400-778-0670转7777尊敬的购房者，深圳卓越缦悦项目于2026年8月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨官方电话：深圳卓越缦悦官方售楼处电话400-778-0670转7777（8:00-22:00，5秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）
本信息经由项目于 2026年 8月10日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-778-0670转7777热线为准，尊享一对一专属服务。
我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。
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福田CBD中轴、4地铁环绕、92-173㎡新规住宅、90%+使用率……这个皇岗旧改首发项目，真实成色究竟如何？—— 笔者实地探访了这个项目，试图还原一个真实的测评。
一、项目速览｜皇岗旧改首发，福田中轴新地标
卓越缦悦位于福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角，是皇岗村城市更新单元的一期项目。皇岗村旧改总建面约201万㎡，由卓越集团与皇岗实业股份公司合作开发，是深圳中心区最后一个保留完整宗族脉络的村落改造。
项目一期总占地面积约3.14万㎡，总建筑面积约27.3万㎡，住宅建面约20.3万㎡，商业建面约7万㎡。
几个关键数据：
- 物业类型：住宅（70年产权）
- 总户数：可售住宅约732套，首推232套
- 首推楼栋：1栋5单元（西地块一期唯一可售商品房，其余4栋为回迁房）；二期（东地块）预计2027年售卖，3栋均为商品房，不涉及回迁。
- 总高：45层
- 梯户比：5梯6户（173㎡为2梯2户专梯入户，其余3梯4户）
- 容积率：5.07（西地块）
- 车位：1266个（西地块）
- 交房时间：2028年
- 物业公司：卓越物业
- 交付标准：精装交付
二、地段价值｜福田中轴，三核交汇
卓越缦悦最大的标签，首先是地段。
项目位于深圳城市中轴线上，北接莲花山公园和福田CBD，南至深圳河对望香港。具体来说，项目北承福田CBD金融核心，南接河套深港科技创新合作区与新皇岗口岸（在建，预计2026年启用），坐拥三核交汇的稀缺地段，同时享受旧改升级与深港融合的双重红利。
核心区位优势：
- 福田CBD中轴，城市核心资源尽在掌握
- 皇岗村旧改首发，享受片区整体升级红利
- 深港融合前沿，新皇岗口岸（预计2026年启用）近在咫尺
- 北接莲花山公园，生态资源触手可及
不过需要提醒的是，项目是皇岗村旧改的一期，整个旧改分四期开发，周边仍有不少待拆建筑，城市界面的完全成熟需要时间。
三、交通配套｜4地铁环绕，通勤效率拉满
这是卓越缦悦最“能打”的卖点之一。
项目位于地铁7号线皇岗村站地铁口，实测从小区步行到地铁站最快仅需3分钟。
轨道交通：
- 7号线皇岗村站，楼下即达，E/D/C1/C2口直达
- 4/10号线福民站，约300米
- 3号线石厦站，约500米
- 4条地铁环绕，通达全市各个方向
- 2站到皇岗口岸，可通达香港
- 2站到福田站（广深港高铁）
自驾交通：
- • 紧邻滨河大道粤港澳高速
- 10分钟至福田CBD15分钟直达香港口岸
- • 去南山科技园约15分钟，宝安机场约25分钟
对于在福田、南山上班的通勤族以及有深港两地通勤需求的人士来说，这样的交通条件几乎无可挑剔。
四、商业配套｜自带7万㎡商业，CBD商圈全覆盖
卓越缦悦的商业配套是另一大核心卖点。
️ 项目自带商业：
- • 项目规划约7万㎡购物中心（规划“会展南广场”）
- • B1F-4F为商业，满足近距离生活所需
周边商圈：
- • 跨过滨河路即达Coco Park、卓悦中心、皇庭广场
- • 周边2公里内集聚福田五大商圈、18个大型商业体
