今年的11月4日，牛津街上将迎来英国最大的一家哈利波特官方店：
面积超过21,000平方英尺，两层零售，整体按对角巷的样子来做。
一家美国公司愿意在牛津街拿下这么大一块面积，签下这种量级的租约，本身就是一次押注。
华纳兄弟零售业务的高级副总裁Karl Durrant在公告里说，把店开在伦敦是一个特别的里程碑，因为这是哈利波特故事开始的城市。
这话听着是情怀，落到商业上，是这家公司判断牛津街未来若干年的人流和消费能撑得起一家旗舰店。
1.这家店开在一栋刚刚建好的楼里
商店的地址是牛津街134至140号，一栋叫作The Ribbon的新楼，位置在牛津圆环和托特纳姆宫路地铁站之间，走到Palace Theatre剧院大概十分钟。
这个街角的零售历史超过150年。
1882年这里是一家百货公司，上世纪60年代拆掉重建，还是百货公司，后来换过一次外立面。
到了这一轮，混凝土结构的问题让翻新做不下去了，房东选择整个推倒重来。
原来的Wells House在2020年被拆除。
新楼的开发商是M&G Real Estate，CBRE在2019年被聘为开发管理方，负责从规划许可一路到招租的全过程，建筑设计是Orms，总承包是Wates，合同金额约8,000万英镑。
楼一共九层，加两层地下室，总面积约140,000平方英尺，其中办公约80,000平方英尺，临牛津街的旗舰零售约26,374平方英尺。
这栋楼的环保标准做得很足，运营阶段净零碳，BREEAM Outstanding，EPC评级A。
有个细节特别英国。
这栋楼的地下二层，规划里明确要放一家夜店。
原因是2018年伦敦市长反对拆掉原址上那家叫Scandal的夜店，认为这是在削弱伦敦的夜间经济，于是"重建后必须还回来一个夜店"就变成了规划条件。
一栋楼要拿到批准，房东要付出的远不只是设计费。
这就是英国规划体系里很实在的一面。
2.在这之前，全英国只有一家官方哈利波特商店
很多人以为伦敦到处都是官方店。
事实上在英国境内，真正对公众开放的官方哈利波特店只有国王十字车站里那家"九又四分之三站台商店"，2012年12月14日开的。
此外还有Leavesden影棚之旅的礼品店，以及Wardour街上出售官方平面艺术作品的House of MinaLima。
而在海外，华纳兄弟已经在纽约、芝加哥和东京原宿都开了店。
也就是说，哈利波特的故乡，一直没有自己的旗舰店。
纽约那家开在Flatiron区，被称为全球旗舰。
这次牛津街这家，是英国第一次拿到旗舰的名分。
牛津街上还有另一群人会为此失眠。
这条街上长期存在大量卖仿制魔杖和围巾的纪念品店，现在他们要在三个月内想清楚，怎么和一家21,000平方英尺的正版店竞争。
3.牛津街正在发光
要理解华纳兄弟为什么现在下注，得看这条街这两年发生了什么。
牛津街的人流量曾经掉得很厉害。
今年年初的一次官方会议上提到，这条街的人流只有2006年水平的57%，同为伦敦地标的邦德街和摄政街跌幅要小得多。
伦敦市长的应对是设立一个专门的机构。
牛津街开发公司在2026年1月1日正式成立，成为大伦敦政府体系下的一个独立职能机构，任务就是牛津街的城市重建、改造和步行化。
市长在2025至2026年度预算里先投了1,430万英镑启动这件事。
公众咨询的结果是支持的。
大约七成受访者支持整体重建方案，三分之二明确支持步行化。
GLA Economics测算，步行化每年能给这一带增加接近8,200万英镑的经济产出，并支撑781个岗位。2025年9月做过一次单日无车测试，67%的商户报告销售额上升，超过75%的到访者认为体验变好了。
威斯敏斯特当地政府和市长之间也谈成了折中。
牛津圆环到托特纳姆宫路这一段东段，公交车会继续通行，西段则推进步行化，第一期从牛津圆环到Orchard Street。
一个有意思的逻辑是，牛津街的问题从来不是没人来。
官方的判断是，人太多、走得太急，反而让人不愿意停下来逛和消费。
步行化要提升的是人流到消费的转化率。
4.空置率从10%掉到2.2%
商业地产的数字会更直接地说明问题。
疫情期间牛津街的店铺空置率一度达到10%。
到今年，这个数字已经降到2.2%。
另一个概念是租约结构。
牛津街这种级别的铺位，租期通常10年或15年，每5年做一次租金评估，而且多数写明只升不降。
房东拿到的是一份长期且方向单一的现金流。
这也是为什么一家大品牌签约，对整栋楼的估值影响会立刻体现出来。
写字楼那边的行情同样紧。
今年的West End市场数据显示，Fitzrovia的顶级办公租金在每平方英尺110到125英镑，Soho和Marylebone到了135到165英镑，核心区新增供应比十年平均水平低了三成。
5.一家店和周边的房子有什么关系
这才是海外买家真正该关心的部分。
哈利波特商店的背后，站着一整栋楼的办公租户。
The Ribbon的八万平方英尺办公空间会带来每天上下班的人，商店会带来游客，地下室的夜店会带来夜里的人。
这三种人流叠在一起，改变的是这个街区的性质。
牛津街往北一条街就是Fitzrovia，往西是Marylebone。
Savills对这两个区域做过专门研究，里面有两个数字值得记住。
第一，这两个区域的买家里，国际买家占到52%，明显高于伦敦优质住宅市场38%的平均水平。
第二，这两个区的私人出租房比例分别达到46.1%和56.7%，而伦敦整体只有25.1%。
此外，看商业新闻判断住宅区位，路径其实很清晰。
先看这个地方有没有大额的资本开支进来，8,000万英镑的建设合同和一个专设的开发机构都算。
再看有没有长租约的优质租户进场，签15年的品牌不会看错一条街的未来。
最后看人流的结构在往哪个方向变，游客、白领和夜间消费如果同时增加，出租房的客群就会变多。
11月4日之后，那条街上会迎来大批哈利波特粉丝前来打卡。
一家美国公司花了十年时间挑地方，最后把最大的一家店放在了牛津街，这个事本身就是对伦敦投的信心票。
ref：
https://www.harrypotter.com/news/harry-potter-shop-oxford-street-opening-date-reveal
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