土地续期，酒店REITs路上必须跨过的那道坎|reits|不动产|土地使用权|基金|续期|那道坎

"土地续期"是关乎酒店是否可经营的关键问题。面对土地续期，有些专家认为国家层面正在积极探索相关政策措施，部分地方也在试行具体的续期指导意见，相信"土地续期"必将得到有效解决，所以不必杞人忧天。

但许多酒店业主面临着拿资产去融资、退出的现实问题。虽然"土地续期"在不久的将来会得到妥善解决，但在还没有标准解决方案的当下，它造成了未来收益评估的模糊性和资产估值的不确定性。尤其对于想要上REITs的酒店业主而言，如何解决"土地续期"问题显得迫在眉睫。

澎润在协助多家国企及政府平台公司进行酒店资产梳理与REITs底层资产诊断时发现，土地剩余年限问题往往是在项目推进到估值阶段才被突然"暴露"出来的风险。不少业主默认"土地到期自然续期"是大概率事件，却忽略了在当前政策尚未完全落地的窗口期，这一不确定性对资产估值、融资能力和退出路径的实质性影响。它不是一个遥远的问题，而是正在发生的估值折扣。

一、40年的起点：酒店用地的制度框架

根据宪法规定，我国实行土地所有权和使用权分离的制度。结合宪法精神，国务院在1990年发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确了"居住用地出让的使用年限不超过70年、工业用地不超过50年、商业用地不超过40年"的要求。

酒店用地在属性上属于商业用地，最多只有40年使用年限，甚至有些地方仅有20年使用年限。自1990年条例颁布至今已过去36年，第一批商业用地已陆续进入到期窗口期。发展至今，大批酒店面临年限即将到期、但后续仍有经营价值、仍需继续经营的问题。开展土地续期、延长土地使用权，便迫在眉睫。

我国已明确要推进工商业用地使用权的续期工作，但尚处在各地方探索推进阶段，国家尚未在法律层面形成权威的、标准化的土地续期办法。政策的不确定性，使面临土地续期的酒店在进入资本市场过程中面临多重隐患。

二、土地续期的三重现实压力

1. 较大金额的土地出让金

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，"土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。"

国家层面已明确商业用地续期需要补缴土地使用权出让金，但并未明确缴纳标准。各地方在探索过程中采用的标准各不相同，目前大致形成两种模式：

按市场价续费。该模式认为出让土地使用权是有期限的用益物权，合同到期则权利终止，续期应按照市场评估价重新缴纳出让价款，以维护市场公平竞争环境。北京市针对续期土地，采用"重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金"的办法，土地使用权人往往需要补缴较大金额土地出让金。以大钟寺广场为例，其在2026年5月完成了土地续期，3893平米的用地缴纳了7845.9万元的土地出让金，折合2.04万元/平米。

按基准地价续费。该模式认为续费应统筹考虑土地使用权人的承受力和土地市场稳定，应按基准地价的一定比例续费。近期上海市出台的土地续期政策中提出的"绩效与地价"综合机制便遵循这一逻辑，通过对用地综合绩效的评估来确定续费价格。浙江省海宁市则按照办理续期时的土地市场评估价结合亩产效益评价地价修正系数所得价格的50%收取土地出让金。按照该方法，海宁市龙祥大酒店缴纳了2189.626万元的土地出让金，折合3137元/平米。

两种模式下需缴纳的土地出让金存在巨大差异——大钟寺广场2.04万元/平米与海宁市3137元/平米，相差超过6倍。但无论哪种方式，续期费用都是一笔大金额资金投入，对项目的后续经营稳定性将产生较大影响。

澎润在资产评估服务中注意到，不少业主对续期费用的预估存在两种极端：要么过度乐观，认为"不会太高"；要么过度悲观，认为"会掏空现金流"。两种极端都不利于理性决策。更务实的做法是基于项目所在城市的政策倾向和市场评估逻辑，提前做3-5种情景测算，并评估每种情景下现金流的承受能力。

2. 能否续期的不确定性

部分地方存在"续期审批与城市规划相绑定"的隐性规则，若到期项目不符合新的规划要求，可能无法续期或面临强制拆迁，导致民间资本对改造后的长期运营权益缺乏稳定预期。

福州市国土资源局近期对最早面临的9宗土地续期申请进行了集中审批，仅审批通过了5宗土地续期申请，余下4宗均以不符合规划、未提出续期申请等原因未办理土地使用年限申请手续。这个案例说明，"申请即可续期"并非理所当然——规划合规性是续期的前提条件。

