天下苦房东久矣！
这句话绝不是在黑房东，而是真真切切地反映了现实世界租客与房东之间的矛盾。
国人一生，对房子有着天然的执念，辛辛苦苦工作劳累几十年，最终愿望就是为了攒够钱买一套或者建一栋属于自己的房子。
对国人来说，没有自己的房子，就等于没有家，就等于在四处流浪、漂泊。
有人说，没有房子可以租啊，只要一家人在一起，住到哪里，哪里就是家。
但这套说法很难说服国人，因为在国人的观念里，房子不单是栖身之处，还是精神寄托所在，更是代代相传的根。
租房虽然可以遮风挡雨，但那种寄人屋檐下、看房东脸色的不好感受，也会像把尖刀深深扎进国人的心里。
更何况，要是哪天房东说不租就不租或者说涨租就涨租了，没有回旋的余地，你全家人就不得不卷铺盖走人，工作、学习、生活的计划全部打乱。
如果遇到江西房东那种“提灯定损”的情况，那就更是够你沮丧的了。
这样的例子数不胜数，只要在外租过房子的人，都有过五味杂陈的体会。
租客一直是房地产生态链的最底端，所以，在国人心里，租房永远没有买房或建房更安稳、更踏实。
住房如此，商铺也是如此。
讲一个最近众所周知的事例。
8月7日，于东来在直播中宣布，胖东来许昌生活广场店将于2026年12月关闭。
熟悉胖东来的人都知道，这家老店2002年开业，年销售额约20亿元、年利润过亿元，2026年上半年还卖了9.77亿，是胖东来起家的功勋铺面，于东来为什么要关掉它呢？
8月9日，于东来发文回应“许昌生活广场关店一事”时透露，2015年左右，由于负责此项工作人员没有按照公司规定造成工作失误，签约租约合同没有统一签订，最后造成个别房东租金涨到无法想象的地步，远远脱离了公平，继续干也不开心。
事实上，这不是于东来首次因租金上涨选择闭店。
当年的“新乡大胖店”闭店也是如此，租约到期时房东把年租从800多万元直接涨到2400余万元，尽管大胖店年利润有六七千万，但于东来想都没想就直接关闭了，后来在新乡另址重开。
看到没，这就是现实，房东可不管租客是谁，不管你是个体户还是大企业家，哪怕是天王老子来了，房租说涨一样涨。
很多人骂房东贪心，不讲武德，认为商圈是胖东来20多年一点点做起来的，客流、口碑和周边餐饮停车等全靠这家店，凭什么店一火就坐地起价？
这话对，但又不完全对。
站在市场角度来说，只要不是在合同期内涨租，在合同期外，房东自有涨租的权利。
过往的房地产黄金20年，国内房东无一不在涨租，不管是住房租金和还是商铺租金，都紧跟房价上涨速度而逐年递增。
房东这种涨租的底气，来自于传统的“一铺养三代”的地产红利时期的惯性思维。
那时实体经济仍是主流，住房和商铺稀缺，所有人都笃定房价会永远上涨，房东不愁没有租客，甚至把租客多年的经营溢价归功于商铺的市场增值。
而租客呢，要么没得选，要么重新选租的代价过高，只能默许房东涨租。
这种长期供不应求的局面，使得房东趾高气扬涨租惯了，同时，租客也忍气吞声受压榨惯了。
2023年，重庆人大曾在一则题为《关于支持商业经济发展“让实体店人气旺起来”的建议》中明确提及，近年来，随着房价的上涨，租赁合同在5年前签订的门面，租金逐年递增了3%-10%。
在广东三线城市汕尾的一个核心商圈，2025年时曾有经营多年的餐饮店老板曝光其店铺租金连年上涨，在利润中的占比几近80%。
如今，房东还想依靠这套涨租逻辑继续吃尽红利，但没料到的是，这套逻辑开始不灵验了。
在电商快速成熟之后，实体经济下滑，特别是疫情三年过后，中国经济开始去房地产化，住房和商铺产能过剩，空置率爬升，散售物业老化，房价持续下跌，房东涨租的话语权也早已松动。
