01
悉尼墨尔本开放看房人数骤降，外郊投资者市场率先降温
澳洲房市降温正在从价格数据反映到线下看房现场。Ray White数据显示，悉尼和墨尔本部分外郊开放看房活动异常冷清，墨尔本北部Mickleham和悉尼西北部The Ponds平均每场开放看房仅约0.5人到场，几乎可以说是“开了也没人看”。
这一变化与联邦预算后的投资政策收紧密切相关。预算决定取消现有住宅的负扣税，并把50%的资本增值税减免改为与通胀挂钩的计算方式。叠加澳联储自2月以来三次加息，投资者在价格较低、租金收益计算敏感的外郊市场明显退潮。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，这样的结果并不意外。预算改革的目标之一，就是降低投资者对现有住宅的需求，而投资者最活跃的地区，往往正是价格相对亲民的外郊市场。
数据显示，Ray White上周末全国开放看房平均到场人数为2.2人，低于2月开始公布这项数据时的3.7人。也就是说，过去半年平均看房人数几乎减半。虽然Ray White全国市场份额约14%，数据不能代表整个澳洲市场，但足以显示买家情绪正在降温。
在墨尔本外北区Mickleham，截至8月8日的四周内，每场开放看房平均只有0.4人到场。截至7月的三个月，当地房屋价值下跌3.8%，跌幅高于大墨尔本整体3.4%。Cotality数据显示，Mickleham截至7月底的房屋中位价值为717,707澳元。
当地中介Rahul Malik表示，5月预算之后，投资者买家明显减少。过去每10名买家里可能有3至4名投资者，现在几乎只剩1名。他还称，自预算公布以来，部分房产估值已经蒸发4万至5万澳元。
悉尼和墨尔本的低到场人数区最集中，包括Deanside、Tarneit、The Ponds、Tallawong和Colyton等。这些区域通常房价相对较低，投资者比例较高，因此在税改和加息冲击下更容易先反应。
但看房人数下滑并不只发生在新州和维州。Ray White数据显示，到访人数降幅最大的10个区中，有8个位于昆州。布里斯班Morningside平均到场人数从3.9人降至2.1人，Balmoral从3.4人降至1.9人，Newstead从2.5人降至1.2人。
不同的是，昆州部分区域房价仍有韧性。截至7月的三个月内，Morningside房价上涨0.4%，Balmoral上涨1.3%，Newstead则小跌0.3%。这说明昆州可能是买家活动先降温，价格尚未全面跟跌。
对卖家而言，开放看房人数减少意味着议价空间可能扩大；对买家而言，市场不再像过去几年那样拥挤。但对整体房市来说，如果看房、贷款申请和投资者需求同步下滑，未来几个月成交量和价格都可能继续承压。
02
澳投资者正撤离房市！贷款申请量下滑8.6%，首次置业者未能填补空缺
澳洲统计局最新贷款数据显示，截至第二季度，投资者大幅撤出房市，这是自2022年9月以来投资者贷款降幅最大的一次。
联邦财长Jim Chalmers周五表示，贷款数据是一个“令人鼓舞的信号”，表明工党对负扣税和资本利得税折扣作出的改革正在按预期发挥作用。
“即使改革尚未正式生效，市场也正在转向有利于首次置业者。”
但专家指出，投资者的撤退未必已经转化为联邦政府房地产税务改革希望促成的首次置业者浪潮。
统计局周五公布的数据显示，截至第二季度，投资者贷款申请数量下降8.6%，首次置业者贷款申请数量也下降2.9%，但降幅相对较小。
独立房地产研究员Cameron Kusher表示，最新贷款数据并不令人意外，反映的是政策变化引发的典型即时反应。
“无论按贷款数量还是价值计算，本季度降幅最大的都是投资者，考虑到已经发生的税务改革，这一结果并不出人意料。”
