最近，我们又帮一位客户成功省钱置换到市区。
客户是个准二胎家庭。
夫妻俩工作都挺忙的，之前因为经常出差，在青浦华新镇买了一套新房。
房子本身不错，精装交付，他们还自己花了20万做软装。
但问题来了，工作换到市区了。
两个人都换到了徐汇这边上班，原来买在青浦是为了离机场近，现在根本用不上了。
人不住那边，房子就空关着，一年两年下来，看着房价往下走，心里是真着急。
于是他们找到我们，说想把这套房子卖掉，置换一套学区房。
整个置换过程，房子价格卖得好，买房也略低于市场价。
前前后后一个半月，卖房和买房全部搞定。
客户可以说是：省时、省事、省心、省钱。
40多个中介挤爆一套房子
先说说卖房这边。
客户找到我们的时候，对市场是有了解的。
他知道华新镇那个位置，没地铁，周边配套也就那样。
但问题在于，周边中介给他的反馈更悲观。
他们觉得这个房子能卖320万就不错了，330万绝对就是到头了。
客户心里虽然接受市场，但谁愿意亏这么多卖啊？
我们接手之后做的第一件事，就是重新做市调。
不是光看网上的挂牌价，而是把近期同户型真实成交的数据扒了一遍，再结合当前的市场热度做判断。
做完之后我们给客户的建议是：目标卖到360万左右。
接下来我们组织了一场大规模空看。
让周边所有中介都知道这套房子要卖了，而且诚意十足。
当天空看，来了40多组中介，超过15家中介公司。
华新镇那个地方，平时一套房子挂牌，能有五六组带看就不错了。
空看不光是造势，效果也是实打实的，当天现场就形成了4组有效带看。
而且其中一组，就是最后的买家。
买家就在附近上班，觉得这房子合适。
但买家一开始出价不高，350万。
我们判断这个买家诚意度很高，而且350万肯定还有空间。
因为现场40多个中介盯着，4组客户在谈，这种热度下，买家能不知道这套房子抢手吗？
我们就咬住价格没松口，跟买家来回拉锯。最后拉到了358万成交。
什么概念？当时同小区类似的户型，市场成交基本在320-330万左右。我们这套房子，整整多卖了将近20万。
客户对这个结果非常满意：
房子空关了一年多，眼看着资产缩水，结果一个星期就卖掉了，还卖了个板块里的高价。
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400万预算内的“挑剔”选择
卖房的同时，买房也在同步推进。
客户一开始其实有点犹豫：
到底是先买个挂户口的学区房，还是一步到位买个大平层？
毕竟他们现在租了个170多平的房子。
尽管客户“有钱”，但我们建议很明确：
如果现在买徐汇滨江那种大平层，预算还差点意思；但小孩上学的事耽误不得，学区是刚需。
不如先买个400万以内的挂户口学区房，等小孩上完学，再一步到位换个大房子。
方向定了，方案也就逐渐清晰，我们锁定了复旦徐汇实验。
那边的房子大多是老小区，面积不大，总价基本在400以内肯定搞得定。
第一次看房的时候，客户看中了一套宛南五村三楼的房子，30多平，房东底价370万。
我们评估了一下，觉得这个价格偏高，性价比一般，就建议客户先别急着下手。
有套6楼的房子48平，挂牌390万。
虽然面积大，但有个问题——房东户口要留在房子里一年，押20万。
客户买学区房最看重什么？户口和学籍啊。
房东户口不迁走，虽然学校那边说原则上可以上学，但万一到时候因为户口问题出岔子呢？
没人敢赌这个，所以我们果断建议客户放弃这套。
最后看中的是一套40.02平，一室一厅一卫。
这套房子有个很大的优点，边套，全明户型，在那种老公房里属于稀缺户型。
我们建议客户出价360万去谈，房东愿意出来谈，说明价格有空间。
过程不算曲折，房东也挺爽快，客户也干脆。最后368万成交。
当时市场同户型的正常成交价在370到380万之间。我们这套房子，又帮客户省了将近几万块。
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一个半月、两场交易，我们做对了什么？
回过头来看这个案例，有几个点我觉得值得说说。
第一，卖房不能光靠挂网上等客户。
很多人卖房就是往网上一挂，然后等着中介带人来看。
但这种边缘板块，这么干基本没用。
我们把全板块的中介都动员过来了，同时帮你推一套房子，曝光度和普通挂牌完全不是一个量级。
客户多了，价格自然就上去了。
第二，买房不能光看价格，还要看风险。
那套6楼的房子，面积大、总价高，但房东户口不迁走，风险太大了。
学区房最核心的价值就是学籍，这个出了问题，房子再大也没用。
我们要做的就是帮客户守住风险底线。
第三，置换的核心是速度。
我们这个案例，卖房用了一个星期，买房用了两个星期。
全程不需要客户操心。
客户预算其实是充足的，目标将来是要买2000万到3000万的大平层。
但在这个阶段，我们的价值不是推荐最贵的房子。
而是推荐当下最对的选择：先帮他们把学区问题解决了，把资产稳住，将来再慢慢换大的。
最后说两句，
置换这件事，看着简单，但真做起来，处处是坑。
卖的时候，你不知道该挂多少钱、该不该接受买家的出价、怎么让更多人看到你的房子。
买的时候，你不知道哪套房子性价比高、哪个风险不能碰、怎么跟房东谈价格。
我们这个客户，如果自己卖，大概率就是320多万出手了；自己买，可能370多万拿下。一进一出，差了大几十万。
这就是专业服务的价值。
我们不是帮你挂个牌就完事了，我们是帮你把卖房的溢价做出来、把买房的风险挡出去、把整个置换的时间压缩到最短。
如果你也在为卖房发愁，或者在买房路上迷茫，不妨像这位客户一样，把专业的事交给专业的人。
让每一平米的置换，都更有价值。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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