01
房子只值$90万、房贷却有$95万！这才是澳洲业主真正的危机
人们常用一种简单而可怕的算式，来描述刚买房者可能面对的困境。
你用100万澳元买下一栋房子，贷款95万澳元。随后房价下跌，房屋价值突然降至90万澳元，但你欠银行的钱仍是95万澳元。
这意味着你陷入了负资产。
于是，房主被困、银行蒙受损失、房地产市场陷入危机等标题纷纷出现。
不过，这个推演中有一个相当重要的环节经常被忽略：银行其实非常希望你继续偿还房贷。
正因如此，负资产并不必然像一些说法描述的那样，演变成一场灾难。
尤其在当前市场，银行正相互竞争以争取借款人。它们要的是能持续带来利息收入的房贷，而不是房屋；更不会想要价值低于欠款的房屋。
对贷款机构而言，关键在于借款人是否继续还款。
一旦还款状况发生变化，局面往往就会恶化，银行和房主都一样。此时，房屋价值与银行应收欠款之间的5万澳元差额，不再只是纸面数字，而成了现实问题。
如果银行收回房屋，再以90万澳元将其卖掉，单是5万澳元的短缺就需要处理，更不用说出售房产还会产生相关费用。在这种情况下，唯一占便宜的是以低价买入房产的人。
当然，有些卖方确实别无选择。离婚、疾病和失业都是生活中的现实，而个人未必能够控制这些事情。
但眼下围绕房价下跌的担忧，至少忽略了放贷的实际运行方式；说得严重一点，也可能是某些既得利益者为了让房价继续飙升而制造的声势。
银行不会被动等着房主陷入负资产。让贷款保持正常履约，符合银行自身的商业利益。
这不代表银行会免除债务、替房主挡住市场下跌，也不意味着买家可以放心借更多钱，指望银行出手相救。真正的区别在于：只要房主仍有能力偿还房贷，他的处境就与无法还款的人大不相同。
股市中，这种情况随处可见。股价下跌、投资组合缩水时，投资者很容易想在形势进一步恶化前卖出。但只要投资者负担得起继续持有，投资策略也没有改变，低迷时卖出可能只是把账面损失变成实际损失。
房屋的道理基本相同，唯一明显不同的是情感因素。人们对家庭住宅的情感依恋，通常不是对一篮子股票的感情所能相比的。
然而，资产价值下跌本身，并不会自动造成现金流危机。
与全球金融危机时期的美国房地产市场相比，澳洲还有一个重要的现实差异。当时，美国有许多房主留下钥匙便离开了房屋。
在澳洲，卖房的成本很高。印花税、中介费以及搬家产生的其他开支，合计起来可能十分惊人。我最近研究过这个问题，发现即便只是一次相对有限的换房升级，把这些费用算进去，搬家成本也可能超过10万澳元。
这相当于要偿还很多期房贷。
如果是我发现房屋价值低于房贷余额，我会先去找银行谈谈。原因不是银行是我的朋友，而是各家银行都在争取客户，也不愿让优质贷款流失。对贷款机构来说，一个仍在持续还房贷的房主很有价值。
我会向贷款机构说明自己的情况，询问能否获得更低的利率。特别是当另一种选择是在市场下跌时再融资或卖房时，我会更想争取到这样的利率。银行不一定会答应，但开口询问可能很有价值。
面对各种夸张的说法，有一点必须记住：陷入负资产，与无力偿还房贷，是两回事。
担心自己最大一项资产的价值，完全合理。但只要还能继续还款，房主就拥有一个关键优势——时间。
房价可能上涨，也可能下跌，甚至可能多年原地不动。没有人能准确知道下一步会怎样。因此，任何人若对下一轮房产崩盘作出胸有成竹的预测，都应当谨慎看待。
房屋贬值固然令人不安，真正棘手的却是那笔你已经无力负担的房贷。
对房主来说，最重要的是自己的财务状况如何，而不是房产估值每隔几个月显示出的数字。
02
2026成首次置业最难年份，房价已达工资10.2倍
