就在近日, 再次传来新盘动态!
一边是曲江杜陵板块的西安金茂府, 首次规划公示正式曝光；另一边是奥体核心区的绿城沁香园, 案名官宣后产品信息也同步释放。
一个瞄准千万级顶豪市场, 一个则切入奥体核心区最稀缺的125㎡、139㎡改善面积段。
先来看西安金茂府。
8月11日, 西安市自然资源和规划局曲江分局发布《西安金茂府、西安金茂府二期项目公示》。
根据目前披露的信息, 项目分为一期、二期开发, 2宗地合计约61.26亩, 规划22栋住宅, 共154户。
其中一期净用地约37.34亩, 规划13栋住宅, 共94户；二期净用地约23.92亩, 规划9栋住宅, 共60户。
两期住宅计容建面合计约4.83万㎡,容积率均为1.2。
按照总户数反算,项目平均每亩地仅约2.5户, 户均住宅建筑面积超过300㎡。
从这个规划来看, 西安金茂府的定位已经非常明确, 纯低密叠拼+大面积改善, 直接瞄准西安塔尖住宅市场。
值得注意的是, 项目两宗地中间区域因为发现古代道路遗址,最终调整为绿地, 因此形成东西两侧分期开发的格局。
从公示的建筑剖面来看, 项目住宅主体为地上3层, 层高约3.6米, 同时结合地下空间、露台、阳台以及种植平台等设计。
如果最终产品能够按照目前效果图兑现, 这个项目在西安高端住宅市场的辨识度会非常高。
更重要的是,1.2容积率本身就足够稀缺。
目前西安主城能够看到的低密纯住宅土地越来越少, 与其接近的九曲松间, 容积率约1.3,一期备案价格已经接近5万/㎡, 二期更是全面突破5万/㎡。
所以金茂府未来的价格, 从拿地开始就已经成为市场关注的重点。从成本端来看, 项目的价格确实具备一定想象空间。
西安金茂府2宗地，成交总价在约8.67亿, 对应楼面地价约2.39万/㎡，因此售价经推测可能会只会超过5万/㎡，甚至更高！
当然, 最终价格还要等待正式备案，不论如何，西安金茂府将毫无疑问进入西安千万级住宅市场, 甚至成为今年西安顶豪市场最受关注的新盘之一。
从地段来看, 项目也确实撑得起这样的定位。
项目位于曲江杜陵片区, 一路之隔就是曲江第一学校, 周边还有曲江德闳学校、中大国际医院、西北妇女儿童医院、杜陵生态遗址公园、中国唐苑等资源。
同时,中大国际99、九曲松间、雁栖玫瑰园、中海曲江大城等高端项目已经形成圈层。
对于顶豪项目来说, 产品只是其中一个维度, 周边居住人群和资源密度同样重要。
从这一点来看, 金茂府的地段与产品, 基本已经形成了比较完整的高端住宅逻辑。
同时在今日，绿城正式官宣奥体纯新盘案名,绿城沁香园终于揭开神秘面纱。
这是绿城在全国打造的第三座沁香园, 同时也是绿城深耕奥体多年之后, 又一个值得关注的品质改善项目。
项目所在位置同样非常核心。
绿城沁香园位于港务港丰路以北、和悦路以东,净用地约34.03亩, 容积率2.5。
北侧一路之隔就是华润万象汇, 距离双寨站约300-400米, 这里还是3号线、14号线换乘站。
商业、地铁、学校、公园, 几乎全部集中在项目周边。尤其是万象汇, 预计近期正式开业, 未来从项目步行即可到达。
教育资源方面, 项目西侧紧邻陆港第五幼儿园, 周边还有高新一中陆港学校。
再加上奥体中央公园、灞河国际水岸线以及总部经济集群, 绿城沁香园的配套体系已经非常成熟。
真正值得关注的, 还是沁香园的产品面积段。
根据目前释放的信息, 项目规划8栋20-26层高层、小高层住宅, 住宅产品面积段约125㎡、139㎡。
这两个面积段, 恰好击中了当前奥体核心区非常明显的产品空缺。
过去几年, 奥体板块的新房市场已经全面进入改善阶段。
绿城桂冠东方主力户型约176-278㎡,绿城润百合主力约139-170㎡,金茂璞印云湾、文昌临江阅等项目同样以改善大户型为主。
对于预算有限, 但又希望进入奥体核心区的购房者来说, 可选择的新房越来越少。
沁香园的125㎡、139㎡,刚好把产品门槛往下拉了一档，这也是项目最大的市场机会。
尤其在奥体核心区新房供应逐渐稀缺的情况下, 125㎡三房、139㎡四房这样的产品, 对首改和改善家庭来说, 总价接受度会明显更高。
与此同时, 绿城在奥体的品牌号召力也已经经过市场验证，今年1-7月, 绿城稳居西安房企销售额TOP1。
其中绿城桂冠东方热销约15.29亿元, 绿城润百合热销约12.79亿元, 均位于区域前列。
所以对于沁香园来说, 稀缺地段、成熟配套、黄金面积段, 再叠加绿城品牌, 项目的市场关注度已经不需要过多解释。
总体来看, 西安下半年改善市场正在出现一个比较明显的变化。
高端住宅越来越强调稀缺性，随着越来越多品牌房企进入西安核心板块, 下半年市场真正值得关注的, 可能已经不是单纯的新盘数量, 而是这些项目究竟能够把产品做到什么程度。
对于购房者来说,新选择越多, 对市场的意义就越大。
尤其是改善市场, 当品牌、地段、产品开始正面竞争之后, 最终受益的依然是购房者。
至于金茂府最终会卖到什么价格, 沁香园又能否成为奥体下个爆款, 接下来就等项目正式入市见真章！
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