全球资本正加速重仓日本住宅赛道。近期，加拿大顶级投资基金布鲁克菲尔德（Brookfield）重磅出手，斥资超1,000亿日元收购日本四大都市圈优质出租公寓，以千亿级投资实力，再次印证了国际资本对日本楼市长期价值的高度认可。
Brookfield斥资1000亿日元首次入局住宅赛道
作为全球顶尖的基建与不动产投资基金，Brookfield在日本市场布局已久，过往投资重心集中于写字楼资产，东京汐留电通集团总部大楼便是其在日标志性写字楼项目。
近日，Brookfield完成一笔重磅收购，斥资1,000亿日元大规模收购日本租赁住宅，为基金成立以来正式踏足日本住宅赛道的第一笔交易，同时也是2026年日本住宅市场规模最大的单笔住宅收购案例。
本次收购资产覆盖首都圈、大阪圈、名古屋、福冈四大日本核心都市圈，合计50栋楼宇，共3,700套公寓房源，其中包含日本不动产开发商Samty旗下高端租赁公寓产品线S‑Residence系列资产。
这批资产精准匹配日本单身及小家庭租赁的主流市场需求，全部坐落于城市核心区位，轨道交通便利、生活配套完善；资产整体房龄平均不足4年，物业状态新，后期运维成本可控。
Brookfield方面表示，这批核心城市优质租赁住宅供给稀缺，现金流表现稳定。对比写字楼、商业等传统不动产，住宅公寓抗周期波动能力更强，长期投资回报具备可观空间。
按照机构披露的长期战略规划，未来数年Brookfield 将持续加码日本不动产市场，计划累计投资规模达100亿美元（折合约1.6万亿日元），住宅资产将成为其日本投资组合中新的重要板块。
核心城市租金持续暴涨，单身公寓涨势尤为突出
那么，Brookfield为何决定从写字楼领域转到住宅领域呢？
根据日本不动产信息平台At Home发布的行业数据，今年6月，东京23区针对单身群体、建筑面积30㎡以内的刚需小户型公寓的平均租金达到114,242日元，较去年同期上涨12.4%，租金价格已连续25个月刷新历史纪录。
与此同时，福冈单身公寓的租金涨幅更为惊人，同比大涨15.9%，领跑日本全国各大核心城市。
不止单身小户型，面向家庭居住、建筑面积50-70㎡的改善型户型租金同样保持两位数稳健增长。
全品类住宅的租金上涨趋势，印证了日本核心城市住宅租赁市场需求旺盛、基本面扎实。随着人口持续向大都市圈流入、单身与少子小家庭占比走高、购房门槛抬升，大量人群转向租房市场，支撑租赁公寓出租率长期维持高位。
此外，CBRE的统计数据显示，在日本住宅交易史上，单笔交易金额突破1,000亿日元的案例过往仅有4起。历史最高交易纪录是2020年黑石基金斥资约3,000亿日元，收购日本都市圈220栋出租公寓项目。
如今 Brookfield1,000 亿日元交易成为2026年最大单笔住宅收购，并且预计未来数年累计投资100亿美元（约1.6万亿日元），这也意味着全球资本正在复刻黑石的思路，把日本核心城市租赁住宅，当成亚太重要的压舱石资产。
外资加码布局，日本住宅投资规模屡创历史新高
除了黑石和Brookfield外，海外基金布局日本住宅市场的热情也在持续攀升，行业规模化、专业化投资热潮全面开启。
2025年，美国华平投资率先发力，批量收购东京近郊多栋共享公寓房源。这批房源正是早年因经营破产、引发日本社会广泛热议的“南瓜马车”项目物业，目前已完成品牌更迭，重新投入市场化运营。
2026年，华平投资进一步加大对日本住宅市场的布局，成功收购日本学生公寓龙头企业JSB，持续扩大在日不动产版图。
CBRE的公开数据显示，2025年日本住宅类机构投资总额约9,800亿日元，同比大幅增长86%，创下2005年有相关统计以来的历史最高值。
对比新冠疫情前2010-2019年年均3,900亿日元的投资规模，日本住宅市场的机构投资体量已实现跨越式提升。
2026年1-6月，日本住宅机构投资规模约3,800亿日元，数据虽较去年同期略有微调，但整体始终维持历史高位区间运行，充分体现出海外资本对日本住宅市场的长期信心与持续布局意愿。
市场韧性凸显，外资托底日本楼市长期价值
近年来，日本二手住宅市场始终保持稳健上行态势，不动产整体价值持续稳固抬升。
首先，建筑材料与人工成本的合理抬升，稳固了房产底层价值；其次，日元汇率优势，吸引全球优质资本持续入局。再者，日本楼市稳步增值的态势，贴合市场良性发展节奏，也让日本房产的全球配置价值进一步凸显。
从全球资产配置视角来看，国际各大核心城市房产估值普遍偏高，相比之下，日本核心城市住宅资产性价比突出、价值洼地优势显著。
同时，AI产业蓬勃发展带动全球资本市场向好，充裕的海外资金进一步赋能跨境不动产投资，持续推动全球资本加码布局日本优质住宅资产。
经历了此前一轮长期稳步上涨后，日本楼市当前已进入稳健调整、良性盘整的阶段。
虽然今年6月东京23区70㎡二手公寓挂牌均价略有微调，时隔26个月出现小幅价格回落。但这一变化并非市场下行信号，而是楼市冲高后的合理休整，整体市场依旧保持平稳健康的运行态势。
在市场良性调整的背景下，海外投资基金对日本核心城市优质住宅资产的布局热情依旧高涨，持续流入的外资成为楼市稳健发展的核心支撑力量。
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