胖东来超市郑州首店开业倒计时越来越近，高铁东站东广场片区的威力愈发狂大。如果不信，你徒步或者开车去东广场看下蜜雪冰城全球总部门口的人流，就会大受震撼。
在烈日之下，在雪王温馨提醒“排队需要1.5小时”之下，他们还冒着酷暑排队。这，就是威力。
而这，还是在胖东来还没开业的情况下。
一路之隔的胖东来，已经在为开业前做施工的最后冲刺。无论10月份到底能不能如期开业，今年年底前开业肯定是100%。
下图，是8月14日的现场进度。
胖东来的准确位置，在郑州高铁东站东大门出来后前方350米处。
他的南边一路之隔就是蜜雪冰城全球总部。
他的北边一路之隔是建好投入使用的城发环境研发中心写字楼和已经拿地待建的中尊酒店和宝汇中心。
再往北，则是正商国际大厦、尚湖大厦；以及其中的酒店正商建国饭店、希尔顿逸林酒店。
正商国际大厦和尚湖大厦的北侧，则是七里河南路、七里河和还没修建的七里河北路。
再往北，则是大名鼎鼎的充满梦想和幻想“荷尔蒙”的中超总片区。
在这其中，已经诞生了过往郑州楼市的住宅神盘华润润府1期华润润府2期及今年郑州楼市的顶流神盘大来郑东壹号院
是的，就在东三环以东、圃田西路以西、银城路（规划路）以北，供出来了一块弥足珍贵的住宅用地。这是8月12日郑东新区官网上公示的。
公示代表着什么？
代表着要出让，要土拍。大概率，会在9月份挂牌，10月份土拍。
因为，他的公示期是到9月10日。
这块住宅用地，就在大来郑东壹号院的对面。
地块，占地约56亩，容积率小于2.5，限高80米。
与大来郑东壹号院相比，其地块规模相当于郑东壹号院（约117亩）的一半；其容积率略小于郑东壹号院（2.89）。限高，一样。
也就是说，他未来最高只能盖26层的房子。
从地块规划指标看，他的大门会建在南侧，也就是银城路上。
因为，其西边没法开门，东边也没法开门——东边是产业用地和公用设施营业网点用地（也就是现在已经有的中国石化加油站）。
其东边的产业用地，分为两块。
北边的产业用地于2025年10月22日被河南时代迅捷新能源科技有限公司以1777万元的底价拿下，为一类工业用地。土拍时，不显示地块限高，我预判为低于80米。
目前，此项目还没开工；规划也没公示。——土拍时，要求拿地12个月内开工的。
南边的产业用地，刚公示。
地块占地约6.7亩，容积率大于2.5小于4.0，限高80米。
而它的北边，也没规划路。紧挨着的是公园和写字楼。
西边和西北侧是公园，东北侧是已经建好的写字楼美侨世纪广场。这个写字楼的品质还是不错的，之前牧原就在这里办公过。
里面，有两个酒店：桔子和全季。生意还挺好。
目前，这一片形象很差，路网不好，银城路还没修。甚至，他的界面还影响了很多人对大来郑东壹号院的判断。
下图，是2年半前的航拍图。现在，还是这个样子。
其中，最影响观感的是那个大烟囱。
说实话，这个大烟囱在这个位置，确实有碍观瞻。从东三环往南、金水东路往东走时，我们都能看到。
这个大烟囱，应该是属于“郑州热力集团郑东新区热源厂”。我也不知他现在还在不在运营中。依稀记得去年冬天还见过这个烟囱冒烟。真的希望他能够尽快搬走。
在热源厂的南边，是一个叫河南省信息中心的机构。从地图中获知，这里有河南省发展战略和产业创新研究院、河南省营商环境和社会信用建设中心、河南省项目推进中心、河南省价格成本调查监审局、河南省营商环境投诉举报中心、河南省营商环境和社会信用建设中心等省字头单位。
这个单位的南边，土地性质依然是行政文化用地。目前是空的，上面暂时是“东海批发市场”的临建，乱的一匹。
其西南，是占地约42.8亩、容积率为3.99、限高100米、层数33层、共5栋高层、毛交付、户型面积为82-172平米二房三房四房的住宅小区晖达新天地
据查，他总户数为1137户，2017年交付。
据查，他2015年8月7日首次开盘，2015年10月31日二批加推，2016年4月2日最后加推。其开盘价最低为11000，最高为13000。
曾经，他的二手房价飙到20000左右。
如今，10年后，他的二手房价在11500——13500元/之间。
回到了开盘价。
按之前规划，在晖达新天地北、河南省信息中心西的那个荒芜之地，规划的是教育用地。是中学还是小学，我也不知。
而在东三环东侧，则是公园绿化用地。将建设“东三环城市公园”。
此项目，已入库城市更新名单：
据查，项目计划于2026年9月1日开工，工期240日历天，预计2027年4月29日竣工验收。
截止目前，这个微片区的规划是这样：
你说，你喜欢这里吗？
如果喜欢的人多，大概率说明这里的价值。
他的核心价值，在于其高铁东站东广场的大区位，在于其“泛中超总”的大区位价值，在于其稀缺性
片区没地啊。
看下图。
郑州高铁东站东广场片区，看似很多地，事实上住宅用地是很紧缺的。
从理论上讲，中超剩余的7块住宅用地，肯定比这块地要好。
地的好坏，反映在土拍的起始价上。
逻辑均等。
你别看不起这块地，其实，不是谁都能拿的。
也许，他已名花有主。
至于主儿是谁？
等土拍结果吧。
结果出来后，你就会明白为啥叫“郑州高铁东站东广场片区”为宇宙中心了。
各路神仙，都，抢着来！
最后，从大来郑东壹号院的角度，看下这块地的实景：
看完，也许你觉得他不那么“差”了。
我是持续十年认真探城探盘探地的东哥。
这里，是【东哥探盘】。
本文完。
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