3. 更高的融资成本

土地剩余使用年限直接影响项目后续融资成本，影响融资进程。多数金融机构因土地产权存在瑕疵，往往拒绝将到期资产纳入抵押物范围，从而切断项目的融资渠道。部分商业银行规定，土地使用权剩余年限不足10年的资产不得作为抵押资产申请贷款，导致项目方不得不尝试其他高成本的融资模式，增加了项目融资成本。

淮聚数据平台对主要城市酒店资产融资情况的追踪显示，土地剩余年限在15年以上的酒店资产，其抵押融资成功率较年限不足10年的资产高出近一倍，且融资成本平均低1.5-2个百分点。年限差距最终会体现在融资成本上，这中间没有侥幸空间。

三、REITs视角下的四重挑战

对于计划发行REITs的酒店业主而言，土地续期问题尤为关键，因为它直接关系到资产估值、募集规模和退出价值。

1. 严重影响资产价值评估

土地剩余使用年限是REITs底层资产估值的重要依据。酒店资产在经历多年经营后往往进入市场稳定期，拥有稳定的现金收益和持续经营能力。但在当前估值阶段，评估机构往往仅按土地使用年限计算现金流，酒店的估值就只是土地使用年限范围内的资产价值，严重低估了资产后续所能创造的价值。

2. 严重影响募集金额规模

理想情况下，酒店资产在持续经营中会形成持续可观的现金流，但受限资产估值的影响，土地使用年限到期后的经营表现往往不被纳入REITs可募集金额的参考范围，原本可募集的规模将大打折扣。

3. 严重影响资产退出价值

按照现有资产评估方法，酒店土地资产的折旧摊销按土地剩余使用年限计算。等到基金退出进行资产清算时，资产估值往往所剩无几，在有些REITs基金中甚至将最终残值一刀切记为0。虽然现实情况是酒店资产仍有较大运营价值、仍能持续产生稳定经济效益，但估值却微乎其微，严重影响了基金投资人的收益。

4. 更严苛的兜底承诺

土地使用年限到期后若要继续运行REITs基金，就涉及一笔数额不小的土地续期费用，必将对基金可分配金额产生影响。在REITs基金成立之初，投资人必将要求更加严苛的兜底承诺，以保障基金后续运营的稳定性。

澎润在REITs底层资产评估中发现，土地续期不确定性的影响并非均匀分布，而是对不同类型的酒店资产差异显著。核心城市核心地段的高价值资产，尽管土地剩余年限较短，但因其区位稀缺性和持续经营能力较强，投资者通常愿意给予更高的估值弹性；而位于二三线城市非核心区的酒店资产，市场对其续期后的经营稳定性信心不足，估值折扣往往更为显著。资产本身的质量，决定了"不确定性"被估价的程度。

四、市场中的探索：先行者的三条路径

面对这一现实问题，市场中已经出现了一些探索性的解决方案：

1. 部分上市公司提前计提准备

部分上市公司会提前谋划预估续期出让金，并在财务报表中计提预计负债或进行资产减值测试，避免土地到期后短期内大量土地出让金对财务造成重大影响。针对土地处于抵押状态的情况，积极对接金融机构，探索"带押续期"模式，省去"还贷-解押-续期-重抵押"流程，避免在土地续期时需提前还清贷款造成的现金流缺失问题。

2. 获批REITs预留专项款项

2025年11月，"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"在上海证券交易所注册成立。该机构间REITs在项目公司专用账户预留人民币4亿元用于支付土地使用权续期款，提升了投资者信心，为如何处理REITs底层资产的土地续期费用提供了借鉴路径。

3. 基金存续期与土地使用年限挂钩

目前已注册及提交申请的酒店类REITs在设置基金存续期限时，均以土地剩余使用年限为参考进行设置，基金存续期基本与土地剩余使用年限持平。同时在风险评估中设立专项披露土地续期的可能性及无法获批的风险。

但近期上海市出台的土地续期政策中，针对REITs发行提出了明确的支持意见，指出"拟发行REITs的项目可简化优质项目核定程序，并可在REITs申报后注册前完成土地续期手续办理"，相当于让基金存续期突破了土地剩余年限的限制，为酒店REITs的期限安排提供了新的政策空间。

五、给业主的四条建议

目前我国工商业土地续期政策仍在探索中，多地已出台试行方法用以测算土地续期费用。对于想进入REITs市场的酒店业主来说，与其把注意力放在"能否续期、续期费用多少"的等待上，不如在筹备REITs的过程中重点关注以下几件事：

1. 做好资金专项计划，平衡续期支出。将土地续期费用纳入全周期财务规划，平衡在土地剩余使用年限内，以规避土地续期时缴纳大量土地出让金造成的现金流波动。吾悦广场预留4亿元的路径值得参考。