人物简介
宋红卫，同策研究院资深研究负责人，深耕不动产研究领域十余年，长期追踪全国楼市行情、宏观调控政策与各层级城市发展规律。依托同策集团全产业链业务底座，带领研究院搭建行业独家大数据研判体系，研究覆盖宏观经济、土地市场、住宅交易、商办存量、城市更新、不动产资管等全赛道，为政府决策部门、房企、金融机构提供量化预判与落地战略参考。团队兼具量化建模与实地调研能力，硕博专业研究团队为核心支撑，依托每年百万级真实购房者一手需求数据，形成区别于市面传统研究机构的核心差异化优势。
一、深耕不动产研究十余载，同策研究院的核心差异化优势
问：您深耕地产研究十余年，长期跟踪全国楼市、政策与城市发展。能否聊聊您扎根不动产研究的初心？以及同策研究院，和市面上其他研究机构相比，最核心的差异化、专业优势体现在哪里？
宋红卫：房地产是民生“衣食住行”里体量最大的行业，对比欧美成熟市场，房地产业增加值长期稳定占据各国GDP10%左右，无论时代如何变化，住房相关需求始终长期存在。但行业在持续迭代，增长逻辑、购房者需求、房企盈利模式、配套政策制度都在不断改变，市场对专业、精准、有前瞻性的行业研究需求从未中断，这也是我长期深耕不动产研究的核心初心。
同策研究院的核心竞争力主要体现在三点：第一是独家数据底座，我们不只是整合公开行业数据库，更依托集团代理业务，沉淀每年百万量级真实购房者需求一手数据，这是量化研究最核心的底层素材；第二是复合型专业人才团队，研究院研究人员以硕博学历为主，同时要求兼具量化建模分析、实地定性调研双重能力，由此搭建大量成熟行业量化研判模型，实现市场趋势前置预判；第三是全赛道落地视角，研究范围覆盖宏观、中观、微观全维度，区别于纯数据咨询机构，集团自有长租公寓、社区商业、养老地产运营实操经验，研究结论更贴合企业落地经营需求，服务于政府、开发企业、金融机构多元主体。
二、楼市步入存量调整周期，K型城市分化将持续加剧
问：站在当前时点，结合最新土拍、成交、政策环境，您如何总结今年的楼市底色？未来一年全国房地产市场会呈现怎样的走势？一二线与三四线的分化格局是否会继续加剧？
宋红卫：当下房地产最核心的变化，是正式全面迈入存量市场阶段。存量时代有四大标志性特征：城市开发边界基本锁定，新增土地供给以城市更新、存量改造为主；住房需求回归纯粹消费属性，二手房逐步成为市场交易主力；新房核心价值是高品质改善，不再是基础刚需供给；不动产价值逻辑从开发销售转向长期运营管理，行业正式进入资管时代。
当前楼市整体处于持续调整周期，投资投机需求基本出清，市场由刚需、改善两类客群主导。刚需置业需求主要依靠二手房承接，住建部数据显示，2026上半年二手房交易占新房、二手房总成交量比重达50.4%，全国18个省市二手住宅成交面积超过新房；新房则依托“好房子”新规，凭借更高产品标准、实得面积优势，持续释放改善4置换需求。房企拿地策略明显收缩，资金集中涌向核心城市优质地块，高地价、高溢价地块频繁出现，楼市K型分化特征愈发突出。
城市层面分化清晰：一线、核心二线城市属于K型上行端，人口持续流入支撑住房需求韧性，市场率先结构性筑底，房企投资持续聚焦；人口持续流出、产业薄弱的低能级三四线为下行端，库存高企、居民支付能力不足，市场长期以价换量、核心任务去库存。
单座城市内部同样分化：新房依托产品新规持续溢价、价格稳步走高，二手房流通依靠降价换取成交。未来12个月，这种强弱分化格局还会进一步延续、拉大。
三、保障房体系完善重塑住房市场，房企开发重心转向改善赛道
问：近两年配售型保障房、保租房大规模落地，重塑了国内住房体系。在您看来，保障房大量入市，究竟是分流了刚需，还是托举了行业稳定？对房企拿地、产品定位、市场布局会带来哪些长期改变？
宋红卫：大规模发展保障性住房，是国内房地产市场走向成熟完善的标志性信号，也是城市综合实力提升的体现，成熟海外经济体均配套完善保障房体系。保障房核心价值有两层：一是承接低收入群体、应届毕业生等新市民基础居住需求，稳定城市民生与人才吸引力，是房地产市场长期稳定发展的底层支撑；二是短期存在双向影响，集中大批量保障房同期入市，会阶段性分流刚需购房客群，但长期来看，保障房居住人群收入提升后，置换购房需求会延迟释放，属于行业中长期储备客群。
