龙潭公园旁，一栋628平的毛坯别墅，起拍价289.2万，单价4605元/㎡，8月15日第一次拍卖，0人报名流拍。
这个价格放在柳州大美·天第小区，比同小区公寓二手房挂牌均价6510元/㎡还要低出一截。
这座小区就坐落在鱼峰区龙潭路22号，南临国家4A级景区大龙潭公园，从项目大门步行到公园不到5分钟。
龙潭公园是柳州市区人气最旺的免费景区之一，以喀斯特地貌和民族风情著称，日常及节假日的客流都很可观。
此次流拍的26栋2号别墅，总建筑面积628.02㎡，地下1层、地面3层，目前仍是毛坯状态，无人装修入住。
户型设计挺特别：负一层带2厅1卫1花园，一层2厅1卫1车库，二层4房2卫，三层2房1卫1阳台。
负一楼的"花园"其实是依山势而建，并不是传统意义上的地下室，这也意味着这套房的私密性和景观面都不错。
289.2万的起拍价，看似是"白菜价"，但628平的毛坯别墅，后续装修和持有的投入是一笔不小的数目。
这也是大美·天第别墅今年以来又一次引发关注的法拍。 早在2026年6月，同小区27栋5号627.67㎡别墅，从评估价550万一路降到352万，第三次拍卖依然无人报名流拍。
2022年时，这栋26栋2号别墅曾在法拍中以479.4万元成交。
也就是说，时隔四年，同栋别墅的起拍价已经回落了不少。
不过，从市场参照来看，大美·天第别墅2026年6月的二手房均价约为6283元/㎡，本次4605元/㎡的起拍单价，确实处于一个较低的水平。
很多人关心出行便利度。 2026年2月1日起，柳州交警对龙潭路（富达机械宿舍至龙潭公园大门段）实施禁止机动车通行的调整。
机动车需经新建的龙潭路集散中心道路通行，集散中心设置了上下客通道，19路、30路公交站点也迁移至距离公园门口250米的集散中心。
龙潭公园北大门原有的汽车停车位已取消，自驾游客需停到造漆厂、柳二空、博喻驾校三个沿线停车场。
这一调整显著缓解了以往节假日龙潭路的拥堵状况，让小区居民日常出行的通畅度得到了改善。
但对业主而言，驾车回家需要在集散中心绕行，北大门不再允许汽车直达，出行习惯需要重新适应。
大美·天第本身是2011年竣工的低密度小区，别墅区容积率仅0.5，绿化率达50%，产品形态以独栋和联排为主。
在十多年前，这类别墅产品的市场吸引力较强。
而本次拍卖的别墅由于是毛坯状态，买家拿下心后还需综合考虑后续的装修投入。
法拍房市场有个常见现象：首次拍卖往往少有人出手，更多买家倾向于等待二拍甚至变卖阶段的降价机会。
同小区31栋6号399.09㎡的别墅，就是在2026年5月的变卖阶段以195.2万元底价成交的，单价4891元/㎡。
按这个规律，26栋2号这栋628平的别墅，二拍极有可能迎来真正的关注度。
对真正有居住需求的人来说，公园旁的628平毛坯别墅，意味着可以完全按自己的生活方式来定制这处"景区里的家"。
推开窗户就是喀斯特山水，下楼步行几分钟进入4A级景区，这种居住体验在柳州是稀缺的。
房子终究不只是"单价"两个字，它承载的是一种生活场景的选择。
289万起拍流拍，不是房子不值得，而是它在等一个真正懂它的人。
如果二拍起拍价进一步下调，你会考虑把它变成自己的家吗？
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