海口主城区，又一场大体量城市更新正在酝酿。
近日，海口市秀英区海秀片区城市更新项目前期工作招标计划披露。
从范围来看，这次更新的“盘子”相当大：
北起海秀快速路、南抵南海大道、西至永万路、东至秀英大道，规划范围总面积276.22公顷，约4143亩。
更值得关注的是，这并不是一片等待开发的城市新区。
在这4143亩范围内，现状建筑总量约208万平方米，现状居住人口约4万人。
换句话说，这里早已装满了住宅、学校、街巷、商铺和居民日常生活。
因此，海秀片区这轮更新，与其说是在“造一座新城”，不如说是要对一片已经运转多年的海口老城区，进行一次系统性的重新梳理。
4143亩、约4万人、计划总投资超58亿元。
这场“大手术”，会怎么做？
Part 1
4143亩的大盘子，怎么更新？
先来看此次披露的几个核心数据。
海秀片区城市更新规划范围约4143亩，其中：
拟征拆范围110.26公顷，约1653.9亩；
拟整治范围30.09公顷；
项目整体将采用“留、改、拆”的方式，并计划分五期滚动实施。
这几个数据放在一起看，海秀片区未来的大致更新逻辑，其实已经有了轮廓。
它不会是一种单一的开发模式。
有些区域需要征拆重建，有些区域进行整治提升，也会有部分建筑、街区结合后续方案进行保留和改造。
这不是简单的“推倒重来”，而是一场覆盖整个片区的城市空间重组。
对于已经发展成熟的主城区来说，这样的更新，难度显然比在新区盖一批新房更高。
因为新区面对的往往是土地，而老城区面对的，是已经存在的城市。
房子在那里，道路在那里，学校和商铺在那里，居民也每天生活在那里。
怎么拆、怎么留、怎么改，往往比“建什么”更考验规划能力。
海秀片区城市更新规划范围
Part 2
约4万人生活其中，更新的不只是房子
如果只看4143亩，这只是一个面积数字。
但把约4万现状居住人口放进来，事情就完全不一样了。
这意味着，海秀片区并不是一张可以随意落笔的“白纸”。
这里已经形成了相对成熟的生活网络。
居民每天上下班、孩子上学、老人买菜、商户做生意，都是这片城区正常运转的一部分。
因此，未来城市更新真正面对的问题，不会只有“拆多少房、建多少房”。
道路怎么重新组织？
公共空间怎么增加？
老旧居住环境怎么改善？
原有学校、商业和社区服务怎么衔接？
在分期建设过程中，居民生活又如何尽量少受影响？
这些，才是成熟城区更新真正复杂的地方。
某种程度上说，海秀片区此次城市更新，更像是在一台仍然高速运转的机器里，更换和重新调整部分零件。
既要改变，又不能让整个片区停下来。
这也是为什么，4143亩的海秀片区，值得看的不只是未来会出现多少新建筑，而是这片老城的生活方式会被怎样重新组织。
Part 3
58亿元、分五期，海秀片区这场更新怎么落地？
体量有了，人口底数也有了，接下来更值得看的，是这4143亩究竟准备怎么更新。
从目前披露的信息来看，一个很关键的思路是：
“留、改、拆”并行。
整个规划范围约4143亩，其中拟征拆范围约1653.9亩，另有30.09公顷拟整治范围。
这也意味着，海秀片区未来不会简单采用一种模式，而是征拆重建、整治提升和保留改造同步推进。
对于这样一片已经生活了很多年的成熟城区来说，这种更新方式并不意外。
毕竟，这里不是一张白纸。
老住宅、街巷、学校、商铺以及已经形成多年的社区生活，都已经嵌在城市肌理里。
所以，海秀片区真正考验规划能力的，并不只是能拆多少、能建多少，而是哪些地方需要重新建设，哪些地方可以通过改造提升继续使用，以及原有的生活脉络如何在更新中延续下来。
而这样一场大体量更新，也注定很难一蹴而就。
公开信息显示，项目计划总投资约58.35亿元，并拟分五期实施。
相比58亿元这个数字，海南楼市更关注“五期实施”。
因为对于一个现状建筑约208万平方米、居住人口约4万人的成熟城区来说，更新既要考虑建设节奏，也要兼顾现有城市功能的正常运转。
哪些区域先动，哪些区域后改；道路、公共设施如何衔接；不同片区之间如何有序过渡，都需要一步一步展开。
未来几年，海秀片区很可能会处于一种“边生活、边更新”的状态。
一部分区域率先发生变化，另一部分区域继续维持原有生活，再随着不同阶段推进，逐渐完成整个片区的调整。
当然，眼下距离真正呈现这些变化，还有一段路要走。
此次最新披露的，仍然是项目前期工作招标计划。
工作内容涉及实施方案策划和控规调整、城市体检、基础数据调查、水系论证、片区规划、交通影响评估等一系列内容。
说得接地气一点，就是先给整个海秀片区“摸家底、做体检、定方案”。
房子是什么现状、人口如何分布、道路哪里需要优化、公共服务还缺什么、未来功能怎么布局，以及“留、改、拆”具体落到哪些区域，都需要在这一阶段逐渐梳理清楚。
所以，目前看到的4143亩，更像是这场城市更新已经搭起了一个“大框架”。
真正决定海秀片区未来模样的，还要看后续实施方案怎么定、控规怎么调，以及五期实施范围最终如何划分。
从“大范围”走向“具体街区”，从“规划更新”走向真正影响居民日常生活，海秀片区接下来还有不少关键节点值得继续关注。
过去这些年，海口不断往外生长。
西海岸、江东新区等新城区的变化，大家有目共睹。
而当一座城市进入新的发展阶段，变化也会越来越多地发生在已经建成的主城区。
相比“从无到有”建设一座新区，如何让一片已经生活了几十年的城区重新焕发生机，可能更难，也更考验城市治理能力。
海秀片区，就是这样一个很典型的样本。
4143亩规划范围、约1654亩拟征拆、约208万平方米现状建筑、约4万人口、计划总投资超58亿元、分五期实施。
每一个数字背后，都意味着这不会是一场简单的地产开发。
它涉及的，是道路、住房、公共空间、城市功能，以及成千上万人的日常生活。
未来几年，随着实施方案逐步明确，海秀片区究竟会怎么拆、怎么改、怎么留，也会越来越清晰。
而比“这里以后会盖多少新房”更值得期待的，或许是：
当这场更新完成以后，海秀片区会不会变得更好住、更好走、更有活力？
毕竟，一场真正好的城市更新，最终更新的从来不应该只是楼。
而是生活。
深度合作伙伴：
" bdsfid="695">云鲸视觉、中金皓宇、海南省财富管理协会、海南省投资商会、海南省现代服务业联合会、海南大学文化创意产业基地、上海斯维登集团、青辰摄影、中信投传媒、新航传媒、岛民科技、容磁财经、诚合详品牌、若春商业等。
热门跟贴