一、一个景德镇房东的真实遭遇

2020年国庆节，景德镇林女士买了一套公寓，恰好认识了在楼下搞装修的孙先生。林女士让孙先生帮忙装修，之后干脆把房子口头租给了他，说好一个月几百块。孙先生付了一季度的租金后，就再也没给过钱。接下来三年多，林女士隔三差五发微信、打电话催租，孙先生要么不接，要么敷衍两句，钱是一分没见着。

2024年，林女士亲自跑到公寓一看，里面住的竟是陌生人——孙先生把房子转租给了别人，租金翻了好几倍。自己当房东，房子被别人拿去赚钱？林女士一纸诉状把孙先生告上了法庭。

二、法律怎么说？口头约定照样有效

很多人以为“没签合同就白租了”，这是误解。《民法典》第469条明确规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。也就是说，口头租房协议在法律上是认可的。

但有一个例外：《民法典》第707条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。林女士和孙先生口头约定的租期超过了六个月，严格来说应该签书面合同。不过，只要双方微信聊天记录能证明租赁关系确实存在、租金标准双方认可，法院依然可以认定租赁合同成立并有效。

本案中，孙先生连面都没露。但法官看了微信聊天记录和转账凭证后认定：虽然没签纸质合同，但双方确实存在租赁关系，口头约定照样有效。孙先生住了三年多，扣除已交部分，还欠着数万元租金。法院判他限期付清，外加逾期利息。

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不过物业费法院没支持——当初口头没说清楚这笔钱该谁出，现在拿不出证据，只能林女士自己扛。

三、三个教训，每个房东都该记住

教训一：转租必须经房东同意。《民法典》第716条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。孙先生擅自把房子高价转租，林女士完全有权解除合同并要求赔偿。但如果她知道得早一点、行动得早一点，也不至于让陌生人住了那么久。

教训二：物业费谁出，嘴上说了不算。你说租客答应出，租客说没答应过，法官信谁？只能信证据。物业费、水电费，谁承担、怎么交，全部写进合同。

教训三：欠租别拖，赶紧催。林女士聪明的地方在于，这三年她一直在催——发微信、打电话，这些记录都成了“我一直在要钱”的铁证。一旦欠租，马上用微信或短信催，既留证据又防止过期。

四、2025年新规，给房东和租客更多保障

2025年9月15日起，《住房租赁条例》正式施行。这部行政法规带来了几项实打实的变化：

  • 押金不能随便扣：合同必须明确约定押金数额、返还时间和扣减情形，出租人无正当理由不得扣减押金。
  • 合同必须备案：租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。出租人不备案的，承租人可自行办理。
  • 房东不能暴力赶人：解除合同要留出合理腾退时间，不得采取暴力、威胁等方式逼迫租客搬走。

一份月租仅数百元的口头约定，最终演变成一场耗时数年、对簿公堂的官司。林女士虽然赢了官司，但耗费的时间、精力和诉讼成本，远不止判决支持的金额。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，也不保护只会“口头说说”的人。无论是房东还是租客，白纸黑字才是最好的保障。签一份规范的租赁合同，花不了多少时间，却能省去日后无数的麻烦。

王文洪律师，在景德镇执业。专注处理民商事纠纷（合同、民间借贷、婚姻家事）、劳动争议、刑事辩护及执行案件等法律业务。

【声明】本文案例已作脱敏处理，当事人姓名为化名；本文仅作普法参考，不构成对具体案件结果的任何保证或承诺。