2026年5月，新加坡房市有一笔交易特别引人注目：
Orchard Court，一栋1973年建成、剩余地契仅46年的公寓，其一套1442平方英尺的单位以215万新元成交，尺价1491新元。
215万新元买一套只剩46年地契的房子！
这有些令人困惑了。
因为通常情况下，地契年限越低，房子越不值钱。
我们不妨对比一下：
同月在River Valley，Irwell Hill Residences一套667平方英尺的两房单位，剩余93年地契，以200万新元成交，尺价2997新元。
也就是说：
同样的预算，完全可以购买一套剩余93年地契的新房子。
那么，新加坡人为什么会购买低地契年限的房子？
01
数据说话：
老公寓正在回温
根据市区重建局和Realion Research数据，40年以上老公寓的转售需求，自2018年以来持续上升。
2018年，40年以上租赁地契老公寓的转售量仅101套，中位尺价914新元。
到了2024年，转售量翻了超过三倍，达到323套，中位尺价1109新元。
2025年前7个月，至少已有215套成交，中位尺价1115新元。
新加坡40年以上非有地私宅转售数据（2018-2025年7月）
这个增长不是偶然。
2012年以来，新加坡新旧公寓尺价差距逐渐变大，2025年新旧公寓的中位尺价差距扩大至122.3%。：
2012年，40年以下公寓的尺价比40年以上公寓仅高出7%；
2017年，这个价差扩大到31.7%；
2025年前7个月，5年以下新公寓的中位尺价达到2479新元，比40年以上老公寓的1115新元高出122.3%。
新加坡新旧公寓尺价差距变化（2012-2025年7月）
Orchard Court并非个案。
2026年第二季度，多个老公寓项目录得转售交易：
Neptune Court：剩余地契约48至49年；
Lagoon View：剩余50年；
Lakepoint Condominium：剩余56年；
Pine Grove：剩余57年。
老公寓了，正在进入买家视野。
02
为什么越来越多人买老公寓？
三个原因
OrangeTee and Realion Group的首席研究员兼策略师Christine Sun指出，老公寓通常更实惠，提供比新公寓更大的居住空间。
具体而言，越来越多人买老公寓有三大原因：
原因一：
新公寓越来越贵，面积越来越小
新加坡私宅价格持续攀升，新公寓尺价普遍超过2200新元，部分核心区域甚至更高。
同样的预算，新公寓只能买到越来越小的单位。
以Orchard Court和River Valley为例：
River Valley新公寓667平方英尺卖200万，Orchard Court老公寓1442平方英尺卖215万。
几乎相同的预算，面积差了一倍。
新加坡新公寓中位尺价趋势（2018年-2026年上半年）
原因二：
房龄会变老
成熟地区的地段价值不会消失
老公寓往往位于成熟地段。
Orchard Court紧邻乌节路购物区，靠近索美塞地铁站，周边商场、餐厅与生活配套一应俱全；
Neptune Court位于东海岸Marine Parade，靠近Marine Terrace地铁站，步行可达东海岸公园和Parkway Parade；
Ivory Heights靠近裕廊东商业枢纽和裕廊湖区的长期规划。
租客看重的是位置、交通和便利性，而不是房子是哪一年建成的。
对于那些注重生活品质和通勤便利的买家来说，老公寓的地段优势是新建郊区项目难以替代的。
原因三：
租金回报率并不差
对于投资者来说，老公寓的租金回报率可能比想象中更好。
如果Orchard Court以215万新元的成交价、每月约6500新元租金计算，毛租金回报率约为3.6%。
考虑到老公寓的买入成本更低，实际回报率可能更具竞争力。
租客通常更关注房屋的月租金、位置、可使用空间、条件和便利性，而不是房产还有50年还是80年的地契。
