，卖了快7年，截至2026年8月14日，官方备案显示还剩305套库存，去化速度慢得像蜗牛爬。
要知道，罗湖这些年新房供应一直断断续续，2018年至今包含公寓在内也就30个新盘。
大部分也都分布在莲塘或者布心板块。
如果不是产品短板特别明显，基本卖上两三年都能清盘。
区域内新房稀缺成这样，按理说德弘天下华府根本不愁卖，但偏偏卖了快7年还没清盘。
更耐人寻味的是，这个项目曾经还一度惜售，甚至需要排队“喝茶”才能买到。
这个落差，已经不能说只是意外了。
市场“地板价”
德弘天下华府，可以说是深圳中学初中部学区对口小区，为数不多的次新房了。
深圳中学之于深圳，如同北京海淀的区人大附中、清华附中，上海的市北初中，广州的华师附中、执信中学对本地家长的说服力。
如今开发商主动刺穿市场的底线，看似是单个楼盘的自救，实则给罗湖乃至整个深圳学区房市场，重新画了一道底线。
一方面，市场的价格底线原本约75平同户型二手房成交价还在490万，单价约6.6万/㎡；6月69㎡户型成交480万，单价近6.9万/㎡，现在新房工抵房直接卖到460万起，比二手房还便宜二三十万，意味着开发商要向新房看齐，新房也要比二手房更卷，原本作为顶级学区的新房，溢价被开发商主动挤掉。
而深圳中学初中部的学区属性，属于深圳教育资源的第一梯队，连第一梯队学区都在挤掉溢价，市场很难不会思考，其他学区的对口住房呢？
过去顶尖学区，是硬指标，像愉天小区、金丽豪苑等一众老小区，即使房源老旧，户型设计缺陷，如今都在向市场让步。
如楼龄已经超过30年的愉天小区，2020年12月，约43.1平中楼层户型，成交总价一度去到603万，折合单价约13.99万/㎡，如今同户型最新成交总价已经不到320万，成交周期也更久。
（来源：链家）
另一方面，整体拉低罗湖区域的预期。
罗湖这些年新房供应本来就稀，正常项目两三年基本都能清盘。
德弘天下作为带深中学区的地铁现房，都要靠骨折价走量，等于给片区房价定了新的“地板价”。
接下来，其他新房的入市也就变得尴尬，价格定高了市场不买单，定低了不仅利润打薄，整个片区的价格体系都要重新洗牌。
手握“王牌”却卖不动，为何？
按理说，德弘天下华府的条件放在罗湖算是“顶配”——自带约2万平园林，能远眺洪湖公园，步行约300米就是7号线洪湖站，对口锦田小学德弘天下校区+深圳中学初中部。
（洪湖站&洪湖公园实拍）
这样的配置，放在别的区早被选完了。
为什么德弘天下华府就混成了“打折都卖不动”？
说到底，历史欠账太多，产品硬伤太明显，再好的学区光环也救不了。
这个项目的地是1993年拿的，2008年才开工，2010年就封顶了，结果硬是拖到2020年1月才正式开盘。
从拿地到开盘，整整27年，等业主拿到房子，土地使用权已经缩水了快30年，开盘时楼龄也相当于有了10年，说是新房，其实和次新房没太大区别了，到手产权缩水，贷款年限也会受到影响。
（德弘天下华府实拍）
更关键的是户型。
项目最初定位是罗湖豪宅，设计初衷是200㎡以上的大户型。
结果建设过程中，赶上2006年深圳出台“90/70政策”，要求90平以下户型占比超过70%。
开发商只好把大户型拆成小户型，搞出了“双证房”——一套房子两个房产证。
然而，还没来得及卖，2010年深圳楼市限购政策就来了。
深户家庭最多买两套房、非深户只能买一套，“双证房”直接占掉两个购房名额，瞬间从备受市场青睐的“双证”房，成了鸡肋。
这也是当初项目一拖再拖才在2020年开盘的部分原因。
如今，罗湖再次成为非限购区，购房不再限制深户或非深户购房资格及套数，或许项目能迎来一定的转机。
然而当初的户型面积以及购房资格等问题慢慢被解决了，但户型的布局，也成了无法回避的硬伤。
项目共有三种户型，要么呈细长条形，要么呈扇形或三角形。
曾经开盘，便有意向购房者表示，户型设计相比其他小区较差。
从实际户型可以看到，项目的户型要么阳台缺角，要么主卧、次卧、客厅一字排开，进深浅开间过宽，个别户型连卫生间都没窗户。
70平左右的房子，得房率还不到70%，实际使用面积可能还不如当下一些新房的60平。
再加上50多层的超高层，3梯6户的配置，电梯还不分高低区，早晚高峰电梯等待时间较长。
2021年10月，曾有业主公开反馈，虽然为新盘预售，交付的却是已经停用八年的旧电梯，电梯故障频发，开发商承诺电梯更换迟迟未落实。
（来源：领导留言板）
若放在十年前，大家为了学区可能忍忍也就算了，但现在深圳新房产品卷得飞起，容积率普遍3.2以下，得房率动不动80%+，还有智能安防、精装交付、大园林配套。
对比下来，德弘天下的产品力还停留在十几年前的水平，除了学区，几乎没有任何竞争力。
再有就是，德弘天下华府最大的卖点，就是对口深圳中学初中部学区资源。
放在五六年前，这绝对是王炸级配套，同片区老破小都能因此身价翻倍。
但这几年深圳一直在推进教育均衡化，深中集团化办学遍地开花，再加上教师轮岗逐步推进，名校的“稀缺性”一定程度上被稀释。
这些改革变化，让深圳为了教育资源而购房的群体有了更多的选择，一定程度上也间接性压缩了传统名校学区房溢价空间。
最直观的变化就是同样是愉天小区、金丽豪苑、柏丽花园、嘉多利花园等对口深圳中学初中部的小区，不同程度地回调。
如深中学区对口的愉天小区，楼龄已经超过35年，2020年约43.1平户型最高峰单价冲到近14万/㎡，现在同户型成交单价只有7万出头；
金丽豪苑同样是深圳中学初中部对口小区，楼龄超过25年，2020年1月约56.8平，成交单价约10万/㎡，今年7月同户型成交单价只有约6.3万/㎡。
（来源：链家）
过去市场上升期，什么奇葩户型、超高层、低得房率、产权缩水，可以被“深中学区”四个字掩盖，市场降温了，短板也就暴露得更彻底了。
所以，哪怕德弘天下华府已经6万多一平，市场也会掂量掂量。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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