花大价钱买了套二手房，住进去发现漏水，墙面发霉、地板泡坏，能不能直接退房？答案是：不一定。法律上，卖方对交付的房屋负有质量瑕疵担保义务，但并非任何质量问题都能导致合同解除。

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判断能否退房，核心标准是漏水是否达到“严重影响正常居住使用”的程度。如果只是窗边渗水、管道轻微滴漏，维修就能解决，那属于一般质量瑕疵，法院通常不支持解除合同，但您可以要求卖方承担修复责任、赔偿维修费用和相关损失。

但如果漏水问题严重到房屋无法正常居住，比如顶层大面积漏水、卫生间渗漏导致无法使用，甚至存在安全隐患，那就可能构成根本违约，您有权主张解除合同并退房。

无论选择哪条路，有三件事务必做到：

第一，发现漏水后第一时间固定证据，拍照、录像、保留维修报价单；

第二，及时书面通知卖方，给卖方合理期限处理，避免因拖延被认定为放弃权利；

第三，注意合同约定，如果合同对房屋质量有特别承诺，可以作为主张权利的依据。

最后提醒一句：漏水纠纷的举证责任在买方，不能仅凭口头陈述主张退房。协商不成再考虑诉讼，诉讼前把证据准备扎实。