这一退缩趋势也与各大银行自行公布的贷款数据相符。
联邦银行（CBA）和国民银行（NAB）均报告称，上季度房贷申请量下降15%，西太银行（Westpac）则下降20%。
房产税改在5月预算案中公布，但要到2027年7月1日才会正式生效。因此，本季度的下降是市场对改革宣布本身的反应，而不是政策实际实施后的结果。
Kusher预计，未来投资者贷款申请量的降幅会更大。
他说，等到下一季度、看到这些变化持续一个季度后的完整影响时，投资者贷款可能会出现更大跌幅。
不过，Kusher和Real Estate Group经济学家Luc Redman都认为，投资者并未完全撤出市场，只是改变了策略。
他们仍然关注房产，但重点关注的房产类型已经改变。如今，他们瞄准的是租金增长强劲或收益率较高的房产。
Redman对SBS News表示，预算案公布后的早期迹象显示，投资者开始更多询问公寓。
“这类房产通常收益率较高、入场门槛较低。此前，投资者更倾向于寻找资本增长前景较强的独立屋。”
塔州和首都领地的投资者兴趣没有下降。Kusher表示，这可能表明投资者正转向购买相对于价格而言租金回报较好的房产。
Kusher还表示，新投资减少可能会对租赁市场产生连带影响：租赁房源供应收紧后，房东将有更大空间提高租金。
不过，他也指出，目前还没有证据显示这种情况正在发生。
两位专家都不愿断言，投资者这次是永久撤退。
Redman表示，这种情况可能不会永远持续下去。等收益率回到更具吸引力的水平后，投资者预计会在新的均衡点重新进入市场。
“尤其短期内，在收益率重新平衡、投资者信心回归之前，市场上的自住买家购房比例可能会更高。”
“另外，住宅供应结构性不足意味着，从长期来看，房价仍将继续上涨，只是涨幅会低于近期房价涨幅。”
Kusher则表示，至少需要两到三个季度的数据，才能得出有意义的结论。
“因此，下一次季度数据发布将更能反映投资者的行为，因为那将首次涵盖新税务环境下完整三个月的情况。”
这项税务改革背后的政策逻辑，是把投资者挤出市场，为首次置业者腾出空间。
但Kusher表示，目前的数据还没有完全显示出这一结果，情况可能由两方面造成。
撤出的投资者并没有被首次置业者直接替代，后者并未完全填补留下的空缺。其次，首次置业者和投资者一样，也在观望。
“市场上少了投资者，并不等于买家就是首次置业者，目前租房的人也并非人人都有能力购房。”
“投资者约占住宅市场的40%，但首次置业者从未形成这么大的群体。”
Kusher还表示，如果一边抑制投资者、一边鼓励首次置业者，那么首次置业者贷款增加可能很难抵消投资者贷款疲软的影响，而目前看到的正是这种情况。
“一些首次置业者可能陷入试图判断下跌市场时机的陷阱”，但他也警告称，要“找准市场低谷”极其困难。
“我认为，这些房产税改造成的最大影响，就是损害了人们对房市的信心。”
03
澳此地租金持续飙升！华人区首当其冲，1年的开支能买1辆车
随着租金持续飙升，PropTrack的第二季度数据显示，墨尔本挂牌租金中位数为每周600澳元，相当于一年3.12万澳元。
此外，在150个公寓市场和176个独立屋市场，年租金都至少增加了1000澳元。
在纳入分析的279个墨尔本独立屋市场中，年租金中位数全部高于入门级MG3 Vibe小型车2.099万澳元的常规售价。
即使是全市独立屋租金最低的Melton，每周也要410澳元，一年合计2.132万澳元。
公寓市场的低价选择也在减少。219个市场中，只有Melton South和Albion两个市场低于2.099万澳元基准线，前者每周380澳元，后者每周400澳元。
与去年6月相比，150个公寓市场的年租金至少增加1000澳元，而年租金中位数达到3万澳元或以上的市场也从77个增至108个。