最新研究显示，2026年可能是澳洲有记录以来首次置业者最难买房的一年。FoundIt研究指出，首府城市中位价住宅已相当于平均收入的10.2倍，为1970年以来最高水平。更重要的是，今年也是首次出现“存10%首付所需金额超过一年平均工资”的年份。
这项结果与“房价下跌有利于首次置业者”的直觉并不完全一致。研究认为，近期房价下跌主要集中在高端市场，首次置业者常买的低价房跌幅有限，部分地区甚至还在上涨。与此同时，加息降低借贷能力，工资增长追不上生活成本，使买家即使看到房价下跌，也未必能真正买得起。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，现在对首次置业者来说是“糟糕透顶”的时期。1989年利率曾高达17%，但当时房价大约是典型收入的4倍；如今利率低于当年，房价却是收入的10倍以上，意味着买房所需债务规模远高于过去。
政府5%首付计划也受到争议。支持者认为，它让买家不用等到存够20%首付就能入市；批评者则认为，这只是降低进入门槛，却没有降低实际房价和还款压力，甚至推高了低价市场竞争。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee警告，低端市场跌幅最终可能扩大。若使用5%首付计划的买家在价格仍高时入市，之后房价下跌，他们可能面临负资产风险。
研究列出的历史对比也很刺眼：1972年，中位价住宅约相当于3年半工资；1997年，房价约为收入4倍，平均首付5个月可存够；2020年虽然房价高，但利率处于历史低位。
相比之下，2026年的房价收入比、首付压力和还款负担都处在极端水平。
对首次置业者而言，短期房价回落并不等于购房环境改善。真正需要改善的是工资、供应、贷款压力和低价房可得性，否则“房价下跌”只会成为新闻标题，而不是买家真正能用上的机会。
03
悉尼房市冷清！三居室$350万售出，拍卖现场仅一人出价
在周六的拍卖会上，悉尼Bondi一套半独立式住宅以350万澳元成交，现场仅有一组买家出价。
这套位于6 Miller St的三居室房产共吸引两组买家注册竞拍，但只有一组真正参与，起拍价为340万澳元。
经过协商，该家庭把报价提高到350万澳元，该房产随即在拍卖中成交。
另一名注册竞拍者当时通过电话参与拍卖，是一名今年早些时候卖出过一套房产的当地人，最终没有出价。
还有一人在最后一刻通知不会到场。
McGrath Double Bay销售代理James Ledgerwood表示：“有一名注册竞拍者说下周一会买下它，但他错过了这个机会。”
“一些买家选择观望，认为拍卖结束后还能继续议价。”
这栋两层房产经过全面翻新，后院朝北。本周六悉尼共有444套房产参与拍卖，这是其中之一。
该房产的指导价为350万澳元，正好与底价一致。
Ledgerwood表示，整个销售推广期间有超过50组潜在买家前来看房。
在买家反馈后，指导价于拍卖前约10天从385万澳元下调至350万澳元。
Ledgerwood还表示，350万澳元这个价位终于让买家愿意参与。
04
千万海景豪宅狂跌3成！澳洲出台反洗钱新规，悉墨豪宅价格显著下滑
本周房市低迷扩散至全澳，花1500万澳元买一套顶层公寓，哪怕还能在户外热水浴缸里同时欣赏悉尼海港大桥和悉尼歌剧院，也开始显得像是2025年的事了。
房地产数据机构Cotality的数据显示，悉尼和墨尔本房价已较峰值下跌超过5%。与此同时，布里斯班、阿德莱德和珀斯的房市涨势也开始消退。
悉尼历史悠久的The Rocks区内，这套豪华顶层公寓去年成交时，买家想必觉得自己捡到了便宜——毕竟同一套房产2018年的成交价是1750万澳元。
几个月后，以940万澳元买下副顶层公寓的买家似乎才是真正的赢家。这套房产2019年的成交价为1400万澳元。
