2026年8月，北京楼市整体呈现结构性分化行情，城六区市场冷热不均，石景山区打破此前全域价格回调的态势，走出“外围降温、核心走强”的分化格局。
全区二手房均价小幅微降0.24%，但古城、苹果园-杨庄、刘娘府三大核心板块逆势环比上涨，新房市场更是全线走高，板块最高涨幅达1.8%，成为京西少数具备价格上行动力的片区。
本轮上涨并非短期炒作，而是轨道交通落地、教育配套兑现、首钢产业赋能、城市更新多重利好叠加的长期价值兑现。
下面结合市场数据、规划红利与购房需求，拆解三大上涨区域的核心逻辑。
古城板块是石景山区本轮房价上涨的核心引擎，也是全区新房供应最集中、涨幅最稳定的片区。8月板块新房成交均价68700元/㎡，环比7月上涨1.4%，中海寰宇天下、中海学府里等标杆楼盘成交价止跌回升，次新二手房均价45253元/㎡，结束连续五个月的下跌态势，优质三居室房源议价空间从10%收窄至3%以内。支撑古城板块价值上扬的首要因素是轨道交通全面成型，1号线古城站改造工程完工，1号线支线进入通车倒计时，叠加M11号线衙门口西站上盖商业综合体首程时代中心落地，形成四轨交汇的交通枢纽，20分钟直达金融街、30分钟通达中关村，承接大量海淀、西城外溢刚需与改善群体。
产业与商业配套的落地进一步夯实古城房价支撑。首钢园作为北京重点打造的产业新城，服贸会永久会展小镇持续建设，大量科创、文化企业入驻，片区职住平衡度大幅提升，本地自住需求持续释放。教育资源兑现成为刺激购房需求的关键变量，2026年9月首钢东南区配套中小学正式招生，十二年一贯制优质教育补齐片区短板，学区属性带动中海长安誉、中海寰宇天下等改善盘成交量环比上涨22%，120㎡以上大三居房源供不应求。同时，古城板块沿长安街分布，大型商超、公园、三甲医院配套成熟，城市界面持续更新，老旧小区加装电梯、管线改造工程落地，次新房与老小区价差持续缩小，保值属性凸显。
苹果园-杨庄板块是8月涨幅最快的片区，板块二手房均价42461元/㎡，环比上涨1.8%，为全区涨幅榜首，新房项目中海瑞文里、越秀天玥去化速度明显加快。该板块最大优势是双地铁交汇，6号线杨庄站、1号线苹果园站实现三线换乘，直达海淀五路居、海淀黄庄，成为海淀上班族首选外溢板块。2026年苹果园交通枢纽立体开发项目进入收尾阶段，集商业、公交、地铁、住宅于一体的轨道微中心成型，新增四千余个非机动车停车位，彻底解决通勤拥堵难题，大幅提升片区居住便利性。
教育资源是苹果园板块房价上涨的核心抓手，片区配套北大附十二年一贯制学校，2026年招生规模扩大，低密洋房产品中海瑞文里凭借90%超高得房率、75-137㎡全周期户型，单价稳定在62000元/㎡，看房量较7月增长三成。与古城高密度高层社区不同，苹果园片区以1.7容积率低密住宅为主，西山枫林、雍景天成等次新小区背靠西山生态带，生态资源稀缺，改善型购房者占比超六成。对比五里坨、广宁村等外围板块因库存过高持续降价，苹果园依托通勤、教育双重优势，走出独立上涨行情，尤其是80-100㎡刚需三居流通性极强，业主挂牌价普遍上调2%-3%。
刘娘府-八大处高端改善板块，属于石景山区房价天花板，8月板块均价95700元/㎡，保持平稳微涨态势，绿城西山云庐等低密别墅产品成交稳定，成为京西高端改善置业的核心选择。该板块无刚需新盘供应，土地稀缺性极强，背靠八大处森林公园，生态资源无可替代，主打低密洋房、叠拼别墅，客群以金融街、海淀高收入改善家庭为主，不受刚需市场波动影响，抗跌与增值能力突出。不同于古城、苹果园的刚需刚改定位，刘娘府板块上涨逻辑在于稀缺土地与高端居住属性，全区几乎无新增住宅用地，存量次新洋房逐年减少，业主惜售情绪浓厚，挂牌房源稀缺，价格长期保持坚挺。
对比三大上涨板块，五里坨、金顶街、广宁村等外围片区8月房价持续走低，二手房均价环比下跌0.8%-1.1%，核心原因是新房供应量过大、配套落地缓慢、通勤成本偏高，与核心板块形成鲜明反差。2026年石景山楼市的分化逻辑清晰：房价上涨片区全部满足“地铁枢纽+优质教育+产业支撑”三重条件，而配套滞后、远离轨道的外围板块持续承压。
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