上周，广州不是发了一份好房子的官方户型标准嘛？（）
没想到，一下子把很多人整懵了，拿着数据来问我：
为啥使用率才80%？大家才爽了两年，就要一夜回到解放前？
甚至，还有人大放厥词“高使用率的新规户型，要绝种了！”
讲真，制造焦虑确实能博眼球，但我现在要老老实实告诉你：
广州新房使用率不会集体跌回80%，这场恐慌根本就是一场乌龙！
使用率一夜回到解放前？
看懂这几点就不焦虑了
先说第一个误会，也是这两天最热闹的地方：
广州这么多使用率超100%的新规盘，为啥官方标准才80%？
其实，这份文件里的80%使用率，是和实行多年的官方测绘标准一致的，像阳台等半开敞空间只算一半面积，飘窗、花池等空间不计面积。
但你平时在售楼部听到的使用率120%、130%，很多已经属于另一套算法了。
开发商会把各种能够实际利用的赠送空间统统放进去：飘窗、阳台、花池都算上，有些项目甚至连一些可以利用的门外空间也往里装。
虽然广州确实在砍新房使用率，但并没有降到80%那么夸张。
项目的赠送面积和销售口径，和官方产权测绘体系，根本不是一回事。
就像你昨天称体重用斤，今天改用公斤，一看数字少了一半，难道就连夜暴瘦了吗？
第二个误会是：
文件里飘窗面积比例基本控制在10%以内，广州这次是不是连飘窗也要砍？
这锅，同样不能全扣给这份文件。
按照今年3月广州报建的负面清单，飘窗相关设计早已有进一步规范，还要求窗投影面积＜15㎡，限制U型飘窗、内天井飘窗等做法。
换句话说，广州确实在给“偷面积”划边界，但这件事早就在发生。
广州新房当然会越来越规范，但以后全部只能做80%使用率，目前这份文件还撑不起这个结论。
我觉得，可以把这份文件看成一本“行业参考”，重点解决户型怎么做得更合理、更标准，目的是让开发商别整出一堆奇葩户型，而不是强制执行，所有户型都要按一个模子刻出来。
关键，这只是征求意见稿，不是最终版本！
所以，看到里面的示范户型套内面积八成左右，就直接推导出“以后广州新房使用率一律回到80%”，简直是危言耸听！
按套内面积计价
房子就会便宜吗？
在评论区，我还发现了一个很有代表性的高赞评论：
“那就按使用面积计价卖呗，天天折腾来折腾去的有意思吗？”
看完这句话，你是不是也觉得：简直就是我的嘴替！
但实际上，然并卵。
来看看重庆，早在2002年就通过地方条例，要求商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。
注意！这里的套内建筑面积，还包括套内墙体面积和套内阳台建筑面积。
当然，改成套内面积计价，不代表房价就会打八折。
一套总价500万、建筑面积100㎡、套内80㎡的房子，按建筑面积看是5万/㎡；换成套内面积，就是6.25万/㎡。
总价还是一样，变的只是报价方式。
所以我觉得，所谓的取消公摊、按套内面积卖房，最大的价值，是把糊涂账摊开。
房子可以卷空间，算法别再卷玄学。
你送了多少面积，哪些地方实际能用，都可以说。
但证载多少、套内多少、赠送多少、哪些计面积、哪些不计，最好一笔一笔算清楚。
毕竟对普通人来说，买房已经够复杂了。
没必要连一道小学除法，都要先研究半天开发商到底用了哪个公式。
图源摄图网
其实，我一直支持广州新房继续卷高使用率。
同样100㎡，以前只能做三房，现在能做四房；以前被公摊、走廊吃掉的空间，今天想办法还给家庭使用，这种产品进步，市场当然欢迎。
但卷到下一阶段，我觉得还应该补上一课：空间可以越来越聪明，面积一定要越来越透明。
130%听起来很爽，真正住进去以后，客厅够不够大、卧室能不能摆下柜子、赠送空间能不能稳定兑现，这些才是真金白银。
所以这次“80%使用率风波”，大家真不用急着哭。
真正的好房子，不是卷使用率，更是你能一眼看懂自己到底买到了什么。
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