数据显示，2026年上半年，全国重点城市商业街商铺平均租金23.87元/㎡/天，环比下跌0.76%，其中81.5% 的样本商业街租金在下跌；二线城市下跌更普遍，超90%。
部分城市商铺空置压力较大，部分二线城市核心商圈空置率甚至超30%。
这种市场环境房东还要涨租，也难怪于东来站出来硬刚房东，对房东掀桌子，对房东涨租说“no”。
有人说于东来这波操作纯粹是有钱任性，太过于理想主义；还有人说这几户房东在胖东来所有门店中占比不大，没必要较真，忍一忍就过去了，毕竟有钱赚，一切都好说。
但于东来就是于东来，他不是一般常人，他是中国的“经营之神”，他有弃租另址重开的正当性，他宁愿少赚钱，也要把信仰和开心放在第一位。
因为于东来知道，如果一直退让，就会一直被房东拿捏。
于东来敢关闭许昌生活广场店，是因为他赌对了一件事：
地段价值不再神话化，品牌信用已经成为消费者决策的首要考量，甚至能反哺地段价值的先天不足。
这套市场逻辑，已经在关闭的胖东来新乡店上得到了验证。
由于胖东来的流量辐射，当年新乡大胖店那一带人山人海，连带周围商铺也生意兴隆；自从胖东来搬走后，原来的铺面没再长出下一个胖东来，周围商铺也逐渐冷清，现在更是门可罗雀。
从这个角度看，于东来弃租许昌生活广场店并不是赔本赚吆喝，而是算清了三笔账：
第一笔是规则账，租约有失公平时，续一年就是再多忍一年；
第二笔是硬件账，老店无地下车库、通道窄，达不到胖东来现在的服务标准，品质的底线比亿元级利润更靠前；
第三笔是战略账，胖东来账上41亿元现金、零贷款，46万平方米的许昌“梦之城”砸65亿元自建、2029年交付，郑州东站与科技馆店同步推进，从租客变包租公才是退路。
在国内做生意办企业的人，有几个没吃过房东给的哑巴亏？
你业务不好请求减租时，房东们睬都不睬，还说自负盈亏；你业务好时，房东们二话不说马上涨租。
胖东来闭店迁址如此，腾讯搬迁办公楼也如此。
2009年，腾讯入驻被称为“中国第一加班楼”科兴科学园，租赁合同一年一签，没有议价权。
后来腾讯越做越大，从一层楼扩张到四栋楼，成了科兴园区里最大的租客，一年光租金就要交超过10个亿，占了整个园区租金收入的40%。
房东的算盘打得很响：
反正腾讯离不开，租金年年涨5%总不算过分吧？
于是，物业费、空调超时费、加班管理费，各种费用名目越加越多。
小马哥把账算得很清楚，终于不忍了：
与其年年把这么多钱送给房东还装不下公司这么多人，不如自己建一座占地80.9万平方米、能装下8万人的城。
2019年，腾讯以85.2亿元底价拿下大铲湾这块地，一次性投入319亿，把原本每年要打水漂的租金，变成了能攥在自己手里的固定资产，40年的产权，越往后越划算。
2025年秋天，腾讯开始从科兴陆续搬到企鹅岛，到今年夏天，将近三万人已经在大铲湾落脚了。
腾讯搬走后，科兴科学园的日子确实不好过。
写字楼租金从巅峰的180元/㎡跌到100元/㎡出头，差楼层直接跌到六七十元/㎡还得送几个月免租；出租率从98%掉到90%；周边原来靠腾讯人流吃饭的店铺，生意直接腰斩，不少贴出转让告示。
说到底，胖东来和腾讯从租房东的楼，到建自己的城；从给房东交租，到把成本变成资产；这是在把命运从房东手里夺回自己手里。
只不过国内大多数中小租客不像胖东来和腾讯那样有巨额现金流和自建物业的筹码，他们不敢说走就走，只能在续租时忍受涨租，最后把成本转嫁给消费者或压缩员工工资。
上海一位电商老板的经历，更是道尽无数中小租客的无奈。
他在某园区租了一整层仓库，是整个园区最大的客户。
别人停车300块包月，他们必须一天交80块，一个月就是2400。
