本文作者——Linda|前投行分析师、财经资深媒体人
楼市走到2026年，涨和跌第一次同时存在。
8月17日，国家统计局最新公布的7月份70个大中城市房价数据显示：一线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，二三线城市环比下降。其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.2%；而三线城市新房、二手房价格环比分别下降0.3%和0.4%。同一张统计表里，写着两个完全不同的市场。
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这种“冰火两重天”不是短期波动，而是一次定性变化正在落地。一个多月前的7月13日，国务院批复印发《扩大消费“十五五”规划》，这是国内首份以“大消费”为核心主题的五年专项规划，其中将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位，与汽车、智能家居并列。
简单一句归类，分量不轻。过去二十多年，住房在中国家庭资产表里的角色一直是投资品：买入等升值，持有即理财。而耐用消费品的定义恰好相反，买来是用的，用了会折旧，没有人指望一台冰箱、一辆家用车越放越值钱。定性从投资品转向消费品，意味着过去“房价永远上涨”的叙事，不再拥有顶层政策背书。
紧随定调而来的是一揽子宽松：首付比例下调、房贷利率维持低位、卖旧买新退税、带押过户落地，一线城市放宽购房门槛、上调公积金额度。政策工具箱几乎全面打开，市场上开始有人猜，松绑到这个程度，是不是新一轮普涨要来了？
但这轮政策的意图不是这个。
政策托的是成交，不是房价
政策出台时，市场处境是这样的。国家统计局的数据显示，上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；新建商品房销售面积下降11.6%，销售额下降13.6%。唯一的亮点在库存端，6月末商品房待售面积同比下降0.9%，连续4个月回落，存量在消化，但行情没有启动。在这样一份成绩单上出台一揽子宽松政策，与其说是点火，不如说是止血。
《扩大消费“十五五”规划》写的是这几条：优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场，建设“好房子”，推进城中村、危旧房和老旧小区改造。
共同点是稳住交易和居住品质，让想买的人买得起、想卖的人卖得掉、房企不爆雷。这几条里没有一条是冲着涨价去的。“房住不炒”的基调没有松动，高层也早已明确不再依靠房地产拉动短期增长。土地财政扩张、房价轮番上涨的旧模式，回不去了。
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那政策为什么还要下这么大力气？因为楼市的体量无可替代。2025年新建商品房销售额83937亿元，不算二手房交易和相关消费，仅新房销售额就相当于同年社会消费品零售总额的约17%。
而且买房不是买完就结束，后面还跟着装修、家电、家具、建材一整条产业链。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断是，住房回归居住属性之后，它的价值在于单笔金额大、产业链条长。政策要保的是这部分消费，不是房价。
政策能做的是托底，托不动的是基本面。基本面上，买房的人在减少，房子总量却在增加。
多余的房子，卖给谁
买房这件事的底层客户，正在从人口表上消失。
2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人，这是连续第四年净减少。新出生人口792万，出生率5.63‰，比2024年少了162万，创建国以来新低。十年前，这个数字还在1700万以上。不到十年时间，未来的购房主力砍掉了一半还多。
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结婚数据需要说清楚，2025年全国结婚登记676.3万对，较2024年回升超一成，但这轮回升主要来自农历“双春年”婚俗、婚姻登记全国通办释放的积压需求和各地补贴的短期叠加。
人口学界的主流判断是，适婚人口本身在快速减少，趋势难以逆转。2024年的610.6万对是45年来的低点，一年的反弹改变不了25至45岁购房主力持续收缩的曲线。婚房和首套是楼市最硬的两块刚需，地基正在变薄。
而在人口结构的另一端，60岁及以上人口已达3.23亿，占全国人口的23%。这批人手里的房子，未来会陆续通过继承和出售进入二手市场。买家在人口表的一头减少，卖家在另一头增加。
再看房子本身。据任泽平团队测算，中国城镇住宅存量已达335.5亿平方米，城镇人均住房建筑面积35.9平方米，套户比约1.07，户均一套的门槛早已跨过，总量短缺的时代结束了。结构上更不乐观，一二线远郊板块、多数三四线城市新区，入住率低迷的楼盘不在少数，不少房源长期处在租不出、卖不掉的状态。
一边是房子越来越多，一边是买家越来越少。福耀玻璃创始人曹德旺十几年前问过一个问题：有钱人握着好几套房，真正需要房子的年轻人买不起，多余的房子将来卖给谁？在房价持续上涨的年份里，这个问题没有人认真回答，因为总有下一个买家出现。而现在，792万这个新生儿数字，就是二十几年后购房主力的全部规模。
曹德旺说这话时正赶上全民囤房的高峰，“造玻璃的不懂房地产”是当时流行的调侃。他算的是一笔制造业的账，厂房和设备能持续产出商品和现金流，空置的房子什么都不产出，每年还要交物业费、维修费，资产本身也在折旧。他早年做过地产投资亏了数亿，此后几十年不碰开发、不囤房产。房价单边上涨的时候，这笔账没人愿意听；等到买家开始减少，它反而成了少数经得起检验的判断。
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普涨结束，分化开始
转折不等于崩塌，而是市场从同涨同跌转入分化。
分化的边界不在城市，在地段和产品。一线和强二线的核心地段、优质学区、成熟商圈次新房，有持续流入的人口和配套托着；县城产业基础薄弱，人口流出，还有远郊大盘和老旧高层，这些房子议价空间持续扩大，流动性越来越差。而且老旧高层的问题还会随时间加重，电梯老化、外墙维护、消防更新的成本一年比一年高，“拆不起、修不动”不是危言，是这类资产未来大概率要面对的处境。
需求端的变化同样不可逆。上半年新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，销售额的降幅大于面积，意味着卖出去的房子单价还在下探，购房者用脚投票的方向是更便宜、更实用。年轻一代不再愿意背三十年的高额房贷，买房的排序，以前是能不能涨，现在是居住舒适度、通勤配套和持有成本。当投机需求退场、自住需求成为绝对主力之后，靠预期炒作推高房价的机制就失去了燃料。
规则变了，房子在家庭资产表里的位置也跟着变。过去二十年，买房子只需要判断一件事：这个城市会不会涨。现在要判断这套房子未来还有没有人接，持有成本会不会一年比一年高，自己的收入能不能覆盖30年的月供。判断的难度上升了，容错率也下降。
汽车行业其实早就演示过这条路。汽车同样是家庭大额支出，同样有过供不应求的年代，但没有人囤汽车等升值，行业照样发展，消费者按需求和品质选车。住房归入耐用消费品之后，楼市的终局大概也是如此：机会不再属于所有买房的人，只属于选对城市、地段和产品的人。至于从楼市里腾出来的那部分钱往哪去，制造业和科技创新等实体领域能多分到一些，对整个经济来说，未必是坏事。#头条精选-薪火计划#
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