站在房企经营角度，刚需赛道未来将由保障房、二手房共同承接，房企拿地、产品定位、区域布局必须做出长期调整：开发重心全面向改善型住宅倾斜，聚焦核心城市改善置换需求，刚需住宅不再是房企主流布局方向。
四、改善需求迎来质变，刚需、改善、豪宅各有专属市场机会
问：目前一线、强二线城市，置换改善已经成为市场主力。您观察当下改善群体的需求发生了哪些质变？未来改善盘、刚需盘、高端豪宅的市场机会分别在哪里？
宋红卫：当前改善客群需求发生三大核心转变：
1、从单纯面积升级，转向全维度品质提升。购房者不再只看重房屋大小，对新规“好房子”产品力、得房率、精装标准、社区物业服务提出硬性要求，不少高收入群体直接跳过刚需阶段，一步到位购置终改产品；
2、从单一居住功能，转向稀缺资源绑定。核心地段、江景、优质学区、低密社区、纯粹圈层成为改善客群核心决策要素，房产保值增值的资产属性权重大幅提升；
3、置换模式闭环化，“卖旧买新”成为主流。改善置换高度依赖二手房流通效率，置换补贴、个税退税、公积金提额等政策，会直接左右置换意愿。
三类产品未来机会清晰：
1、改善盘：一线核心板块阶梯式置换需求旺盛，强二线城市迎来一步到位终改需求释放窗口，置换配套政策持续托举市场；
2、刚需盘：仅老城成熟配套板块具备稳定去化优势，5分钟通勤、商业、教育齐全的刚需产品，搭配低首付、低利率政策，安全上车属性更强；
3、高端豪宅：一二线城市核心江景、低密稀缺地块顶豪产品抗跌属性突出，下行周期需求韧性更强，核心稀缺资源豪宅保值优势长期凸显。
五、行业告别高周转，头部、中小房企分化出不同突围路径
问：行业彻底告别高周转增量时代，房企从“盲目拿地”转向“精准择地、存量运营”。您认为未来房企的投资筛选标准是什么？中小房企、头部房企各自的突围赛道是什么？
宋红卫：房企投资底层逻辑彻底转变，从追求规模转向追求稳定利润，核心筛选标准分为三层：
1、资金逻辑：摒弃高杠杆、高周转，优先选择回款稳定、去化周期可控地块，严控资金沉淀风险；
2、城市选择：聚焦人口持续流入一线、强二线核心板块，规避人口流出、高库存三四线，重点布局城市更新、改善需求集中优质土地；
3、经营模式：加大轻资产布局，减少重资产拿地比例，拓展代建、商业运营、物业管等低投入赛道，降低开发周期风险。
不同规模房企突围方向差异明显：
1、头部房企：依托低成本融资优势，持续拿下核心城市改善地块，深耕“好房子”产品；深度参与资金体量更大、周期更长的城市更新项目；打造“开发+长期运营”双主线拉长收益周期；输出品牌、管理能力拓展代建、商管轻资产业务，不靠重拿地实现规模增长。
2、中小房企：依托本地地缘资源深耕单一熟悉城市，打造小而精品质项目，靠本地化服务建立竞争壁垒；切入头部房企忽视的细分赛道，如区域城市更新细分环节、文旅地产、养老地产；以联合体、分包形式参与央企主导城市更新、EPC+O项目，依托产业链合作降低独立开发风险。
六、商办土地续期存多重痛点，存量资产如何提前避险盘活
问：您长期关注商办存量、土地到期续期问题。未来几年全国大量商办、产业用地面临续期窗口，目前行业最大痛点是什么？持有存量商业、写字楼、产业园区的企业，该如何提前避险、转型盘活？
宋红卫：当前商办、产业用地续期行业痛点集中四点：
1、全国无统一续期评估标准，仅上海、广州少数城市出台细则，各地“一城一价、一地一议”，企业成本无法预判；
2、续期资金成本高，多数城市续期补缴基准地价70%，核心大宗资产补缴金额可达数亿，直接压缩项目收益；
3、产权协调难度大，多数商办楼宇分散持有数十上百个小业主，续期、改造需全体权利人同意，沟通成本极高；
4、金融估值受限，剩余年限低于20年商办资产被银行认定高风险，贷款额度大幅下调；二级市场交易折价40%-60%，REITs发行估值承压。
