金九银十提前热了，北京楼市新政后的三个信号
8月18日，北京楼市的"金九银十"似乎提前按下了启动键。8月7日深夜那纸新政出来之后，市场的反应比很多人预想的要快。
头一个信号来自中介门店。北京链家一位门店经理说，新政后的头一个周末，仅周六一天带看量就达到18组，而此前周末平均也就12组左右，涨了50%。姚家园大区的成交量比上一周增长18%。合硕机构代理的项目，到访量整体增加50%到60%，成交量提升10%到20%。五环到六环之间的刚改项目，反应尤为明显。
网签数据也印证了这股暖意。8月11日当天，北京新房网签183套，其中住宅92套；二手房网签646套，住宅581套。要知道7月份北京二手住宅日均网签大约453套，这一天的数据确实拉开了差距。当然，网签有滞后性，新政对成交的实质拉动，后面一两周还会继续释放。
第二个信号在土地市场。8月4日，朝阳广渠路地块经过191轮竞价，中海新城以83.99亿元拿下，溢价率19.13%，楼面价8.14万元每平米。仅仅8天后，海淀四季青地块130轮举牌，金茂97.61亿摘得，住宅楼面价8.81万元每平米。一周之内，年内总价高点两度被刷新。开发商愿意砸钱抢核心地段，说明对政策托底有信心。
第三个信号在政策基调本身。今年3月发布的"38号文"明确，对经营性房地产开发用地实施"控增量、盘存量"，建立"增存挂钩"机制。说白了就是，新增供地不能超过盘活存量土地的规模。这意味着核心地段的优质地块会越来越稀缺，房企的争夺会更激烈。
新政的七项措施涵盖三个层面：降门槛、提额度、畅通置换链条。非京籍购房社保从2年降到1年，意味着五环内购房资格向更多外地刚需打开。公积金双缴家庭首套最高可贷340万，比此前翻了近一倍。房屋赠与取消受赠人资格核验，也让家庭内部房产流转更顺畅。这三招组合在一起，瞄准的是刚需和改善两头。
从市场结构看，北京今年1到7月二手商品住宅累计成交10.76万套，同比增长6.2%。新房累计成交2.54万套，同比增长3.6%。二手房挂牌量从1月末的13万套降至7月末的11.5万套，减少了约1.5万套。供给压力在缓解，但出清周期仍有18.3个月。换句话说，库存去化还需要时间，政策暖风能加速这个过程，但没法跳过。
我的判断是，金九银十确实值得期待，但别指望普涨。新政释放的是刚需和改善需求，土地市场热的是核心区稀缺地块。二手房挂牌量虽然在降，但以价换量的格局没变。接下来两周很关键，如果到访量能持续转化为签约，这一轮行情就有支撑。如果只是看的人多、买的人少，那热度也就是阶段性脉冲。
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