海口长秀，又抢起来了。
8月18日，海口市长秀片区XY0602061地块结束竞价。
经过207次报价、持续约3个半小时，最终由海南发展控股置业集团有限公司以23721.6061万元拿下。
相比18601.6061万元起始价，整整加价5120万元，溢价率约27.52%。
按最高2.0容积率计算，成交楼面价约8327元/㎡。
更有意思的是：
这已经是不到一个月内，长秀片区第二宗被房企反复举牌的住宅地。
7月23日，附近XY0601025-2地块同样上演了一场拉锯战——4家公司参与、111次报价，最终溢价39.42%成交。
一宗111次。
一宗207次。
不到一个月，两宗长秀宅地合计出现318次报价。
Part 1
21亩小地，硬是报了207次价
先看今天成交的地块。
XY0602061地块位于海口长秀片区，土地面积14243.19㎡，折合约21.36亩。
规划用途为二类城镇住宅用地，使用年限70年。
容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，建筑限高≤54米。
按照最高容积率测算，项目最大计容建筑面积约2.85万㎡。
最终成交总价2.3722亿元。
折算下来：
成交楼面价约8327元/㎡；
成交亩单价约1110万元/亩。
而起拍楼面价约6530元/㎡。
也就是说，这3个多小时里，每平方米土地对应的楼面价格，硬生生被抬高了约1797元。
从实时竞价记录来看，这次至少有3个不同竞买账号参与报价。
前半场三方轮流出价，进入后半程后，则主要由两方反复拉锯。
最终，第207次报价定格在23721.6061万元。
海南发展控股置业集团有限公司笑到了最后。
Part 2
不是第一次抢：上个月旁边14亩地，报了111次
如果只看今天这一宗，很容易得出一个结论：
长秀很热。
但真正有意思的是，这种竞争已经连续出现两次。
7月23日，长秀片区XY0601025-2地块成交。
那块地更小。
土地面积9384.49㎡，约14.08亩，同样是二类城镇住宅用地。
最终吸引4家公司参与。
起拍价1.2862亿元，经过111次竞价，最终由山西华中房地产开发有限公司以1.7932亿元竞得。
溢价金额5070万元，溢价率达到39.42%，成交楼面价约9554元/㎡。
再看看今天：
21.36亩，207次报价，溢价27.52%，楼面价8327元/㎡。
有意思的地方来了。
今天这宗地报价次数更多、拉锯时间更长，但最终溢价率和楼面价，反而低于上一宗。
这说明什么？
开发商确实想拿。
但也不是不计成本地往上冲。
大家都有自己的账本。
所以与其简单喊“长秀越来越贵”，不如说：
长秀这类成熟片区的小体量住宅地，正在成为房企愿意反复出价、但同时又严格控制成本的一类资产。
这才是连续两场土拍最值得看的地方。
地块位置图
Part 3
为什么这块21亩小地，值得抢到8327元/㎡？
207次报价之后，一个问题绕不开：
这块只有21.36亩的地，为什么这么抢？
答案其实不只在“学区”。
更关键的是，它是一块总价可控、周边成熟、价格有参照、开发条件相对成熟的小体量住宅地。
先看开发商最现实的一笔账。
这块地最终成交总价2.37亿元，虽然较起拍价有明显溢价，但相比动辄十几亿、几十亿元的百亩大盘，资金门槛依然没那么重。
而且项目最大计容建筑面积约2.85万㎡，体量并不大。
对开发商来说，小盘意味着拿地资金沉淀更少，后续开发节奏、产品数量和去化周期也更容易控制。
一句话：
船小，好掉头。
更重要的是，这不是一块需要“等城市长大”的新区土地。
地块已经完成清表，安置补偿落实到位，土地权利清晰，也没有相关法律经济纠纷，开发条件相对成熟。
而周边住宅、学校、医院、商业和滨海资源，很多已经是现成的。
教育方面，从海易办2026年学区查询信息来看，长秀、紫园一带目前处于海口市滨海第九小学西海岸校区、海南华侨中学初中部的招生覆盖区域。
当然，学区划分每年都可能调整，具体招生范围及入学条件，仍应以教育部门当年正式发布政策为准。
医疗方面，地块北侧不远就是上海市第六人民医院海口医院；再往北就是西秀海滩旅游度假区。
商业、成熟社区也已经形成。
换句话说：
房企拿下这块地，不是在造一座“孤岛”。
项目周边已经有一套相对成熟的生活圈。
这也解释了另一个问题——
8327元/㎡的楼面价，开发商为什么敢出？
因为周边市场已经给出了比较清晰的价格参照。
从第三方平台公布的紫园片区二手住宅成交数据来看，2026年7月片区成交均价约2.1万元/㎡；近一年成交均价约2.05万元/㎡，累计成交约384套。
部分成熟小区近一年成交均价也大致在1.9万—2.4万元/㎡区间：
长信蓝郡约2.28万元/㎡；
紫园A区约2.05万元/㎡；
城投蓝城印象约1.90万元/㎡；
部分仁恒项目约2.36万元/㎡。
当然，二手房成交价不能直接等同于新项目未来售价，8327元/㎡的楼面价也不是开发商最终成本。
后面还有建安、税费、资金、营销以及配建等一系列投入。
但对房企来说，成熟二手市场至少提供了一个很重要的东西：
价格锚点。
相比那些周边还没有成熟住宅、没有真实成交样本的新区土地，长秀这块地的市场账显然更容易算清楚。
所以，真正让开发商连续举牌的，未必只是“学区好”或者“离海近”。
更准确地说，是：
总价不高、体量不大、配套成熟、价格有参照、拿地后相对容易开发。
在今天的市场环境里，这种“小而精”的地块，反而越来越对房企胃口。
再看这次竞得企业。
海南发展控股置业集团有限公司，也就是大家常说的海控置业。
海控置业成立于2008年，是海南省发展控股有限公司所属全资子公司。
业务除了房地产开发，还涉及土地及基础设施综合开发、政府投资重大项目代建等。
这些年，海控置业已经参与开发和风江岸、和风鑫苑等住宅项目，也承担过省委党校新校区、省中医院新院区、省图书馆二期、博鳌乐城研究型医院等项目代管工作。
近年来，海控在住宅领域还打造了豪庭铭苑、海控·翰林府、海控·文澜府等项目。
所以它这次拿地，并不是一个从没做过住宅的资本玩家突然跨界。
更像是：
一家本身就在海南持续做住宅开发的省属国企，再补了一块可以快速形成新项目的小体量宅地。
而且海控也不是第一次在海口拿地。
从这个角度看，2.37亿元拿下21亩地，对海控而言更像一次精准补仓，而不是一次大规模扩张。
紫园片区二手房成交（贝壳app截图）
207次报价、27.52%溢价。
再加上一个月前的111次竞价、39.42%溢价，至少说明了一件事：
长秀片区这种“小而精”的成熟宅地，确实有人抢。
但这并不代表整个海口土地市场已经全面回暖。
更准确地说，房企现在不是不拿地，而是越来越挑地。
总价可控、位置成熟、开发条件清晰、周边还有真实房价参照的地块，更容易成为争抢对象。
21亩、2.37亿元、207次报价。
海控拿下的虽然只是一块“小地”，但长秀不到一个月连续两次高竞争度成交，已经让这个片区重新成为市场焦点。
至于海控最终会做什么产品、卖什么价格——
地已经拿了，接下来就看产品。
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