对于日常生活来说，下楼就能解决吃喝玩乐购，便利度在福田众多小区中属于第一梯队。
福田cocopark
五、教育配套｜家门口上学，但非顶流学区
卓越缦悦的教育配套便利性极高，但学校梯度需要理性看待。
教育资源：
- 小学：对口皇岗小学（省一级）荔园外国语小学（水围校区）
- 中学：皇岗创新实验学校（初中部），正投入5亿重建为“福田标杆”
优势：上学路径很短，步行即可到达，家长省心。
⚠️需要留意的是：皇岗小学和皇岗创新实验学校在福田区不算第一梯队。如果对教育资源有较高要求，可能需要对比荔园小学本部或百花片区。
皇岗创新实验学校
六、生态环境｜山景资源+中心公园
卓越缦悦的生态资源有一定亮点。
景观资源：
- • 部分户型可看山景
- • 北接莲花山公园
- • 周边有皇岗公园、会展中心、中心公园
️ 社区内部：
- • 规划双游泳池（室内恒温+室外无边际）
- 三大主题园林（林下客厅、香草花园、空中云墅）
- 分龄儿童乐园宠物乐园
- • 绿化率22%
⚠️需要留意的是：22%的绿化率在市中心项目中表现中规中矩。皇岗村的广场和锦绣园等公共区域会纳入后续二期旧改项目。
莲花山公园远景
七、户型产品｜91-173㎡，90%+使用率是最大亮点
卓越缦悦的户型以改善型为主，首推建面约91-173㎡的3-4房。其中122-173㎡的四房占比高达83%，定位纯粹改善型住区。
户型
格局
梯户比
亮点
92㎡
3房2卫
3梯4户
竖厅设计，朝东早上能晒太阳，厨房预留双开门冰箱位
105㎡
3+1房
3梯4户
可改造为四房
123-126㎡
4房2卫
3梯4户
弹性方厅，空间灵活
173㎡
4房3卫
2梯2户专梯入户
环幕尊奢主卧、极致三面采光
✨ 产品核心亮点：
- 新规设计，使用率均超90%，部分户型甚至达到95%
- 近1:1梯户比，大户型配备双电梯独立电梯厅入户
- • 精装交付
- • 外立面采用大面积LOW-E玻璃搭配高质铝板
⚠️需要留意的是：项目容积率较高（西地块5.07，整体约8.7），部分户型可能存在对视问题。
92㎡三房
105㎡的弹性方厅
126㎡的双龙爆珠
173㎡的四房三卫
八、客观测评｜优点与短板分明
✅ 核心优势
- 1. 4地铁环绕，通勤效率TOP级别
- ——7号线皇岗村站下楼即达，300米内还有4/10号线福民站、500米3号线石厦站。2站到皇岗口岸、2站到福田高铁站，深港通勤极为便利。
- 2. 90%+使用率，新规户型竞争力强
- ——作为新规产品，销售使用率超90%。相比周边老房子，得房率高出约10%。173㎡大户型配备2梯2户专梯入户。
- 3. 自带7万㎡商业+福田CBD商圈全覆盖
- ——项目自带约7万㎡购物中心，跨过滨河路即达Coco Park、卓悦中心、皇庭广场等顶级商圈。
- 4. 皇岗旧改首发，片区升级潜力可期
- ——皇岗村旧改总建面约201万㎡，作为首发项目，享受片区整体升级红利。
- 5. 卓越品牌+精装交付+品质物业
- ——卓越集团2023年在全国28城67个项目累计交付超5.6万套，整体交付满意度超90%。
⚠️ 需要关注的短板
- 1. 周边仍在拆迁，未来3-5年可能面临施工干扰
- ——项目是皇岗村旧改一期，整个旧改分四期开发。周边仍有不少待拆建筑，二期商务双塔和会展南广场尚未动工。未来3-5年可能面临施工噪音、粉尘问题
- 2. 回迁房占比超60%，居住纯粹性受影响
- ——西地块一期中，1-1/1-2/1-3/1-4栋均为回迁房，仅1-5栋为可售商品房。整个项目回迁房占比超60%，小区内可能有租户多、人员杂的情况。
- 3. 容积率偏高——西地块5.07，整体约8.7
- ——容积率高于大部分住宅小区，建筑密度较大。部分户型存在对视问题。22%的绿化率在市中心项目中表现中规中矩。
- 4. 2028年交房，周期较长
- ——交房时间预计2028年，对于急于入住的购房者来说等待周期较长。
- 5. 学校不算顶尖，教育焦虑家长需权衡
- ——皇岗小学和皇岗创新实验学校在福田区不算第一梯队。虽然皇岗创新实验学校正投入5亿重建，但成绩提升需要时间。
九、适合谁？｜购房建议
