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项目全称：金辉望雲峯尚｜所属板块：西安莲湖区・枣园板块｜产品系：金辉望雲系主城小高层改善盘
一、土地 & 基础证照档案
地址：莲湖区枣园西路与枣园北路交叉口北 200 米路西
开发主体：西安景新房地产开发有限公司（金辉全资子公司）
用地性质：二类居住用地R2，70 年住宅产权
净用地：27.984 亩；代征道路 6.229 亩；总占地 34.213 亩
总建面：约 6.77 万㎡；地上 5.21 万㎡，地下 1.56 万㎡
容积率：2.8｜绿化率 35%｜建筑密度约 20%
整体规划：7 栋楼，全部总高 17 层小高层，无高层、无底商住宅；总户数 432 户
车位：地下车位 520 个，车位比 1:1.2，人车分流，地面无停车位
物业：金辉自持物业，物业费 2.2 元 /㎡・月
交付标准：毛坯交付，层高 3.0m
统一交房时间：2026‑12‑31（准现房）
预售证：2025423（1#）、2025424（3#）、2025624（2#），4‑7# 已取证
备案均价区间：1#/3# 备案均价 17108 元 /㎡；2# 备案均价 16702 元 /㎡；实际销售 14500‑16400 元 /㎡，一房一价
二、楼栋 & 梯户明细
说明：1‑3# 为 2T4 带连廊；4‑7# 为纯2T2板式，无连廊，改善属性更强。
外立面：现代简约，大面积玻璃 + 深灰铝板。
三、主力户型档案（建面 100‑143㎡，3‑4 室）
100㎡｜三室两卫（云启）｜2T4 中间 / 边户
三开间朝南，双卫，北向连廊；公摊约 21‑22%；总价约 145‑158 万；适合刚需上车。
116㎡｜三室两卫【观雲】｜2T4 边户
三面朝南，双联大阳台，主卧套房；赠送约 8.15㎡；套内使用率约 84%；公摊约 20‑21%；总价 160‑175 万；刚改主力户型。
130㎡｜四室两卫【揽雲】｜2T2 板式
南北通透，餐客横厅，双联阳台，主卧套房；公摊约 18‑19%；总价 185‑205 万；二胎 / 三代家庭主力。
143㎡｜四室两卫【栖雲】｜2T2 板式楼王户型
大面宽，通透四居，阔景双联阳台，独立主卧套；公摊约 17.5‑18.5%；总价 210‑235 万；本项目顶配改善。
公摊参考：2T4 楼栋公摊偏大（20‑22%）；2T2 楼栋公摊更低（17.5‑19%），小高层得房率优于周边高层。
四、社区内部配置
主入口归家泛会所，会客、休憩、阅读区
多栋架空层泛空间：儿童活动、健身、休闲社交
全龄园林景观，草坪、乔木、步道、儿童游乐场地
完全人车分流，全地下停车；无住宅底商，社区内部安静
安防：金辉智慧社区，人脸识别、单元门禁、地下车库管控
五、外部配套
交通
地铁 1 号线枣园站，步行约 460 米，直达北大街、玉祥门，可换乘 2/3/4/6 号线；通勤高新、城内效率高。
主干道：枣园西路、三环路，自驾通达全城。
教育（划片以当年教育局公示为准，不承诺学区）
周边学校：远东实验小学、莲湖区第二学校、远东二中、枣园小学。
商业
万象城、太奥广场、万达广场、吾悦广场，3 公里成熟商圈，日常购物餐饮齐全。
医疗
西安医学院第一附属医院、中航工业西安医院、冶金医院。
生态
北侧约 1000 米汉长安城未央宫国家遗址公园，城市超大公园资源。
六、项目优劣势完整拆解
✅核心优势
1. 纯小高层：主城稀缺全部 17 层，对比周边高层，居住密度低，居住舒适度高。
2. 准现房，2026 年底统一交付，金辉自持物业。
3. 户型梯度完整：100㎡刚需门槛，116‑143㎡覆盖刚改到改善；2T2 楼栋公摊低，板式通透。
4. 无住宅底商，社区内部环境纯粹；周边生活配套成熟。
⚠️客观短板
1. 地块小，仅 27.9 亩，内部园林、活动场地规模有限。
2. 学区属于城西普通公立，没有顶级名校资源，学区执念慎选。
3. 枣园片区城市界面一般，周边老小区较多，城市面貌不如高新、曲江。
4. 1‑3# 楼 2T4 带消防连廊，中间户北向房间会受连廊视线、通风轻微影响。
5. 临周边规划路，低楼层存在一定噪音影响。
七、适配客群
1. 在高新、城西、城内上班，依赖地铁通勤的刚需、刚改家庭。
2. 不想住 30 层 + 大高层，追求小高层低密居住体验。
3. 对学区没有极高要求，看重地铁、准现房、物业。
4. 预算 145‑235 万，城西改善，想要 2T2 板式四居室。
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