两套房产当初都由同一方以高得令人质疑的价格买入。不过，对原业主而言，比起两笔交易带来的数百万澳元损失，还有更多理由感到不满。
2020年，澳洲联邦警察（AFP）主导的犯罪资产没收工作组（Criminal Assets Confiscation Taskforce，CACT）对两套房产下达了限制令。这个工作组的任务，是没收有组织犯罪集团的非法财富和资产。
2024年，CACT通过“Cabestro行动”成功扣押了这两套房产。该行动是一起以墨尔本为基地的调查，针对涉及进口酒类的大规模欺诈；这起案件令联邦财政损失数亿澳元。
房产出售时损失数百万澳元，似乎说明洗钱者并不在乎买入价格，只要能把不法所得变成看似合法的财富，甚至可能顺带赚取资本收益。
自2020年以来，警方已冻结约12亿澳元犯罪资产，其中三分之二与房产有关。这足以说明金钱对犯罪阶层有多大吸引力。
不过，这种好日子已经受到打击。利率上升，加上资本收益税务处理方式改变，已经削弱了犯罪世界从房价上涨中获得的“免费搭车”；普通民众也同样受到影响。
上个月反洗钱规定改变后，数百亿澳元犯罪所得必须寻找新的去处。这些变化究竟给房价带来了多大的额外下行压力，成了一个耐人寻味的问题。
7月1日起，房地产中介、会计师和律师首次受到澳洲《反洗钱与反恐融资法》（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Act）约束。
这些从业者今后必须确认每笔交易的买卖双方身份，并将可疑活动报告给警方。买家不能再拎着一车现金、只带少量身份证明，在无需回答任何问题的情况下直接找上卖方中介。
澳洲金融犯罪监管机构AUSTRAC毫不怀疑，这一变化将影响房价。
AUSTRAC行政总裁Brendan Thomas此前表示，犯罪资金会推高房价，挤走“原本会由辛勤工作的澳洲人买下的房产”。
Thomas说，在新的监管环境下，流入悉尼顶层公寓的墨尔本犯罪所得将更难转移出去。
他说：“我们预计，这些改革会让更多类似案件曝光，并让可疑活动更早进入我们的视野，从而帮助发现目前尚未被发现的房地产交易洗钱行为。”
但在普通住宅价格是否会受到影响的问题上，外界并非看法一致。
房地产门户网站Domain首席经济学家Nicola Powell认为，普通住宅价格不会受到明显影响。她说：“从价格角度看，我们预计不会有重大影响，房产价值仍由供应、需求和利率决定。”
她表示：“这些改革会提高透明度，让交易更加严谨，尤其是对高价或复杂交易而言。”
AMP首席经济学家Shane Oliver说，目前没有可靠估算能说明有多少资金通过房产洗白，但相关交易看起来不到总交易量的1%。
他认为，洗钱交易很可能集中在房地产市场高端，而目前高端市场似乎承受着最大压力，原因是加息以及针对投资者的加税。
他说：“所以我怀疑，单独来看，更严格的监管只会带来非常轻微的影响。但在房价本已承受下行压力之际，它们可能放大市场疲软，尤其是在高端房产和高端城区。”
加拿大同样曾出现犯罪资金大量涌入太平洋沿岸房地产热点的情况，温哥华就是其中之一。该国的相关报告对反洗钱措施可能产生的影响，也没有给出明确判断。
2019年的一项早期研究发现，犯罪资金可能将不列颠哥伦比亚省房价推高5%。但《2022年Cullen委员会报告》认为，洗钱并不是住房负担能力问题或房地产价格上涨的重要原因。
Cullen总结说：“洗钱以及反洗钱措施对房地产价格的影响值得进一步研究，但我无法认定，洗钱是住宅房地产市场住房负担能力问题的重要原因。”
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