周租金达到700澳元的公寓市场更从2个增至10个，扩大了五倍。
Glen Waverley和Ashwood目前均为每周750澳元，与Brighton相同；Southbank和Docklands则为每周700澳元。
PropTrack经济学家Anne Flaherty表示，按金额而不是百分比观察租金涨幅，更能看出家庭预算面临的新压力。
“人们经常用百分比衡量变化，但真正去看租金增加了多少金额，涨幅就明显大得多。尤其是同期其他所有开支也在上涨，压力会更加明显。”
“而工资通常没有同步增加。”
她说，租金增速虽已低于几年前，但租客如今承担租金的起点要高得多。
“当我们谈到可负担住房时，它在市场上几乎已经不存在了。”
Flaherty还表示，墨尔本仍与霍巴特并列为租房最便宜的首府城市，但距离真正可负担仍相去甚远。与此同时，其他首府城市租金更高，也说明墨尔本租金还有上涨空间。
“随着时间过去，可以归为较便宜或可负担的房产比例一直在稳步减少。”
她说，建筑活动放缓之际，人口增长已经反弹。此外，墨尔本还经历过卖房的投资者多于买房的投资者的一段时期。
低空置率由此形成，并继续给租金带来上行压力。
“我不认为市场会触及可负担性上限，租金肯定还会进一步上涨。”
Ray White Judd White合伙人兼业务发展经理David Yang说，Glen Waverley的公寓租金中位数升至每周750澳元，超出了他的预期。
该区租金中位数去年6月还是每周675澳元，如今每周多出75澳元，全年租金账单增加3900澳元。
回想一年前是否会预计到这个数字时，Yang说：“我可能不会猜到是750澳元。”
“我认为租金肯定会上涨，但没想到会涨这么多。”
Yang还表示，Glen Waverley一直有强劲的租房需求，较新的房源和维护成本较低的联排别墅尤其受欢迎。
“Glen Waverley一直不缺需求。”
Metro Property Management董事Leah Calnan说，潜在租客正逐渐习惯过去被视为异常高的周租金。
“潜在租客已经越来越习惯这样的价格了。”
她说，一些申请人愿意把收入的40%至50%用于支付租金，但物业经理应谨慎批准正面临租金压力的家庭申请。
租金压力也改变了合租申请人的构成。
“我们可能会看到更多朋友一起申请，比如一对情侣和一位朋友，或者一对情侣和一位亲属。”
她说，一两年前，两人或一对合租的申请更为常见。
Calnan还表示，大约一年前，一居室房产的周租金还是400多澳元，如今部分地区已升至560至600澳元。对一些租客而言，合租租金更高的两居室房产反而更实际。
“但租金每增加一档，租客就总得在某些方面作出妥协。”
04
ACT 住房新政落地：存量郊区解锁开发潜力，重塑澳洲城郊地产生态
全澳范围内，地块开发建设管控规则正在快速调整。各州与领地政府正面临一代人以来最严峻的住房短缺问题，纷纷祭出分区重划这一核心调控工具。
从布里斯班到珀斯，各州领地政府都深陷住房审批繁文缛节带来的舆论压力，由此掀起数十年来规模最大的一轮规划体系革新。
澳大利亚首都堪培拉推出一项突破性政策改革，新政于 7 月 1 日正式落地，一次性将数千块传统郊区地块划为中等密度开发用地。
本次改革是首都领地政府 “2030 年前新增 3 万套住宅” 计划的核心举措。新州、维州的住房调整政策大多聚焦新建远郊地块，而堪培拉的新规覆盖全城所有居住区。
在此之前，联排别墅与低层公寓仅允许建设在全新开发用地、城镇中心以及原有高密度规划地块内。
如今 RZ1、RZ2 两类住宅用地均可开发上述产品，堪培拉成熟老旧郊区全面放开存量地块再开发。
