文/深圳进深 严明会
深圳大运板块，颐安都会中央6、7期进退维谷。
继6期规划在去年12月披露之后，7期总平图也在前几天曝光了。
意味着项目最后的两个组团，离入市不远了。
不过就眼下这个时间点，颐安都会中央6、7期处境略显尴尬。
先不说片区的华润大运悦府，已经在跃跃欲试，吸引了大部分的目光。
就在项目的一路之隔，颐安都会中央还面临深铁阅云境的正面竞争。
深铁这个盘其实就三栋商品房住宅。
有两栋先后在2024年11月、2025年1月拿证入市，已卖得差不多了。
最后剩下的一栋，是在去年12月取证入市的。
进深网看了下，至今8个月过去了，网签去化仅13%左右。
很明显，卖得并不好。
这样的情况下颐安都会中央6、7期贸然加入战局，结果可想而知。
但如果不入市那么快，可不可以？
也可以，不过就颐安都会中央6、7期而言，留给它们的时间不多了。
这两个组团早在2020年就宣称全面启动，但一直磨洋工。好不容易才传来最新消息。
继续拖下去，开发商资金的回收乃至市场的耐心都是个问题。
01
先看看最新披露的7期总平图。
建设用地面积2.61万㎡，总建筑面积23.04万㎡；
容积率6.65，计容积率建筑面积17.38万㎡。
其中，住宅7.81万㎡，商务公寓5.43万㎡，商业2.4万㎡，幼儿园3600㎡等。
整个小区共六栋超高层建筑。
其中两栋为商务公寓，为1栋A座和1栋B座，层高为46层、38层。
住宅有四栋，为1栋C座一、二单元和1栋D座一、二单元，层高均为47层。
户型配置上，1栋C座一单元、1栋D座一单元为一层四户设计；
1栋C座二单元、1栋D座二单元为一层五户设计。
据此大体算下来，7期商品房就有800多户。
还是那句话，去化压力不小。
这一方面不仅来自深铁、华润等外部竞争的压力。
另外，其实还来自片区不远处兄弟盘的分流。
就在南面距离颐安都会中央7期不到2公里的地方。
是颐安集团开发的另一个盘——颐安乐城三期。
该项目在去年10月和今年6月初已先后两次取证入市。
最新数据显示网签去化分别为73%、23%。明显去化也不算好。
而且这个盘，后续还有几栋楼等着推。所以，分分钟面临兄弟盘厮杀的局面
02
总平图看，颐安都会中央7期的亮点其实还是有的：
1）有大量的商业，包括小区的中央是2层的商业，体量并不小。
屋顶还有五个采光天窗，看起来很高端的样子。
2）小区的东边还打造有下沉广场，边上还设计有地铁出入口，可以直通地铁。
这里重点提一下，7期是颐安都会中央1-7期组团中，最靠近地铁大运站的组团。
在这里，深圳地铁3号线、16号线在这交汇。
总平图看出的不足：
1）一个是参数上，容积率6.65，相比眼下普遍的新国标产品无疑偏高。
2）另外还有一点，小区的住宅大概率是分开管理的。
总图上没有显示小区的总出入口，而是在1栋C座、1栋D座分别设了住宅出入口。
两栋商务公寓也是一样，1栋A座、1栋B座均是单独的出入口。
所以，因为楼栋都是分开的，基本上小区的氛围感会弱很多。
然后，一些大小区才有的绿化园林、休闲空间，在颐安都会中央7期也是没有的。
不过这部分的遗憾，通过商业得到弥补。
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03
整个颐安都会中央项目，共分为7期，住宅为主商业配套总建面达120万㎡。
至今，项目的1-5期已经交付，只剩下6、7期为在建和待建状态。
6期就在7期的北边一路之隔。在去年12月已经先一步披露了总平图。
颐安都会中央6、7期，原本就是规划商业综合体打造。
项目开发主体分别为深圳市红荷房地产开发有限公司、深圳市红荷坊房地产开发有限公司。
由深圳市颐安投资集团有限公司、深圳市荷坳股份合作公司分别持股83.37%、16.63%。
董事长、总经理均为曾维楼。
其实，项目如今面临这样的局面，跟颐安的推进节奏有很大的关系。
早在2020年，开发商就曾高调宣布6、7期商业综合体全面启动。
但直到如今，颐安都会中央6、7期才陆续公布总图。这个过程很漫长。
要知道，项目的1-5期早就已经卖完交付。
其实在去年，就曾有不少买了颐安都会中央前期组团的业主。
在网上吐槽6、7期磨洋工，打地基吵了好几年，还未出地面。
除了这点，颐安都会中央前期项目，也曾被业主挂过字条。
原因，是怀疑社区搞群租房，违背开发商当初塑造“高端”社区承诺。
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