土地续期细则落地长期利好行业：修复存量资产估值逻辑，降低企业融资成本，拓宽REITs盘活通道，政策还为公募REITs资产简化续期审批流程。但利好分化明显，核心地段、运营现金流优质资产估值修复显著，低效闲置商办资产折价压力会进一步加大。持有存量商办、产业园区企业可从三点提前避险盘活：
1、测算完整续期资金成本，提前规划现金流；
2、迭代优化运营业态，优先布局高坪效产业、商业业态，用稳定现金流覆盖续期支出；
3、灵活选择续期方案，现金流紧张可缩短一次性续期年限，或以长期租赁模式降低短期资金压力。
七、大数据研判破解传统调研短板，三维框架平衡数据、政策与市场体感
问：同策研究院拥有成熟的大数据研判体系。传统调研容易滞后、片面，大数据研究真正解决了行业哪些痛点？您在日常研判中，如何平衡宏观政策、数据模型和一线真实市场体感？
宋红卫：传统行业调研普遍存在数据来源零散、统计口径不一、数据真实性差、无法交叉核验等问题，同策大数据体系针对性解决行业核心痛点：
1、多源数据交叉校验、属地人工实地校准，搭建完整可追溯真实业务数据链条，解决数据不可对比、无法穿透的难题；修正企业注册地统计偏差，以实际办公、经营地址为底层分析购房人群结构，研判精准度大幅提升；
2、搭建标准化存量资产多维评价体系，搭配AI智能预警模型，解决存量不动产底数不清、价值难以量化评估的行业难题；
3、打通一线业务与研究端壁垒，集团自有长租、商业、养老运营项目实操经验融入模型，相比纯第三方咨询机构，研究方案落地性更强。
日常市场研判坚持三维平衡框架：宏观政策定行业长期方向，量化数据模型提供客观趋势预判，一线项目实地调研补足真实市场体感，三者相互印证，避免单一维度分析带来的片面、脱离实际的结论。
八、未来3-5年不动产行业发展趋势，给年轻从业者务实职业建议
问：房地产已经进入全新的存量时代，底层逻辑完全重构。您如何看待未来3–5年不动产行业的发展走向？对于地产研究、资管、城市更新领域的年轻从业者，您有哪些务实、落地的职业建议？
宋红卫：未来三到五年，不动产行业会形成全新发展格局：
1、开发逻辑彻底转型，告别高周转规模红利，进入品质、数字化、长期运营驱动周期，行业竞争比拼产品科技、建筑质量、全周期物业服务；
2、业态价值持续分化，传统住宅、老旧商业重资产进入价值重估阶段；产业不动产依托科创、高端制造稳定现金流，长期具备估值溢价；
3、存量赛道成为核心增量，城市更新、低效楼宇改造是行业核心抓手，落实控增量、去库存行业主线；
4、不动产金融持续完善，REITs政策持续放宽，存量资产投资、运营、退出完整金融闭环成型。
针对不同赛道年轻从业者的落地建议：
1、地产研究：跳出传统新房交易数据局限，补充存量运营、公募REITs、产业地产专业知识，搭建“政策-量化数据-实地走访”三维研判思维，不单纯依靠模型输出结论；
2、不动产资管：下沉一线项目全流程实操，吃透资产尽调、改造定位、招商运营完整链条，熟练掌握REITs、资产证券化底层规则，适配存量资产盘活核心需求；
3、城市更新：不能仅掌握规划设计，同步深耕地方更新政策、多方产权协调、产业招商复合能力，优先进入地方更新平台、头部专业运营商积累实操项目经验，赛道人才缺口长期存在。
采访手记
整场对话能清晰感受到宋红卫对不动产行业长期、冷静的深度思考。十余年行业研究经历，让他完整见证楼市从增量扩张走向存量运营的全周期变革。在行业普遍浮躁、市场观点碎片化的当下，同策研究院坚持以真实一线数据为根基，兼顾量化模型与实地体感，跳出单纯纸面分析，给出可落地的行业判断与企业经营思路。当行业彻底告别高增长红利，数据驱动、长期运营、精细化深耕，将是所有不动产从业者必须把握的新生存逻辑。不追逐短期市场热点，立足长期行业规律做客观预判，这是宋红卫与同策研究院始终坚守的研究底色。
来源 | 紫娜闻见
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