政府同时临时减半土地租约变更费，大幅降低存量地块加建住宅的前期成本，有望加速小户型住宅开发落地。
地产研究机构 Cotality 研究总监 Tim Lawless 表示，过去 15 年堪培拉获批新建住宅中，近半数为四层及以上公寓，另有 26% 为联排别墅与低层公寓。
“全新推行的中低密度填充住宅填补了市场空白，尤其适合缩小住房置换人群，或是既不愿入住高密度高层公寓、又负担不起独栋别墅的购房者。”Lawless 说道。
堪培拉已经亲身见证持续放量的公寓供给对房价形成的下行压力。
过去十年，公寓房价涨幅 37%，而独栋别墅涨幅高达 71%。
这十年间开发商建成近 4.9 万套公寓，独栋别墅交付量不足 2 万套。目前堪培拉仍有 5660 套公寓在建，持续平抑房价；当地公寓中位价 59.7 万澳元，在全澳首府城市中价格偏低，仅高于达尔文与霍巴特。
登曼普罗斯佩克特（Denman Prospect）是过去十年全新打造的郊区，规划之初便采用多元化住宅配比。区域内独栋别墅占比不足五成，而首都领地整体独栋住宅占比接近三分之二。
堪培拉机场运营方首都地产集团旗下住宅开发板块 Capital Estate Developments 全程操盘登曼普罗斯佩克特项目，依托数十年机场、商业片区规划经验采用超前开发思路。
公司董事总经理 Gabbie Foster 表示，该项目为重构堪培拉传统郊区模式提供了试验样本。
“独栋住宅依旧是社区刚需，市场需求稳定，但堪培拉人口结构与住房需求正在持续转变。”
“购房者追求更多元的住宅产品，包括双拼住宅、联排别墅、低层公寓。这类房源性价比更高、维护成本更低，且毗邻公园、商铺与社区配套。”
Foster 称，首批居民入住十年后市场已经验证：只要地段、户型与周边公共配套完善，各类住宅产品都会获得市场认可。
“住宅多元化并非取代传统独栋别墅，而是作为补充产品，让更多居民能够安家于此，也满足人生不同阶段的居住变化需求。”
“如果规划管控条款过于死板、流程复杂、改造成本高昂，平价多元住宅的落地就无从谈起。”
不止堪培拉在填补独栋别墅与高层公寓之间的产品空白，新州、维州同样发力增加住房供给，在交通枢纽、城镇中心加速审批高密度开发地块。
格拉坦研究所高级研究员 Matthew Bowes 长期跟踪堪培拉改革，他表示首都领地推行的 “中间住宅” 政策覆盖范围极广，具备全国借鉴意义。
“维州先行放开大部分住宅用地建设温和密度住宅，如今首都领地跟进落地同类政策。”
“我们的研究显示，仅悉尼一地，若允许现有低密度地块建设低层联排住宅，可新增超 100 万套具备盈利开发条件的住宅。”
已有数据证明新州分区改革带动中层公寓、双拼住宅项目增加，但怀特豪斯地产研究主管 Vanessa Rader 指出，大型开发项目仍面临多重现实阻碍。
Rader 表示，堪培拉市场同样受商业现实约束。地块即便在新规下具备更高开发潜力，也不代表土地价值会同步上涨。
“如果项目不具备开发可行性，地块最优用途依旧是维持现有独栋住宅状态。”
本地房产中介机构 HIVE 创始人 Josh Morrissey 长期经手堪培拉再开发地块交易，他称分区改革已经压低原有中等密度规划地块的地价。在他看来，新政最大受益者是无负债或低负债的长期土地持有者，而非寄望新规套利的新进买家。
“手握核心区位大面积地块的业主，改造开发成本远低于外来买家 —— 后者需要高价拿地，再承担全套开发投入。”
Morrissey 表示，大量投资者低估了存量地块再开发的微薄利润空间。
“这类新建住宅二手售价天花板很低，但地块收购溢价居高不下，建筑成本还在持续上涨，压缩利润空间。”
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