合同期满，园区狮子大开口要一次性涨50%的房租，一年差不多到200万。
老板想搬走，园区又急了，表示象征性涨5%就行。
他答应了，毕竟搬一次要停转一周，损失巨大。
但他的退让换来了园区的得寸进尺。
园区咬准了他们不想搬，续约前甩出一堆不平等条约：
电梯使用费每月交3000；快递货车进园区不仅要交停车费还得提前打报告；停车位依旧一天80块。
老板当场被气到宁可倒闭都不签约。
除了中小租客，明星租客也一样面临涨租的压力。
还记得今年1月14日晚，李亚鹏在社交平台发布的一段名为《最后的面对》采访视频吗？
在视频里，李亚鹏详细解答了北京嫣然天使儿童医院因拖欠2000万租金而面临迁址甚至关停的经过与感想。
李亚鹏在采访中坦言医院过去5年已向房东支付租金2500万，欠下的2600万租金，其实是增长的部分。
换句话说，李亚鹏表达的意思是房东涨租2600万了，才导致医院付不出来。
不过1月16日，北京嫣然天使儿童医院的房东助理回应“疫情期间续约租金翻倍”质疑时表示：
2010年房东和嫣然医院以市场价半价(约2.65元/㎡/天)签订10年租约，2019年11月双方恢复市场价(约6.2元/㎡/天)续约，疫情期间房东还主动下调并减免部分房租，所谓“租金翻倍”，实为对比基数不同所致，本质是租金从特殊支持性价格回归至正常市场水平。
在这里不讨论租金到底是上涨市场价了还是恢复市场价了，也不讨论谁好谁坏，只讨论事情的结果本身，那就是这部分所欠租金，着实使得医院的运转更加举步维艰了。
当然，医院运转不下去是李亚鹏的经营问题，不能归罪于房东，但是如果房东不那么急着恢复租金的市场价，医院是不是就能为公益服务更久一点呢？
这绝不是道德绑架房东来做公益的意思，而是说，当租客的日常经营遇到房东上调租金(包括上涨市场价和恢复市场价)时，会给租客的经营局面带来很多不确定性。
也许房东不愿继续维持“半价”租给李亚鹏的原因是他自己也是一个高价接盘的业主，在情义上扶持李亚鹏的公益事业十年后，该考虑租金回报率的问题了。
那么，当市场环境从签订租赁合同起到经营过程中突然变化时，有没有好办法既可以保障租客的本来利益，又可以维护房东的合理权益呢？
目前来看，国内暂无针对性法规来制止商业租赁期内的业主涨租行为，不过重庆市人大曾经建议，在刚性经营成本不断上涨的背景下，出台非国有房屋业主减免房屋租金的指导性文件，给予承租人房屋租金适当减免或延期缴纳租金。
而当市场环境变好时，也需要一份指导性的政策文件来指导业主合理、适当涨租，以便更好协调租客和房东之间的利益平衡。
胖东来这次宣布关店，撕开了国内实体商业长期以来的隐痛：
很多商家困在租金里，拼命经营赚来的利润，大半进了房东口袋。
于东来用一个亿的代价，给国内众多有实力的租客指明了另一条路：
与其继续替房东挖水，不如自己打口深井。
胖东来关掉许昌生活广场店，虽然短期利润表难看，但是长期却把定价权、空间权、文化解释权全收回了自己手里。
于东来掀桌之所以受到全网称赞，在于他打响了拒绝房东恶意涨租的第一枪，并且向外传达了一个真理：
商家的底气，不是来自房东的脸色，而是来自运营和口碑。当租赁关系里的“公平”被牺牲掉，强势租客可以拒绝，而且拒绝之后活得更好。
本质上，做生意就不该只有“利润”这个单一维度，对员工好一点，对顾客真诚一点，对合作伙伴公平一点，这些听起来很“笨”的道理，真的能赚钱，而且能赚得长久。
当越来越多的企业开始相信这套逻辑，中国商业的面貌才有可能真正改变。
—完—
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