对于以租金收入为主要目标的投资者来说，老公寓提供了一个相对较低的入场门槛。
2026年新加坡私人住宅市场关键指标预测
03
老公寓的代价是什么？
便宜不是没有代价的，老公寓的低价背后，是几个必须面对的现实。
代价一：地契在不断归零
租赁地契的价值随着剩余年限缩短而衰减，尤其是在剩余年限较短时，衰减速度会加快。
一个剩余46年地契的房子，10年后只剩36年，20年后只剩26年——届时买家池将大幅缩小。
这就意味着：
你的使用年限很短，而且必须赶在买家消失之前出手。
新加坡99年租赁地契价值衰减模拟图
代价二：贷款和CPF越来越受限
根据CPF规定，剩余地契不足20年的房产不能使用CPF购买。
剩余地契在30至60年之间时，需要买家年龄加剩余地契年限至少达到80年才能使用CPF。
如果达不到这个门槛，CPF使用额度将被按比例缩减。
银行方面，大多数商业银行在贷款到期时剩余地契不足30年的情况下，可能不会批准住房贷款。
这意味着：
你今天买得起，不代表10年后别人也买得起。
对于一个35岁的买家，一套剩余46年地契的房子，到他65岁时地契只剩16年。
届时无论是CPF还是银行贷款，都将面临严重限制。
代价三：维护成本可能更高
老公寓的电梯、管道、外墙、防水系统可能已经到了需要大修的年龄。
如果管理委员会的储备金不足，业主可能需要支付特别维修费。
这不是可能，是经常发生。
04
集体出售：
是出路还是幻觉？
集体出售政策放开
当前新加坡集体出售政策有所放开，这对不少老项目老房子来说，是一个利好消息。
新加坡2026年8月的《分层地契（修正）法案》：
屋龄40至59年的私宅项目集体出售同意门槛将从目前的80%降至70%，屋龄60年及以上项目从80%降至65%。
同时，集售签署窗口期从12个月缩短至6个月，发起门槛从20%提高至35%。
目前，新加坡约有2万个私宅单位的屋龄已达40年或以上，相当于每20个私宅单位就有一个属于较老旧单位。
修正法案的适用范围也扩大至Neptune Court等非分层地契的私宅项目。
新加坡《分层地契（修正）法案》集体出售规则变化
现实是集体出售并不容易
但现实是，门槛降低不等于一定能卖出去：
Pine Grove在2024年的集体出售招标以17.8亿新元的要约价收盘，没有收到任何竞标。
Ivory Heights在2017-2018年的集售周期中也未能成功。
原因很简单，开发商要考虑的因素很多：
土地价值够不够高
未来能建多少单位
市场需求够不够强
ABSD时限能不能完成
他们不一定会支付高溢价。
对业主来说，集体出售不是保底选项，而是一个需要天时地利人和的小概率事件。
把希望寄托在可能的集体出售上，风险极高。
05
谁适合买老公寓？
谁应该避开？
那么，都有哪些人适合购买老公寓，又有哪些人不适合购买老公寓？
三类适合考虑的人：
追求空间的自住家庭：
如果你需要1500平方英尺以上的居住空间，但预算有限，老公寓可能是唯一选择。
计划长期自住的买家：
如果你打算住到地契结束，不太在意转售价值，那么老公寓是舒适且划算的选择。
注重地段的投资者：
如果你看重的是租金回报而非资本增值，老公寓的地段优势可能带来稳定的租客。
需要谨慎的人：
年轻买家：
你可能持有房产数十年，剩余地契越短，未来转售越难，这可能成为你的拖累。
依赖高杠杆的买家：
老公寓的贷款条件更严格，可能需要更高的现金首付，这可能成为最大的风险。
指望集体出售发财的人：
集体出售并不容易，不要为可能的集体出售支付溢价。
在新加坡，不管你有什么理由买房，都应明白：
买房不是一道简单的选择题。
新房和旧房各有代价：
新房贵、小、但地契长；
老房便宜、大、但地契在归零。
老房不是便宜的替代品，而是一种不同的资产类别——它适合一部分人，但不适合所有人。
关键在于：
你买的是一套房子，还是一笔资产？
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