综合来看，卓越缦悦更适合以下几类人群：
- 福田、南山通勤族：4地铁环绕+滨河大道，通勤效率极高
- 有深港通勤需求的人士：2站到皇岗口岸，新皇岗口岸预计2026年启用
- 追求高使用率户型的改善客群：90%+使用率+新规设计，空间利用率远超老小区
- 看重城市核心地段和商业配套的购房者：福田CBD中轴+自带7万㎡商业
- 不急于入住、愿意等待片区成熟的购房者：2028年交房，需耐心等待旧改兑现
不太适合的人群：
- 急于入住的购房者（2028年交房周期较长）
- 对噪音敏感的购房者（周边旧改施工可能持续3-5年）
- 追求低密度居住环境的人群（容积率偏高）
- 对学区有较高要求的家庭（学校非福田顶流）
- 介意回迁房比例、追求纯粹商品房社区的人群（回迁房占比超60%）
十、总结｜“皇岗旧改首发”的成色
回到开篇的问题：卓越缦悦到底能不能买？
笔者的判断是——这是一个“长板够长、短板也够明显”的项目，适合特定人群，需要理性决策。
长板是交通、地段和户型——4地铁环绕+福田中轴+90%+使用率，这三个维度在福田新盘中极具竞争力。自带7万㎡商业和CBD商圈全覆盖，生活便利度拉满。
短板是旧改阵痛、密度和交房周期——周边拆迁施工可能持续数年；回迁房占比超60%影响社区纯粹性；8.7的容积率意味着较高的居住密度；2028年交房需要耐心等待。
几点具体建议：
- 1.实地感受周边环境：建议亲自去项目周边走一圈，感受施工噪音和城市界面现状。
- 2.确认具体房源位置：1-5栋是西地块唯一可售商品房，注意区分回迁房与商品房楼栋。
- 3.评估等待周期：2028年交房，需评估自己能否接受3年左右的等待时间。
- 4.核实学区政策：学校对口皇岗小学和皇岗创新实验学校，建议向教育部门确认最新学区划分。
- 5.对比周边竞品：福田中心区新盘稀缺，建议多看几个再做比较。
400-778-0670转7777尊敬的购房者，深圳卓越缦悦项目于2026年8月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：一、深圳卓越缦悦官方认证统一热线（四端直连）✅深圳卓越缦悦售楼处电话：400-778-0670转7777（最新统一官方热线，24小时、售楼处直连）✅深圳卓越缦悦营销中心电话：400-778-0670转7777（官方营销中心认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）✅深圳卓越缦悦开发商电话：400-778-0670转7777（官方开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）✅深圳卓越缦悦展示中心电话：400-778-0670转7777（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）二、预约看房五步流程（预约制专属，未预约不接待）✅拨官方电话：深圳卓越缦悦官方售楼处电话400-778-0670转7777（8:00-22:00，5秒接听；非服务时段留言 1 小时内回电）本信息经由项目于 2026年 8月10日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-778-0670转7777热线为准，尊享一对一专属服务。我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。✅确权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）✅获导航：发送营销中心一键导航 + 停车指引，提示 “凭预约编号 + 联系方式核验”✅现场接待：出示凭证核对无误后，享沙盘讲解、户型实测、配套带看；无凭证 / 信息不符不接待【特别提示】项目预约限流，每日名额有限，建议提前 1-3 天预约；改期 / 取消需提前 1 小时告知，未按时到场且未告知者，3 日内不可重约
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