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番禺区【越秀万博城·和臻】加推11栋128平/19栋97平-135平

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越秀万博和臻是位于广州番禺区长隆万博超级CBD核心区域的大型城市综合体项目，是番禺巨无霸里仁洞的旧改项目。

一、项目基本信息
开发商：越秀地产【国企】
备案名：一期御颂花园、二期臻颂台、三期珺颂花园
开盘时间：2024年6月28日
交付时间：2026年10月1日-2027.12.1，精装修
总占地面积：12平方米
总建筑面积：500万平方米【学校、商业、市政公园】
绿化面积：8155平米
得房率：110％-120%
总栋数：一期5栋、二期4栋
首开总户数：563户
楼层高：3米
产权年限：70年塔楼
容积率：3.81，3.81
绿化率：35.1%，36.7％
车位配比：1:1.78（一期）/1:1.29（二期）/1：1.4（三期）
物业公司：越秀物业，4.5元/月/平米
产品：97.105.106.123.128.135.137.143.168.188平
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二、项目楼栋分布和户型
CBD组团分三期开发，一期就是首推地块，一期地块占地约2.32万平，就是下图左下角那一块，一期地块的用地面积确实不算大，整个CBD组团其实通过一块巨大的盖板连接在一块。
交付标准：中央空调、全屋新风、品牌厨卫、智能安防系统。

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二期升级产品主打建面约105和128平属于超新规户型。

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三、项目交通配套
项目距离地铁7号线和18号线南村万博站约1.3公里，需电动车接驳，18号线快速可直达珠江新城和琶洲；7号线直达广州南站和海珠万胜围。
周边有汉溪大道、番禺大道、新光快速等主干道，自驾出行方便，30分钟内可达珠江新城、琶洲等核心商圈。

四、项目教育配套
项目一共规划12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中；九年一贯制学校已引入广大附中番禺实验学校，2025年9月已开学。教学质量有保障。

五、项目商业配套
项目自身规划约116万㎡商业配套，涵盖购物中心、高端餐饮、亲子娱乐等业态；目前一期600平的立体商业街已经开放了实景。
周边有万达广场、番禺天河城、海印又一城、四海城、山姆会员店等成熟商业体，步行可达。

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六、项目医疗配套
项目规划约6万㎡公立南方医科大附属医院综合医院，按三甲标准建设，未来将为居民提供便捷的医疗服务。附近还有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院。

七、项目休闲配套
园林景观：小区内规划约7.2万㎡超级台地花园，结合岭南骑楼和新加坡立体花园理念，打造双首层立体花园街区，环形跑道、泳池、全龄游乐区、林下休闲空间，营造宜居的生活空间。
左邻长隆度假区，右靠万博商务区，三面被锦绣香江别墅区环绕，周边环境优美，视野开阔。

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八、项目优势分析
1、地段与产业支撑
地处番禺核心区域，左邻长隆度假区，右靠万博CBD，周边企业密集，聚集了希音、海大集团、小米互联网、携程等超27,000家企业，产业支撑强，未来发展潜力大。
2、交通便利
临近地铁7号线和18号线南村万博站，虽步行距离约1.3公里，但可通过骑行或电动车接驳，地铁可直达珠江新城、琶洲、广州南站等核心区域，自驾通过番禺大道、汉溪大道等主干道也能快速通达市区。
3、教育配套优质
项目内规划12所学校，包括6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，已引入广大附中番禺实验教育集团办学，小学和初中已开学，教育资源丰富且连贯，适合有子女教育需求的家庭。
4、商业配套丰富
自身规划116万㎡商业配套，涵盖购物中心、酒店、办公楼等，周边万博CBD已开业天河城、四海城、万达广场、山姆会员店等大型商业体，生活购物便捷。
5、医疗资源完善
项目内部规划约6万㎡公立综合医院，按三甲标准建设，附近还有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院等三甲医院，医疗保障充足。
6、居住环境舒适
小区内规划约7.2万㎡超级中央园林，绿化率35.1%，首开组团被锦绣香江别墅区环绕，低密环境安静舒适，户型设计合理，得房率高达110%-120%，以改善型四房为主，圈层纯粹。
7、开发商实力强
由越秀地产开发，品牌信誉好，物业由越秀物业提供服务，物业管理费4.5元/月/㎡，服务有保障。

九、项目待改善分析
1、旧改施工影响
作为500万㎡的里仁洞大型旧改项目，拆迁和建设周期长，短期内可能面临噪音、粉尘等施工干扰，影响居住体验。
2、地铁距离较远
步行至7/18号线南村万博站约1.3公里，对于依赖公共交通出行的居民不太方便，需依赖电动车或后续规划的便民接驳车。
3、转手竞争压力
项目规划约8000套房源，且包含回迁房，未来二手市场转手竞争可能较大，转手竞争激烈，需关注市场供需变化。
4、周边环境因素
小区东南侧约1公里处有祥和陵园，可能对部分购房者心理产生影响。
5、配套兑现周期长
部分规划中的商业、医疗（何贤医院万博院区）、文化等公共配套设施需较长时间才能完善，存在规划变更或建设进度延迟的风险。

十、项目适合人群
越秀万博和臻适合注重教育、医疗配套，对万博CBD发展潜力看好的在万博、琶洲和珠江新城等改善型购房者。若能接受施工期影响及地铁接驳需求，其多元配套和居住品质具有一定吸引力。建议实地考察并结合自身需求综合考虑。

十一、项目在售楼栋和户型价格
1栋：32层，2梯4户，103.123平，2026年12月尾货
2栋：32层，2梯4户，103.123.138平，2026.12尾货
3栋：38层，2梯3户，141.165.186平，2026年12月1日，14层.27层是避难层，尾货。
4栋：38层，2梯3户，141.165.186平，2026年12月1日，14层和27层是避难层，主推。
5栋：38层，2梯3户，141.166.187平，14层和27层是避难层，2027年6月1日，主推。
9栋：38层，3梯5户，105.128平，14层和27层是避难层，2027年12月1日，主推。
10栋：38层，3梯5户，105.128平，2027年12月1日，14层和27层是避难层，主推。
11栋：38层，3梯5户，105.128平，2027年12月1日，14层.27层是避难层，主推。
17栋：32层，2梯5户，97.106平，2028.12底尾货。
19栋：32层，2梯5户，97.106.135平，2028年12月30日。